인천지방법원 2025타경512507. 송도동 도담프라자주건축물제1동 1층111호로, 감정 이용상태는 근린생활시설(소매점)입니다. 현 소유자는 주식회사태광종합관리이고, 2024.06.13 소유권이전 등기 당시 거래가액은 1,409,058,000원입니다. 같은 날 부평농업협동조합의 채권최고액 1,116,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 이번 사건의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2024.12.02 근로복지공단 가압류 26,602,780원이 붙었고, 2025.09.18 부평농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리는 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리 순서만 보면 단순하지만, 감정평가의 임대차 관계가 미상으로 기재돼 있어 점유관계까지 깨끗하다고 단정할 단계는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512507 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 20-15 도담프라자주건축물제1동 1층111호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 연수구 신송로170번길 10 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(소매점)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 · 사용승인일 2023.11.02 |
| 소유자 | 주식회사태광종합관리 · 2024.06.13 소유권이전 · 거래가액 1,409,058,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,390,000,000원 / 973,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부평농업협동조합 / 930,310,929원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
말소기준권리는 2024.06.13 부평농업협동조합 근저당권입니다. 2024.12.02 근로복지공단 가압류와 2025.09.18 임의경매개시결정은 모두 후순위라 매각으로 소멸합니다. 2023.11.17 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2024.06.13 주식회사태광종합관리로 소유권이 이전됐습니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰로 감정가의 70%
현재 최저매각가는 973,000,000원으로 감정가 1,390,000,000원의 70%입니다. 다만 이번 분석에서 가격의 핵심은 ‘70%’ 자체가 아니라, 현재 구조상 매수인 인수 0원이라 실질취득액도 973,000,000원이라는 점입니다. 반대로 현재 시점의 거래시세와 직접 대조할 근거 없이 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’고 결론 내릴 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 973,000,000원 | 960,870,000원 | 181,732,780원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 681,100,000원 | 671,889,000원 | 470,713,780원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 476,769,999원 | 469,602,299원 | 673,000,481원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당은 181,732,780원 → 470,713,780원 → 673,000,481원으로 커지지만, 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 세 회차 모두 0원입니다. 즉 미배당이 커진다는 사실 자체가 매수인 승계액 증가를 뜻하지는 않습니다. 다만 임대차 관계 미상은 이 배당 계산과 별개로 현장에서 확인해야 할 위험입니다.
③ 예상배당표 (매각가 973,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,130,000원 |
| 1. 근저당 · 부평농업협동조합 | 1,116,000,000원 | 960,870,000원 |
| 2. 가압류 · 근로복지공단 | 26,602,780원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 12,130,000원을 제외한 960,870,000원이 근저당권에 배당되고, 근로복지공단 가압류와 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 총 채권 1,142,602,780원 대비 미배당은 181,732,780원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 송도동 소재 인천포스코고등학교 남동측 인근이며, 주변에는 아파트, 오피스텔, 상업용·업무용 건물과 근린상가가 함께 위치합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설(소매점)로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물이며 사용승인일은 2023.11.02입니다.
- 도로. 2필 일단지의 토지는 가장형이며 근린생활시설 및 교육연구시설 건부지로 이용 중이고, 북측 약 15m·서측 약 10m 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,527.6㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·가로장방·중로각지이며 공시지가는 3,659,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(어민생활대책단지)이며 경제자유구역, 상대보호구역, 성장관리권역에 해당합니다. 중로2류·소로1류에 접하고 있습니다.
- 시설. 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 설비, 소화전 설비, 지하 주차장, 승강기 설비가 기재돼 있으며 위반사항 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 임대차 관계가 미상이므로 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 확인하기 전에는 대항력 위험을 확정적으로 판단하지 마세요.
- ‘감정가 70%’ 착시 경계. 973,000,000원이 감정가 1,390,000,000원의 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내리지 마세요.
- 실질취득액 기준. 현재 배당 시나리오에서는 인수 0원이므로 실질취득액은 973,000,000원입니다. 가격 판단은 이 금액을 기준으로 해야 합니다.
- 근린상가 환금성. 이용상태가 소매점인 만큼 주거용과 같은 환금성을 전제하지 말고 실제 임대·영업·점포 수요를 별도로 확인하세요.
- 배당표 한계. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당기준과 원본 서류를 대조하세요.
- 등기 원본 대조. 말소기준 2024.06.13 근저당권과 후순위 가압류·경매개시결정의 순위, 매각물건명세서와 현황조사 내용을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기는 단순, 점유는 미상”
이 사건은 등기부만 놓고 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2024.06.13 부평농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 근로복지공단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 973,000,000원 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원이라 실질취득액 역시 973,000,000원입니다.
그러나 이 물건은 근린생활시설(소매점)이고 임대차 관계가 미상입니다. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 단정할 수도 없습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 하지만 점유·임대차 확인 전까지는 보수적으로”입니다. 권리 순위보다 실제 점유관계와 근린상가의 환금성을 확인하는 것이 이번 입찰의 핵심입니다.
