인천지방법원 2025타경512506. 인천 미추홀구 숭의동 현대맨션 4층 401호 아파트입니다. 전용면적은 59.99㎡, 소유자는 박영길입니다. 2021년 2월 8일 거래가액 122,000,000원으로 소유권을 취득했고, 2022년 8월 25일 김서희 명의 근저당권 채권최고액 45,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 한국토지주택공사의 임차권등기와 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다.

이 사건의 핵심은 근저당권보다 선순위 임차권의 인수 문제입니다. 한국토지주택공사의 임차권등기에는 보증금 120,000,000원, 확정일자 2020.12.22, 주민등록일자 2021.01.04가 기재되어 있습니다. 모두 2022년 말소기준 근저당보다 앞선 시점으로, 대항력 있는 임차보증금이 배당으로 모두 회수되지 못하면 매수인 인수가 문제될 수 있습니다.

그러나 서울보증보험 주식회사가 한국토지주택공사의 양수인으로서 미배당 잔존 보증금 반환채권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 취지의 확약서를 제출한 사실이 중요합니다. 이 확약이 유효하게 적용된다면 해당 보증금 부족분은 낙찰자가 실질적으로 인수하지 않습니다. 단, 확약의 범위를 벗어나는 별도의 임차권까지 자동으로 소멸한다고 보아서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 먼저 시작된 임차관계

말소기준권리는 2022.08.25 설정된 김서희 근저당권입니다. 이후 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권 및 서울보증보험의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 임차권등기가 말소되는 것과 대항력 있는 보증금 반환채무를 인수하지 않는 것은 구별해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 중복신고 1건

확인되는 실제 임차인은 유임종 1명입니다. 한국토지주택공사는 유임종 관련 보증금의 대위·승계 권리자로 신고되어 있어 별도의 실제 임차인으로 계산하지 않습니다. 또한 한국토지주택공사의 보증금 120,000,000원을 유임종의 별도 보증금과 중복 합산해서도 안 됩니다.

유임종은 2025.12.02 배당요구 관련 신고가 확인됩니다. 한국토지주택공사의 임차권등기 접수일은 2023.03.14입니다. 유임종의 전입일은 2525-01-13으로 기재되어 있어 실제 전입 시점을 원본으로 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 최저가 49%가 전부는 아니다

감정가 135,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가는 66,150,000원입니다. 감정가 대비 49%라는 숫자는 매력적으로 보이지만, 대항력 있는 임차보증금의 인수 여부에 따라 실제 부담액은 크게 달라질 수 있습니다.

확약이 없다는 가정에서는 낙찰대금이 줄어도 배당받지 못한 보증금이 늘어나는 구조입니다. 보증금 120,000,000원 전액을 배당받지 못하므로 실질취득은 낙찰가에 미배당 인수액을 더한 보증금 규모에 근접하게 됩니다. 이 경우 최저가 66,150,000원만을 기준으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

반면 제출된 확약이 유효하게 적용되고 별도 인수권리가 없다면 해당 보증금 부족분을 더하지 않아 현재 최저가 기준 실질취득은 66,150,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 취득 관련 부대비용은 별도이며, 실제 거래가격 자료가 확인되지 않으므로 시세 대비 할인율이나 가격 메리트는 단정할 수 없습니다.

회차별 인수금액은 배당 추정에 따른 확약 반영 전 금액입니다. 확약 대상 실질 인수 0원은 확약의 유효성 및 적용 범위가 확인되는 경우에 한정합니다. 다른 임차권의 인수 가능성과 부대비용은 포함하지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 66,150,000원 가정)

최저가 66,150,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,590,700원을 제외한 64,559,300원이 선순위 임차보증금에 배당되는 추정 구조입니다. 임차보증금 부족분은 55,440,700원이며, 김서희 근저당권과 서울보증보험의 경매신청채권에는 배당이 발생하지 않는 것으로 계산되어 있습니다.

