인천지방법원 2025타경512558. 인천 남동구 논현동 에코메트로6블록한화꿈에그린아파트 602동 8층 801호입니다. 공부상 용도는 아파트, 비교 면적은 84.947㎡이며 철근콘크리트구조 지상 35층 건물의 8층 일부입니다. 감정가는 553,000,000원, 현재 최저매각가는 387,100,000원으로 1회 유찰·감정가 70% 회차입니다.
권리분석의 기준점은 2017.02.07 접수된 우리은행 을구 8번 근저당입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 을구 9번 근저당을 비롯해 이후 압류·가압류·경매개시결정은 말소기준보다 후순위입니다. 제공된 배당 계산에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 감정평가상 이해관계인의 협조가 원활하지 못해 임대관계가 미상으로 조사됐으므로, 등기상 소멸구조와 실제 점유 확인은 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512558 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 756-1 에코메트로6블록한화꿈에그린아파트 602동 8층 801호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.947㎡ · 지상 35층 건물 내 8층 |
| 소유자 | 김재인 |
| 감정가 / 최저가 | 553,000,000원 / 387,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 진현 / 33,041,602원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 2017년 우리은행 근저당이 기준
말소기준은 을구 8번 우리은행 근저당입니다. 최초 설정 당시 채권최고액은 231,000,000원이고, 2020.04.17 변경등기에는 채권최고액 217,000,000원이 기재돼 있습니다. 같은 날 접수번호가 뒤인 을구 9번 우리은행 근저당은 96,000,000원으로 설정됐고, 2020.04.17 채권최고액 60,000,000원으로 변경된 뒤 2026.05.19 소상공인자영업자새출발기금주식회사로 이전됐습니다. 기준권리 뒤의 압류·가압류와 세 건의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 73.3%
에코메트로6 동일 면적대의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 실거래 평균은 528,083,333원, 최저 거래는 495,000,000원, 최고 거래는 570,000,000원이며 최신 2026.08 거래 중 한 건은 550,000,000원입니다. 현재 최저매각가 387,100,000원은 최근 12개월 평균의 73.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.99㎡ | 14 | 550,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 19 | 500,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 23 | 520,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 16 | 540,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 10 | 530,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 29 | 570,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 25 | 520,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 15 | 520,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 23 | 550,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 2 | 495,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 4 | 520,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 22 | 522,000,000원 |
| 평균 | 84.947㎡ | 12건 | 528,083,333원 |
최근 거래 범위가 495,000,000원~570,000,000원인데 현재 최저가는 387,100,000원입니다. 확인된 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준도 387,100,000원이며, 가격 비교 역시 이 금액을 기준으로 할 수 있습니다. 최근 12개월 평균 대비 비율은 데이터상 73.3%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 387,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,219,400원 |
| 1. 을구 8번 근저당 · 주식회사우리은행 | 231,000,000원 | 231,000,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 19,284,800원 | 19,284,800원 |
| 4. 가압류 · 인천신용보증재단 | 17,138,000원 | 17,138,000원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 26,381,406원 | 17,457,800원 |
| 6. 경매개시결정 · 주식회사 진현 | 33,041,602원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 박현우 | 33,041,602원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 유더블유제십육차유동화전문 | 33,041,602원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 청구액은 488,929,012원, 채권자 예상배당은 380,880,600원, 미배당은 108,048,412원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 387,100,000원 | 380,880,600원 | 108,048,412원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 270,970,000원 | 266,376,420원 | 222,552,592원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 189,679,000원 | 186,223,494원 | 302,705,518원 | 0원 |
가격이 내려갈수록 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차보증금 때문에 낙찰가 하락분이 인수액으로 전환되는 실질취득 고정형 구조가 아닙니다. 다만 실제 임대관계가 미상인 만큼 이 결론은 점유·전입 확인과 함께 검증해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천고잔초등학교 북서측 인근이며, 주위는 대단위 아파트단지로 구성되고 각급학교와 다양한 편의시설이 소재해 제반 주거환경이 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 도보 약 15분 거리에 수인분당선 인천논현역이 있어 교통여건은 무난한 편입니다.
- 단지. 에코메트로6은 960세대, 사용승인일은 2010.12.24이며 동일 면적대 최근 거래 12건이 확인됩니다.
- 도로. 단지 남서측으로 약 25m 광대로, 남동측으로 폭 20m 정도 도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,556,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 규제. 감정평가 내용에는 토지거래계약에관한허가구역이 기재돼 있으며 외국인 등을 대상으로 한 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 감정요항표상 임대관계 미상입니다. 현장 점유자와 전입관계를 확인한 뒤 0원 인수 계산과 교차검증해야 합니다.
- 을구 8·9 변경등기 확인. 최초 채권최고액과 2020.04.17 변경액이 서로 다르므로 배당표의 231,000,000원·96,000,000원 산정 근거를 원본과 대조하세요.
- 권리 이전 확인. 을구 9번 근저당은 2026.05.19 소상공인자영업자새출발기금주식회사로 이전됐습니다. 우선순위는 원권리 기준으로 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 실질취득 387,100,000원은 최근 12개월 실거래 평균 528,083,333원의 73.3%입니다. 응찰가를 높일수록 이 가격 여유가 줄어듭니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서 채권자 미배당액은 108,048,412원이고 신청채권자 주식회사 진현 예상배당은 0원입니다. 매수인 승계와는 별개지만 배당 구조는 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·전입관계·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력적, 마지막 확인은 점유관계
이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준은 2017.02.07 우리은행 근저당이고, 후순위 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당모형에서 매수인 인수액은 0원이고, 최저매각가 387,100,000원은 최근 12개월 실거래 평균 528,083,333원의 73.3%입니다. 최근 실거래 최저 495,000,000원보다도 낮아 가격 측면에서는 경쟁력이 있습니다.
다만 감정요항표의 임대관계 미상 문구를 가볍게 넘기면 안 됩니다. 권리서류상 확인된 임차인은 없더라도 실제 점유관계가 확인되지 않은 상태라면 명도와 대항력 검토가 마지막 변수입니다. 따라서 결론은 “권리구조와 가격은 우수, 점유관계 확인 후 입찰”입니다.
