인천지방법원 2025타경512696. 부평동 제이팰리스 8층 802호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 권영만은 2020.07.15. 매매를 원인으로 2020.07.23. 소유권을 취득했고 거래가액은 241,000,000원입니다. 현재 등기상 말소기준권리는 2022.05.04. 동안산세무서장의 국 압류입니다.
가격만 보면 감정가 222,000,000원에서 한 차례 유찰돼 155,400,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 최저매각가 자체가 투자원가가 아닙니다. 이인주는 2020.06.30. 전입·점유를 시작했고 2020.06.16. 확정일자를 갖춘 뒤 2025.02.10. 보증금 241,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖기 때문에 배당에서 회수하지 못한 보증금은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512696 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 371-13 제이팰리스 8층 802호 |
| 도로명 | 인천광역시 부평구 장제로92번길 27 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하1층 / 지상10층 · 제8층 제802호 · 사용승인 2016.07.08. |
| 소유자 | 권영만 · 2020.07.23. 소유권이전 · 거래가액 241,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 155,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 241,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘대항력 선후’가 핵심
2016.08.29. 설정됐던 신한은행 근저당권 192,000,000원은 2020.06.30. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022.05.04. 국 압류이고, 2025.02.10. 설정된 이인주의 임차권등기와 2025.09.24. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 등기입니다. 다만 임차권등기가 소멸한다고 보증금 인수까지 사라지는 것은 아닙니다. 이인주의 전입·점유가 말소기준보다 앞서므로 배당 미회수 보증금의 대항력은 별도로 남습니다.
② 임차인 분석 — 확인된 인수와 확인되지 않은 위험을 분리
| 성명 | 점유 / 범위 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이인주 | 8층 802호 80.9㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.06.30. | 241,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 행사 | 88,575,600원 인수 |
| 이백영 | 현황조사·매각물건명세서 확인 | 2020.06.30. | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 필요 |
이인주는 확정일자 2020.06.16., 전입·점유 2020.06.30.이고 배당요구도 했으므로 우선변제권을 행사합니다. 현재 155,400,000원 매각을 가정하면 집행비용 2,975,600원 공제 후 152,424,400원을 배당받고, 보증금에서 남는 88,575,600원은 매수인이 인수합니다.
두 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 보증기관 중복신고로 볼 사정은 없습니다. 이인주는 임차권자이면서 강제경매개시결정의 채권자로도 표시됩니다. 같은 사람에게 연결된 241,000,000원을 서로 다른 두 채무처럼 단순 합산해서는 안 되며, 제공된 배당 시나리오처럼 임차보증금 회수와 미배당 잔액의 인수 구조로 봐야 합니다.
③ 회차가 내려가도 실질취득은 크게 안 내려간다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려갈수록 배당액이 줄고, 그만큼 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 커집니다. 따라서 이 사건은 유찰로 최저가가 크게 낮아져도 총 취득부담이 보증금 241,000,000원 수준에 붙잡히는 구조입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 155,400,000원 | 88,575,600원 | 243,975,600원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 108,780,000원 | 134,542,920원 | 243,322,920원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 76,146,000원 | 166,624,628원 | 242,770,628원 |
회차가 내려갈수록 낙찰가는 155,400,000원 → 108,780,000원 → 76,146,000원으로 낮아지지만, 매수인 인수는 88,575,600원 → 134,542,920원 → 166,624,628원으로 증가합니다. 집행비용 영향 때문에 총액은 보증금 241,000,000원보다 조금 높게 형성됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 155,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,975,600원 |
| 1. 임차인 이인주 보증금(우선변제) | 241,000,000원 | 152,424,400원 |
| 2. 갑구 7번 강제경매개시결정 · 이인주 | 241,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 매각대금 전액이 집행비용과 이인주 우선배당으로 소진됩니다. 이인주 보증금의 미배당액 88,575,600원은 매수인 인수입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평동 부흥초등학교 남측 인근으로, 단독주택·다세대주택·아파트·오피스텔·업무시설·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕의 지하1층·지상10층 건물이며, 기본 위생·급배수설비, 도시가스보일러 개별난방, 승강기, 자주식 및 기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 감정요항표에는 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 현재 최저가 155,400,000원이 아니라 인수액을 포함한 약 243,975,600원을 취득원가의 출발점으로 보세요.
- 이인주 보증금 잔액. 매각물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
- 이백영 임대차 원본 확인. 전입일은 2020.06.30.이지만 보증금·확정일자가 특정되지 않아 대항력과 추가 인수 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 이인주는 임차권자이면서 강제경매개시결정 채권자로 표시되고, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 기재돼 있습니다. 확인 전에는 임차권을 배제해 계산하지 않는 것이 안전합니다.
- 회차 전략 재검토. 2회·3회 유찰 시에도 매수인 인수가 134,542,920원·166,624,628원으로 증가해 실질취득은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 배당관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총액은 내려가지 않는다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 감정가 222,000,000원짜리 오피스텔이 한 번 유찰돼 155,400,000원까지 내려왔다는 사실보다, 대항력 있는 241,000,000원 보증금이 먼저입니다. 현재 회차에서는 배당 후 88,575,600원이 남아 매수인에게 넘어가므로 실질취득은 약 243,975,600원입니다.
더 유찰돼 낙찰가가 108,780,000원이나 76,146,000원으로 떨어져도 인수액이 각각 134,542,920원, 166,624,628원으로 커져 실질취득은 241,000,000원 보증금 수준에 묶입니다. 게다가 이백영의 보증금·확정일자까지 확인되지 않은 상태입니다. 최저가는 낮지만 권리상 실질취득 부담은 낮지 않은 사건으로 보는 것이 맞습니다.
