인천지방법원 2025타경512749. 인천 부평구 부개동 부개5단지주공아파트 501동 1층 103호입니다. 감정평가상 아파트(방 3, 거실, 화장실, 주방, 식당 등)로 이용 중이며, 철근콘크리트 벽식조 지하 1층·지상 20층 건물의 1층에 위치합니다. 사용승인일은 1998.06.18.입니다. 현재 소유자는 김의준으로, 2018.02.28. 거래가액 255,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 기준점은 2021.08.11. 설정된 오에스비저축은행 근저당권 360,000,000원입니다. 이후 같은 채권자의 73,200,000원 근저당, 서민금융진흥원 12,888,108원 가압류, 케이카캐피탈 15,350,651원 가압류 및 경매개시결정이 뒤따랐고, 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매수인에게 넘어오는 금액은 배당 시뮬레이션상 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512749 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부개동 500-1 부개5단지주공아파트 501동 1층103호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방 3, 거실, 화장실, 주방, 식당 등 · 지하 1층/지상 20층 건물 내 1층 103호 |
| 소유자 | 김의준 (2018.02.28. 거래가액 255,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 210,700,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 오에스비저축은행 / 369,331,062원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.11. 을구 17번 근저당권 · 주식회사오에스비저축은행 · 채권최고액 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계 기재는 “미상”입니다. 등기부 기준으로는 2021.08.11. 오에스비저축은행 근저당이 말소기준권리이며, 그 이후 설정된 같은 은행의 추가 근저당과 서민금융진흥원·케이카캐피탈 가압류, 경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
| 임차인 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
② 가격 판단 — 유찰 1회, 그러나 시세 비교는 별도 확인
현재 회차 최저매각가는 210,700,000원으로 감정가 301,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 147,490,000원(49%), 3회 유찰 시 시나리오는 103,243,000원(34.3%)입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 포함되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 있다고 평가하면 안 됩니다. 현재 회차의 실질취득액은 인수 0원을 반영해 210,700,000원이지만, 이 금액이 실제 시장가격 대비 어느 수준인지는 현장 시세와 실거래 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,749,800원 |
| 1. 을구 17번 근저당 · 주식회사오에스비저축은행 | 360,000,000원 | 206,950,200원 |
| 2. 을구 20번 근저당 · 주식회사오에스비저축은행 | 73,200,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 서민금융진흥원 | 12,888,108원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 주식회사 케이카캐피탈 | 15,350,651원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액은 461,438,759원, 예상 배당액은 206,950,200원, 미배당액은 254,488,559원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부개동 소재 인천부광초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위에는 근린생활시설·아파트·다세대주택·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 평슬래브지붕 지하 1층·지상 20층 건물의 1층 103호, 사용승인일 1998.06.18.이며 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 본건 북측 및 동측으로 각각 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(부개 택지개발사업지구)·상대보호구역·과밀억제권역입니다. 감정요항표에는 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 아파트(방 3, 거실, 화장실, 주방, 식당 등)로 이용 중이고 공부와의 차이는 기재되어 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 단지·유사 면적·1층 실거래와 현재 매물을 대조하세요.
- 임대관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서의 최신 기재를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2021.08.11. 오에스비저축은행 근저당권이 말소기준이며, 이후 권리의 소멸 여부를 원본 등기부와 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
- 배당부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당액은 254,488,559원이지만, 이 미배당액 자체가 매수인 인수액을 의미하지는 않습니다. 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 규제 최신 확인. 감정요항표에 기재된 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2026.08.25.까지이므로 매각기일 기준 적용 여부는 최신 공고·관할기관 자료로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 확인이 필요”
이 사건은 2021.08.11. 오에스비저축은행 근저당권을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인이 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 권리 측면에서는 구조가 명확한 편입니다. 반면 현재 최저가 210,700,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로는 가격 매력을 확정할 수 없습니다. 비교 가능한 실거래 시세가 없기 때문입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 리스크보다 현재 210,700,000원이 실제 시장가 대비 적정한지를 확인하는 것입니다. 권리는 통과 가능성이 높지만, 가격 판단은 보수적으로 남겨두는 편이 맞습니다.
