한 줄 평 임차인 인수 부담은 없고 말소기준 이후 권리는 소멸합니다. 다만 이 물건은 주거용이 아닌 대지·근린생활시설 성격의 집합건물로, 싸진 가격만 보고 접근하기보다 실제 활용 가능성과 환금성을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
감정가
458,000,000원
평가액 기준
최저가
157,094,000원
감정가 34%
실질취득
157,094,000원
인수 0원
핵심지표
3회 유찰
활용성 검토
의정부지방법원 2025타경64290. 경기도 파주시 문산읍 당동리 소재 뚱발트랜스포머420오피스텔 1층 111호 관련 경매입니다. 등기상 소유자는 주식회사코람코자산신탁이며, 말소기준권리는 2020년 설정된 근저당권입니다. 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 물건의 본질은 일반 주택 경매와 다릅니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이고, 건물 내 105호 외 4개호 구조로 평가되었습니다. 따라서 권리보다 사업성·임대수요·현장 활용성이 낙찰 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64290 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문산읍 당동리 899-6 뚱발트랜스포머420오피스텔 1층111호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사코람코자산신탁 |
| 감정가 / 최저가 | 458,000,000원 / 157,094,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 청구금액 | 1,954,254,667원 |
① 권리 흐름 — 인수할 권리는 없다
말소기준권리는 2020.04.23 설정된 근저당권입니다. 이후 진행된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사상 인수 대상 임차인은 없으며, 낙찰자가 별도로 승계할 권리는 없습니다.
② 가격 분석 — 3회 유찰, 감정가 대비 34%
현재 최저매각가는 157,094,000원으로 감정가 458,000,000원의 약 34.3%입니다. 가격만 보면 큰 폭으로 조정된 상태지만, 대지·근린생활시설 물건은 주거용처럼 단순 비교하기 어렵습니다.
⚠️ 가격보다 확인할 부분 3회 유찰은 시장에서 해당 가격대에 즉시 수요가 붙지 않았다는 신호입니다. 낙찰 전에는 임대 가능성, 실제 이용 형태, 주변 상권 및 수요층 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 157,094,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,999,316원 |
| 근저당권 | 4,200,000,000원 | 154,094,684원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 기준으로 미배당이 발생하지만, 이는 낙찰자가 인수하는 금액이 아닙니다. 매각으로 후순위 권리는 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
매각대금 배분
회차별 매각가 시나리오
현재 3회 유찰 후 157,094,000원. 추가 유찰 시 가격은 더 낮아질 수 있습니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 임차인 인수 부담도 없습니다. 권리분석 난도는 낮은 편입니다.
⛔ 투자 관점 대지·근린생활시설은 가격보다 사용처와 매수층이 중요합니다. 저렴하게 낙찰받아도 활용성이 제한되면 환금성이 떨어질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 파주시 문산읍 당동리 자유초등학교 서측 인근으로 아파트단지·산업단지·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 인근 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 시설. 철근콘크리트구조 지상 7층 건물 내 위치하며 위생·급배수·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역이며 토지거래허가구역 관련 사항이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 확인. 공부상 근린생활시설 이용 상태와 실제 사용 형태를 확인하세요.
- 임대성 검토. 임대관계가 확인되지 않아 실제 공실 여부와 임차수요 확인이 필요합니다.
- 권리 확인. 신탁원부를 통해 신탁 목적과 관리·처분 조항을 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가가 낮아도 매수층이 제한된 물건은 재매각 가능성을 고려해야 합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 물건의 성격을 봐야 한다”
이 사건은 임차인 인수나 복잡한 권리관계가 있는 물건은 아닙니다. 그러나 대지·근린생활시설이라는 점에서 아파트처럼 단순히 할인율만 보고 판단하기 어렵습니다. 3회 유찰로 가격은 낮아졌지만, 최종 승부처는 157,094,000원이라는 가격 자체가 아니라 해당 공간을 어떻게 활용하고 누가 다시 살 것인지입니다.