인천지방법원 2025타경512332. 인천 남동구 간석동 ‘파크원’ 12층 1208호 오피스텔입니다. 감정가는 169,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰된 118,300,000원으로 감정가의 70%입니다. 임차인은 조사 내역상 없고 예상배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현재 등기상 소유자는 주식회사무궁화신탁으로, 일반적인 개인 소유 부동산과 달리 신탁원부에서 신탁 목적·수익자·관리·처분 조항을 함께 확인해야 하는 구조입니다.
등기 흐름에는 2022년 주식회사전망의 소유권 취득과 동시에 인천수산업협동조합 명의의 채권최고액 10,000,000원 근저당 및 주식회사무궁화신탁 명의 신탁이 설정됐습니다. 이후 2025년 경매가 개시됐고, 2025.12.17에는 해당 근저당권이 주식회사큐브대부로 이전되고 그 근저당권부채권에 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권이 설정된 내역이 이어집니다. 따라서 단순히 ‘임차인 0명’만 보고 권리 확인을 끝낼 물건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512332 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 617-23 파크원 12층 1208호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 석정로497번길 69 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) |
| 등기상 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 118,300,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 인천수산업협동조합 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 임차인보다 신탁·담보권 연속성 확인
임차인 없음. 예상배당 시나리오상 매수인이 떠안을 임차보증금이나 기타 인수금액도 0원입니다. 이 점만 보면 대항력 임차인 인수형 사건의 위험은 없습니다.
② 가격 시나리오 — 70%라고 곧바로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차 최저매각가는 118,300,000원으로 감정가 169,000,000원의 70%입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 감정가 49%인 82,810,000원, 감정가 34%인 57,967,000원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 118,300,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 82,810,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 57,967,000원 | 0원 |
중요한 점은 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 전혀 다른 개념이라는 것입니다. 이 리포트에서 확인 가능한 동일 물건군 실거래 시세가 없어, 현재 118,300,000원이 실제 거래시장보다 저렴한지 비싼지는 판단을 보류해야 합니다. 따라서 ‘감정가 70%니까 싸다’는 결론은 금물입니다.
③ 예상배당표 (매각가 118,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,456,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 115,843,800원 |
현재 회차 시나리오에서 집행비용 2,456,200원을 제외한 115,843,800원이 소유자 교부로 표시되며, 매수인 인수액과 미배당액은 0원입니다. 신청채권자의 청구액은 10,000,000원이지만 시나리오상 신청채권자 배당액은 0원으로 표시되어 있으므로 실제 배당관계는 원인 담보권과 배당요구·등기 원본을 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (토지이용 기준)
- 용도. 물건 용도는 오피스텔이며, 토지 이용상황은 업무용입니다.
- 용도지역. 준공업지역에 해당합니다.
- 토지 형태. 지목은 대, 지형은 평지·사다리형이며 도로접면은 중로한면입니다.
- 토지 규모·공시지가. 토지면적 2,053.1㎡, 공시지가 1,688,000원/㎡입니다.
- 지역·지구. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·준공업지역·토지거래계약에관한허가구역이 포함되고 도로에 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 주식회사무궁화신탁이 수탁자로 등기되어 있으므로 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 입찰 전에 확인하세요.
- 근저당 원등기 확인. 2022.08.11 설정된 채권최고액 10,000,000원 근저당과 2025.12.17 근저당권 이전·근질권 설정의 연결관계를 원본 등기로 확인하세요.
- 배당관계 확인. 신청채권 청구액 10,000,000원이 존재하지만 현재 배당 시나리오에서는 신청채권자 배당액이 0원입니다. 실제 배당표와 채권 상태를 확인하세요.
- 시세 별도 확인. 감정가 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔 거래가격과 비교해 응찰 상한을 정하세요.
- 토지 규제 확인. 준공업지역 및 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용 관련 사항이 실제 입찰·취득에 미치는 영향을 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “권리 확인 완료”는 다르다
이 사건의 장점은 분명합니다. 임차인이 없고, 현재부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 현재 최저가도 감정가 169,000,000원에서 118,300,000원까지 내려와 있습니다.
하지만 권리분석의 핵심은 숫자 하나가 아닙니다. 현재 소유자가 주식회사무궁화신탁이고, 2022년 근저당 설정 뒤 2025년 주식회사큐브대부로의 근저당권 이전과 제이비우리캐피탈주식회사 근질권 설정이 이어져 있습니다. 여기에 신청채권 10,000,000원이 있는데 예상배당에서는 채권자 배당 0원으로 표시되는 점까지 감안하면, 신탁원부·근저당 원등기·실제 배당관계를 확인한 뒤 접근해야 하는 사건입니다. 또한 실거래 시세 확인 없이 감정가 70%만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 인수위험은 낮지만, 등기 확인과 가격 검증은 필요. 이 물건의 결론입니다.
