인천지방법원 2025타경512360. 부평구 산곡동 대륭빌라 4층 401호, 공부상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김영심이고, 2017.07.12 공유자 전원 지분을 85,000,000원에 취득했습니다. 현재 등기상 말소기준은 2022.04.11 인천신용보증재단 가압류 55,208,346원이며 그 이후의 가압류·압류· 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 후순위 권리가 정리되는 전형적인 강제경매처럼 보이지만, 여기에는 등기보다 먼저 살펴야 할 사람이 있습니다. 김영식의 전입일은 2015.06.25입니다. 말소기준보다 약 6년 10개월 앞서기 때문에 임대차가 계속 유효하고 점유 요건이 유지된다면 대항력 가능성이 있는 선순위 점유자입니다. 다만 현재 임차보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 有·인수액 확정으로 단정해서도 안 되고, 반대로 인수 0원으로 단정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512360 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 산곡동 251-58 대륭빌라 4층401호 · 도로명 인천광역시 부평구 마장로 250-4 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 공부상 다세대주택 · 지하 1층 / 지상 4층 중 4층 401호 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 · 사용승인일 1993.06.28 |
| 소유자 | 김영심 · 2017.07.12 취득 · 거래가액 85,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 72,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 인천신용보증재단 / 70,493,677원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 현장 표기 | 건물 외벽에 ‘대륭맨숀 1동’으로 표기 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2022.04.11 인천신용보증재단의 가압류입니다. 이후 케이비국민카드·신용보증기금·롯데카드·국민건강보험공단·우리은행 등의 권리는 매각으로 소멸합니다. 2022.04.21 김영식 명의로 설정됐던 전세금 80,000,000원의 전세권도 2025.08.25 사해행위취소를 원인으로 말소됐으므로, 그 전세권 등기 자체가 현재 매수인에게 승계되는 권리는 아닙니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 김영식 | 2015.06.25 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 중복신고 아님 |
김영식은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 봐야 합니다. 전입일이 말소기준보다 빠르지만 현재 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 최종 인수액은 계산할 수 없습니다. 따라서 낙찰가 72,800,000원만으로 실질취득비용을 판단하는 것은 위험합니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔어도 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 72,800,000원으로 감정가 104,000,000원의 70%입니다. 다음 회차까지 유찰되면 50,960,000원, 그 다음은 35,672,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 하지만 이번 사건은 임차인의 현재 보증금이 확인되지 않았기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 실질취득비용도 같은 폭으로 내려간다고 볼 수 없습니다.
비교 가능한 최근 실거래 가격이 제시되어 있지 않아 현재 72,800,000원이 주변 거래시세보다 낮은지 높은지도 단정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 30% 할인이라는 숫자만으로 ‘저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 있다’는 판단은 보류해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 72,800,000원 | 49,670,729원 | 감정가 70% |
| 2회 유찰 시 | 50,960,000원 | 71,117,609원 | 감정가 49% |
| 3회 유찰 시 | 35,672,000원 | 86,130,425원 | 감정가 34.3% |
③ 예상배당표 (매각가 72,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,710,400원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 55,208,346원 | 55,208,346원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 8,277,540원 | 8,277,540원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 19,121,058원 | 7,603,714원 |
| 5. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 24,370,263원 | 0원 |
| 6. 강제경매 · 인천신용보증재단 | 미상 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 13,783,122원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 확인된 채권 총액 120,760,329원 중 71,089,600원이 배당되고 49,670,729원이 미배당되는 계산입니다. 이 표의 배당계산상 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있으나, 김영식의 임차보증금·우선변제 여부가 확정되지 않았으므로 실질 인수위험까지 0원이라는 뜻은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제도 실제 배당 시 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 산곡동, 지하철 7호선 산곡역 남측 근거리에 위치합니다. 주위는 아파트·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철역과 노선버스 정류장이 있으며, 대중교통 여건은 전반적으로 보통입니다.
- 건물. 1993.06.28 사용승인된 철근콘크리트조 지하 1층·지상 4층 건물의 최상층 4층 401호입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 평지의 세장형 주거용 건부지이며 북측으로 폭 약 8m 내외 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다. 외벽에는 ‘대륭맨숀 1동’으로 표기되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김영식 보증금 확인이 1순위. 현재 보증금·임대차계약 내용·점유 지속 여부를 확인하지 않으면 인수액과 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
- 과거 전세권과 현재 임대차를 구분. 80,000,000원 전세권은 2025.08.25 말소됐지만, 같은 금액을 현재 임차보증금으로 자동 적용해서는 안 됩니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부가 미상인 만큼 배당요구와 확정일자 유무를 원문에서 대조해야 합니다.
- 가격 메리트 별도 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고, 실제 인수액을 확정한 뒤 실질취득비용 기준으로 주변 거래가격과 비교해야 합니다.
- 최상층·1993년 준공 상태 확인. 4층 최상층 다세대주택이므로 내부 상태와 누수·수선 필요 여부를 현장에서 점검할 필요가 있습니다.
- 배당표의 한계 확인. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제 등이 실제 배당에서 달라질 수 있으므로 배당요구종기 이후 자료를 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 임대차 관련 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 중요한 건 미상 보증금이다
현재 최저가는 72,800,000원으로 감정가보다 31,200,000원 낮습니다. 하지만 이 물건을 단순히 ‘감정가 70%짜리 다세대’로 보면 핵심을 놓칩니다. 김영식의 전입일 2015.06.25가 말소기준 2022.04.11보다 앞서고, 현재 보증금과 우선변제 관계가 확인되지 않았기 때문입니다.
후순위 가압류와 압류는 매각으로 정리되고, 과거 80,000,000원 전세권 역시 이미 말소됐습니다. 문제는 그 말소된 전세권과 별개로 남아 있을 수 있는 임대차 대항력입니다. 보증금을 확인하기 전에는 매수인 인수액도, 실질취득비용도, 시세 대비 가격 메리트도 확정할 수 없습니다. 권리 일부는 정리되지만 총 취득비용은 아직 열려 있는 사건. 이 물건의 입찰 여부는 최저가가 아니라 김영식의 현재 임대차 관계를 확인한 뒤 결정해야 합니다.