배당표는 확약의 법적 효과를 배당금 자체에서 차감하지 않은 추정 배당 순서입니다. 확약에 따른 잔존채권 포기와 매수인 실질 인수 여부는 별도로 판단합니다. 집행비용, 당해세, 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 미추홀구청 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 소규모 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 무난한 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 수도권 1호선 도원역과 제물포역이 근거리에 위치해 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 2002.07.26 사용승인된 철근콘크리트조 지상 5층 건물의 4층 401호입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 하이새시이며, 기본 위생·급배수 및 개별난방 설비가 있습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다. 토지는 공동주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역, 가축사육제한구역 등이 해당합니다. 토지거래계약 허가구역은 외국인 등에 한한 지정사항으로 확인되며, 제시된 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
• 공시지가. 1,585,000원/㎡이며 토지면적은 219.2㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 8세대 소규모 아파트로 동일 단지의 충분한 거래 표본 확보가 어려울 수 있습니다. 경매물건 평균 유찰은 2.0회입니다. 실제 환금성은 인근 유사 면적 아파트와 소규모 공동주택의 거래사례까지 대조해야 합니다.
• 내부상태. 감정평가 당시 폐문 부재로 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 내부 마감, 수리 상태 및 점유 현황은 현장 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 서울보증보험 주식회사의 잔존 보증금 반환채권 포기 및 을구 11번 주택임차권등기 말소 동의 확약서 원본을 확인하고, 매수인에 대한 효력과 적용 범위를 검토해야 합니다.
• 실제 임차인 확인. 유임종의 전입일이 2525-01-13으로 기재되어 있어 정상적인 전입 시점을 확인할 수 없습니다. 주민등록 관련 자료와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
• 승계 중복신고 확인. 한국토지주택공사의 보증금 120,000,000원은 유임종 관련 대위·승계 보증금으로, 별도 보증금처럼 중복 계산하면 안 됩니다. 채권 양수·승계 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
• 별도 인수권리 확인. 확약 밖 임차권이 존재한다면 추가 인수 부담이 남을 수 있습니다. 유임종의 별도 보증금과 대항력 여부를 단정하지 말고 확인해야 합니다.
• 시세 비교. 감정가 135,000,000원과 최저가 66,150,000원만으로 시세 메리트를 판단하지 말고, 현대맨션과 인근 유사 면적·연식 공동주택의 실제 거래가격을 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 현황조사에 임차인 신고가 있고 내부 확인도 이루어지지 않았으므로 실제 점유자와 명도에 필요한 절차를 확인해야 합니다.
• 관리비·시설 상태. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분, 건물 유지관리 수준, 누수 및 수리 필요 여부를 확인해야 합니다.
• 입찰 공고. 2026.11.02 매각기일과 입찰보증금, 매각조건 변경 여부를 법원 공고에서 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “49%보다 중요한 것은 확약의 범위”

이 물건은 감정가 135,000,000원에서 최저가 66,150,000원까지 내려온 아파트입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 선순위로 확인되는 임차보증금 120,000,000원을 무시하고 낙찰가만 비교하면 잘못된 판단에 이를 수 있습니다.

원칙적인 배당 계산에서는 현재 회차 보증금 부족분 55,440,700원의 인수가 문제되지만, 이 사건은 서울보증보험의 잔존 보증금 반환채권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약으로 해당 위험이 실질적으로 해소되는 구조입니다. 확약의 유효성과 적용 범위가 확인된다면 일반적인 대항력 인수형 물건과 달리 해당 승계 보증금 부족분을 낙찰자가 부담하지 않습니다.

다만 실제 임차인 유임종의 전입 기록에는 확인이 필요한 부분이 있고, 확약 밖 독립된 임차권이 존재하는지도 명확히 해야 합니다. 또한 8세대 소규모 아파트인데도 시세 비교를 위한 실거래 근거가 확보되지 않아 감정가 대비 49%라는 사실만으로 저가 매수라고 평가하기 어렵습니다.

종합 판단은 C등급(47점). 확약으로 주된 보증금 인수 부담이 해소된 점은 긍정적이지만, 임차인 권리 확인과 환금성·실거래 검증이 필요합니다. 확약은 긍정적, 가격 판단은 보류. 이 물건의 핵심은 단순한 유찰 횟수가 아니라 확약의 법적 효력, 남는 임차권의 존재 여부, 실제 시장가격입니다.