인천지방법원 2025타경512223. 인천 문학동 다다하이빌 지하층 비02호는 현재 소유자 서민호 명의의 다세대주택입니다. 서민호는 2020년 85,000,000원에 이 물건을 취득했고, 이후 임차권등기와 여러 건의 가압류·압류가 이어졌습니다. 2025년에는 김형태의 신청으로 강제경매가 시작됐습니다. 권리의 핵심은 2021년 6월 16일 조윤숙 가압류가 말소기준권리라는 점과, 그보다 앞선 2021년 3월 19일 김형태 임차인의 전입·점유입니다.

김형태는 2021년 3월 4일 확정일자를 받고, 2021년 3월 19일 전입·점유를 시작했으며, 2023년 4월 18일 주택임차권등기를 마쳤습니다. 임차권등기 자체는 말소기준권리보다 늦지만, 그에 앞서 취득한 대항력을 기준으로 판단해야 합니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 등기상 후순위라는 이유만으로 보증금이 소멸한다고 보면 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심

임차인 분석 — 선순위 대항력과 우선변제권

실제 임차인은 1명입니다. 김형태의 임대차계약일은 2021.03.04, 전입·점유개시일은 2021.03.19이며 보증금은 95,000,000원입니다. 확정일자와 배당요구 사실이 확인되고, 2023.04.18 주택임차권등기가 접수됐습니다. 따라서 배당을 받을 수 있지만, 배당받는 금액만큼만 보증금 채권이 회수될 뿐 남은 보증금은 없어지는 것이 아닙니다.

국세·지방세 압류도 다수 존재합니다. 2022년부터 2025년까지 설정된 국세 및 지방세 압류 5건은 등기상 말소대상으로 분류되지만, 조세채권의 법정기일과 당해세 여부에 따라 실제 배당순위가 달라질 수 있습니다. 배당 예상액은 이 점을 감안해 보수적으로 검토해야 합니다.

② 가격 분석 — 최저가가 내려가도 실질취득은 약 9,500만원

감정가는 80,000,000원이지만 2회 유찰로 최저매각가가 39,200,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 49%라는 숫자는 눈길을 끕니다. 그러나 이 물건의 가격을 판단할 때는 최저가가 아니라 낙찰가와 임차보증금 인수액을 합친 실질취득 부담을 봐야 합니다.

매각대금 39,200,000원에서 집행비용 추정 1,105,600원을 제외하면 임차인에게 배당되는 금액은 38,094,400원입니다. 보증금 95,000,000원 중 미회수액은 56,905,600원이고, 이를 매수인이 인수하면 실질취득 부담은 96,105,600원입니다. 집행비용 추정치에 따라 차이가 발생하지만, 실질 부담은 보증금 95,000,000원 부근으로 고정되는 구조입니다.

각 회차는 제시된 배당·인수 추정치를 적용한 시나리오입니다. 실제 낙찰가와 집행비용, 조세채권 배당 등에 따라 인수액은 달라질 수 있습니다.

이 물건의 실질취득 부담은 감정가 80,000,000원보다 높습니다. 개별 물건의 시장가치와 환금성은 별도 검증이 필요하며, 감정가의 49%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 지하층 다세대주택은 일반적인 지상층 주택과 동일한 가격·환금성을 전제할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 39,200,000원 가정)

위 배당은 집행비용 약 1,105,600원을 우선 공제하고 나머지 38,094,400원을 선순위 임차인에게 배당하는 추정입니다. 가압류 및 경매신청 채권은 별도 배당액이 0원으로 계산됐습니다. 임차인과 신청채권자가 동일인으로 표시되지만 두 채권액·배당액을 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영돼 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 문학동 인천문학초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 물건까지 차량 진·출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 구조로 사용승인일은 2002.12.06입니다. 위생·급배수설비와 난방설비가 구비돼 있으며, 외벽은 돌붙임 마감, 창호는 샤시창호입니다.
• 도로. 남측 약 10미터, 북측과 동측 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 평탄한 사다리형으로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 표시돼 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 지하층 비02호인 다세대주택입니다. 지상층에 비해 채광·환기·습기·침수 가능성과 매수 수요 등 개별 상태를 더욱 면밀히 확인할 필요가 있습니다. 실질취득 부담이 감정가보다 높아 가격 안전마진을 확보했다고 보기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수 확인. 매각물건명세서상 을구 7번 주택임차권등기에 관한 인수 조건을 반드시 확인하세요. 현재 추정 인수액은 56,905,600원입니다.
• 실질취득액 기준으로 판단. 최저가 39,200,000원이 아닌 실질취득 부담 96,105,600원을 기준으로 가격 적정성을 판단해야 합니다. 추가 유찰 시에도 보증금 인수가 늘어나는 구조입니다.
• 임대차 실체 확인. 임차인·경매신청 채권자 김형태의 동일인 관계, 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 전입 및 실제 점유, 배당요구 여부와 채권 관계를 대조해야 합니다.
• 국세·지방세 배당 확인. 압류 5건의 법정기일, 당해세 여부, 교부청구액을 확인해 예상 임차인 배당액과 매수인 인수액을 다시 산정해야 합니다.
• 임차권등기 및 명도. 임차권등기 말소와 실제 인도 조건을 확인해야 합니다. 보증금 미변제 상태에서의 인도·명도 문제도 별도로 검토해야 합니다.
• 지하층 현장 확인. 누수·결로·침수 흔적, 환기·채광, 실사용 상태를 확인하고 인근 지하층 다세대주택의 실제 거래가격과 비교해야 합니다.
• 관리비 및 추가 비용. 공용부분 체납 관리비, 수리비와 명도비 등 낙찰가 외 부담을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 조세 관련 문서를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 싸다고, 취득도 싼 것은 아니다”

이 사건의 핵심은 선순위 대항력 임차인의 보증금 95,000,000원입니다. 2회 유찰로 최저매각가는 39,200,000원까지 내려왔지만, 현재 예상배당대로라면 매수인에게 56,905,600원의 보증금 인수 부담이 남습니다. 실질취득 부담은 96,105,600원으로 감정가 80,000,000원보다 높습니다.

3회, 4회 유찰 시에도 실질취득 부담은 약 9,500만원 수준으로 유지됩니다. 여기에 지하층 다세대주택의 환금성, 다수 조세압류에 따른 배당 변동 가능성, 임차인과 경매신청 채권자의 관계 확인 문제까지 고려해야 합니다. 낮은 최저가는 매력이지만, 이 사건에서 실제 매수 부담이 낮다는 뜻은 아닙니다.

결론은 적극 입찰 보류입니다. 보증금 인수 조건이 명확히 해소되거나, 실질취득 부담을 기준으로 충분한 시장가격상의 이점이 입증되기 전까지는 감정가 대비 할인율만을 근거로 응찰하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 최종 인수채무와 실질취득액입니다.