인천지방법원 2025타경512223. 문학동 다다하이빌 지하층 비02호 다세대주택입니다. 감정가는 80,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 56,000,000원입니다. 겉으로는 감정가의 70%까지 떨어진 물건처럼 보이지만, 권리분석의 중심은 할인율이 아니라 김형태의 주택임차권입니다. 김형태는 2021.03.04. 확정일자를 갖추고 2021.03.19. 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준인 2021.06.16. 조윤숙 가압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다.
보증금은 95,000,000원입니다. 현재 56,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,408,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 54,592,000원이 배당되고, 남는 보증금 40,408,000원은 매수인이 인수하는 구조로 계산돼 있습니다. 따라서 최저가 56,000,000원만 보고 “감정가보다 24,000,000원 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 실질취득은 96,408,000원으로 감정가 80,000,000원도 넘어섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512223 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남구 문학동 153-1 다다하이빌 지하층 비02호 · 도로명 인천광역시 남구 소성로294번길 16 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 지하1/4층 건물 내 지하층 비02호 |
| 건물 / 사용승인 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 · 사용승인일 2002.12.06 |
| 소유자 | 서민호 · 2020.05.22. 소유권이전 · 거래가액 85,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 56,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기부상 과거 부평중앙새마을금고 근저당과 국민은행 근저당, 신한은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 핵심 말소기준은 2021.06.16. 갑구 9번 조윤숙 가압류 300,000,000원입니다. 이후의 국세·지방세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
그러나 임차인 김형태는 말소기준보다 앞선 2021.03.19. 주민등록·점유를 갖추고, 2021.03.04. 확정일자도 있습니다. 2023.04.18.에는 보증금 95,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 한 상태입니다. 따라서 등기 자체가 매각으로 말소되더라도 배당에서 보증금 전액을 받지 못한 잔액은 매수인에게 넘어갑니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 미배당 잔액 인수
| 임차인 | 범위 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김형태 | 주택전부 | 2021.03.19 | 2021.03.04 | 95,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미배당 승계 |
③ 유찰해도 총부담이 크게 줄지 않는 이유
이 사건의 가장 중요한 숫자 착시는 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당분이 커진다는 점입니다. 현재 회차는 낙찰가 56,000,000원에 인수액 40,408,000원, 2회 유찰 시에는 낙찰가 39,200,000원에 인수액 56,905,600원, 3회 유찰 시에는 낙찰가 27,440,000원에 인수액 68,453,920원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 미배당·인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 56,000,000원 | 40,408,000원 | 96,408,000원 |
| 2회 유찰 시 | 39,200,000원 | 56,905,600원 | 96,105,600원 |
| 3회 유찰 시 | 27,440,000원 | 68,453,920원 | 95,893,920원 |
즉 최저매각가만 보면 56,000,000원 → 39,200,000원 → 27,440,000원으로 크게 떨어지지만, 인수액을 합친 총부담은 약 95,000,000원~96,000,000원대에 머뭅니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 임차인 인수형에서는 유찰 자체가 가격 메리트로 연결되지 않는다는 뜻입니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,408,000원 |
| 1. 임차인 김형태 보증금 | 95,000,000원 | 54,592,000원 |
| 2. 가압류 · 조윤숙 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김형태 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산에서는 임차인 보증금 부족분 40,408,000원을 매수인 인수로 봅니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 임차인 배당이 줄어 매수인의 인수액이 더 커질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 지하층 비02호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 인천문학초등학교 남서측 인근이며, 주위에는 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 약 10미터, 북측 및 동측 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 구조이며, 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역이며, 감정자료에는 외국인 등에 한한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 56,000,000원이 아니라 인수 40,408,000원을 더한 96,408,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 착시. 2회·3회 유찰 시 매각가는 낮아지지만 임차보증금 인수가 각각 56,905,600원·68,453,920원으로 늘어납니다.
- 임차관계 확인. 임차인 김형태와 강제경매 채권자 김형태가 동일 명의로 표시돼 있으므로 임대차계약·채권관계 원본을 대조해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세 규모를 확인해야 실제 임차인 배당과 최종 인수액을 좁힐 수 있습니다.
- 임차권 잔액. 매각물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 을구 7번 주택임차권등기가 있고, 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 지하층 환금성. 지하층 다세대라는 물건 특성과 현장 상태를 직접 확인하고, 실제 매매·임대 수요를 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “5,600만원짜리 경매”가 아니다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 80,000,000원에서 56,000,000원까지 떨어진 1회 유찰 물건입니다. 하지만 대항력 있는 김형태의 보증금은 95,000,000원이고, 현재 배당 계산상 40,408,000원이 미배당으로 남습니다. 그래서 매수인의 실질취득은 96,408,000원입니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 39,200,000원에 낙찰될 경우 인수액은 56,905,600원, 27,440,000원에 낙찰될 경우에는 68,453,920원으로 늘어 총 부담은 계속 95,000,000원대에 머뭅니다. 낙찰가가 싸지는 만큼 임차보증금 인수가 늘어나는 대항력 인수형이기 때문입니다.
여기에 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세가 실제로 선순위 배당된다면 임차인 배당액은 더 줄고 매수인 인수는 커질 수 있습니다. 임차인과 강제경매 채권자가 같은 김형태로 표시된 점도 원인관계 확인이 필요합니다. 결론은 명확합니다. 최저가 할인율이 아니라 임차보증금 잔액과 세금까지 포함한 실질취득 구조를 먼저 봐야 하는 물건입니다.
