인천지방법원 2025타경512506. 미추홀구 숭의동 현대맨션 4층 401호 아파트입니다. 현재 최저매각가는 감정가 135,000,000원에서 한 차례 유찰된 94,500,000원입니다. 등기상 핵심은 2022.08.25. 설정된 김서희의 근저당권 45,000,000원이 말소기준권리라는 점입니다. 이후 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권과 2025.09.18. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 대상으로 정리돼 있습니다.
다만 이 사건은 일반적인 “말소기준 뒤 임차권이니 끝”으로 보면 안 됩니다. 한국토지주택공사 명의 임차권은 주민등록일자가 2021.01.04., 확정일자가 2020.12.22.로 말소기준인 2022.08.25.보다 앞섭니다. 보증금은 120,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다. 원칙적으로라면 현재 회차에서 배당 후 27,601,000원이 미배당되어 매수인 인수 문제가 생기는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512506 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 184-21 현대맨션 4층 401호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 미추로20번길 14 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 제4층 제401호 59.99㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬라브지붕 지상 5층 · 사용승인일 2002.07.26 |
| 소유자 | 박영길 · 2021.02.03. 매매 · 거래가액 122,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 94,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 134,058,081원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리와 선순위 임차관계
현재 권리분석의 말소기준은 2022.08.25. 김서희 근저당권 45,000,000원입니다. 한국토지주택공사의 주택임차권등기는 2023.03.14.로 형식상 말소기준 뒤지만, 임차관계의 주민등록일자와 확정일자가 말소기준보다 앞서므로 대항력·우선변제권을 가진 선순위 임차관계로 봐야 합니다.
다만 한국토지주택공사는 실제 별도 임차인이 아니라 유임종 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고입니다. 따라서 보증금 120,000,000원을 유임종과 한국토지주택공사 명의로 이중 합산하면 안 됩니다. 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 1명입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 1건
| 구분 | 성명 | 전입 / 주민등록 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 유임종 | 2525-01-13 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 한국토지주택공사 대위·승계 |
| 보증기관 승계 | 한국토지주택공사 | 2021-01-04 | 2020-12-22 | 120,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 중복신고 |
③ 배당과 인수 — 룰상 27,601,000원, 확약 반영 실질 0원
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,101,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 120,000,000원 | 92,399,000원 |
| 2. 김서희 근저당권 | 45,000,000원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험 주식회사 | 134,058,081원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 94,500,000원 가정. 배당계산상 임차보증금 부족분은 27,601,000원입니다. 다만 해당 잔존 반환채권 포기 및 임차권등기 말소 동의 취지의 확약서가 제출돼 있으므로 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
④ 가격 판단 — 30% 할인만 보고 ‘싸다’고 단정 금지
최저가는 감정가 135,000,000원의 70%인 94,500,000원입니다. 숫자만 보면 한 차례 유찰로 40,500,000원 내려왔지만, 이 사건에는 동일 평형의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 최근 가격추세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 할인 = 시세보다 싸다”로 연결하면 안 됩니다.
등기상 과거 소유권 거래가액으로는 2020.12.05. 매매 당시 135,000,000원, 2021.02.03. 매매 당시 122,000,000원이 확인되지만, 이는 최근 시세를 대신할 수 있는 자료가 아닙니다. 현재 입찰가의 가격 메리트는 별도의 최신 거래 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기준시점 현재 아파트로 이용 중이며, 폐문 부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 입지. 미추홀구청 남서측 인근으로 소규모아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 노선버스정류장, 근거리에 수도권1호선 도원역·제물포역이 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 토지거래계약에관한허가구역은 외국인 등에 한해 2025.08.26.~2026.08.25. 지정으로 기재돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 219.2㎡, 공시지가 1,585,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 잔존 임차보증금 반환채권 포기와 을구 11번 주택임차권등기 말소 동의 범위를 매각물건명세서 원문에서 다시 확인하세요.
- 실제 임차인은 1명. 한국토지주택공사는 유임종 보증금의 대위·승계 중복신고이므로 보증금을 이중 합산하지 마세요.
- 유임종 점유관계 확인. 유임종은 보증금이 미상이고 전입일자는 2525-01-13으로 기재돼 있으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문 대조가 필요합니다.
- 시세 직접 확인. 최근 실거래 자료가 없어 최저가 94,500,000원이 시장가격 대비 저렴한지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 시 폐문 부재로 내부 확인이 되지 않았으므로 수리비 변수를 고려하세요.
- 소규모 단지 환금성. 총 8세대이므로 대단지 아파트보다 매수층이 제한될 가능성을 가격에 반영할 필요가 있습니다.
맺으며 — “선순위 보증금보다 확약서가 핵심”
이 사건은 표면만 보면 까다롭습니다. 보증금 120,000,000원, 말소기준보다 앞선 주민등록과 확정일자, 현재 최저가 94,500,000원이라는 조합만 보면 대항력 임차보증금 인수형입니다. 실제 배당계산에서도 27,601,000원의 부족분이 발생합니다.
하지만 매각물건명세서에 기재된 확약이 결론을 바꿉니다. 한국토지주택공사의 양수인 서울보증보험 주식회사가 미배당 잔존 임차보증금 반환채권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 취지이므로, 해당 임차관계의 실질 인수는 0원입니다. 즉 권리 측 핵심 위험은 해소됐고, 현재 회차의 실질취득 기준은 94,500,000원입니다.
남는 문제는 가격입니다. 최근 실거래 시세가 없어 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 총 8세대의 소규모 아파트라는 환금성 특성까지 함께 고려하면, 확약서 원문 확인과 최신 시세 확인을 끝낸 뒤 입찰가를 정하는 사건입니다.
