인천지방법원 2025타경512761. 인천 부평구 십정동 한솔빌라 1층 103호, 현재 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 74,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 51,800,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 현 소유자는 구자운이며, 현재 살아 있는 담보권은 없고 2022년 한국농어촌공사의 가압류가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
등기 흐름만 보면 구조는 비교적 간결합니다. 2000년 설정된 한국주택은행 근저당은 국민은행으로 이전됐다가 2019년 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 2022년 한국농어촌공사가 67,292,070원의 가압류를 설정했고, 2025년 그 가압류가 본압류로 이행되면서 강제경매가 개시됐습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512761 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 십정동 487-4 한솔빌라 1층 103호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 동암남로19번길 23 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 다세대주택 · 지상 4층 건물 내 1층 103호 |
| 소유자 | 구자운 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 74,000,000원 / 51,800,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국농어촌공사 / 134,890,692원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 사용승인일 | 1994.03.02 |
① 권리 흐름 — 2022년 가압류가 말소기준
핵심은 2022.02.23 한국농어촌공사 가압류입니다. 이 가압류가 말소기준권리이고, 2025.09.29 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 2000년 설정된 근저당권은 2019.08.02 이미 말소됐으므로 현재 인수 대상 담보권으로 볼 사안은 아닙니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 51,800,000원으로 감정가 74,000,000원의 70%입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 “시세보다 저렴하다”, “가격 메리트가 크다”고 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
가격 측면에서 확인 가능한 사실은 한 차례 유찰됐다는 것입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 36,260,000원(감정가 49%), 그 다음은 25,382,000원(감정가 34.3%)으로 계산돼 있지만, 이 역시 시세 대비 저평가 여부를 의미하지는 않습니다. 실제 응찰 판단에서는 한솔빌라 및 인근 다세대주택의 최신 거래와 매물 수준을 별도로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.6% 추정) | - | 1,332,400원 |
| 2. 가압류 · 한국농어촌공사 | 67,292,070원 | 50,467,600원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 한국농어촌공사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 가압류 청구금액 67,292,070원 중 50,467,600원이 배당되는 것으로 계산돼 16,824,470원의 미배당이 발생합니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 배당 시뮬레이션상 매수인 승계액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 임차인·점유 체크
| 구분 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|
| 확인된 임차인 없음 | 확인 필요 | 확인 필요 | 계산상 0원 |
확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상이고 내부도 확인되지 않았습니다. 따라서 특정 점유자에게 대항력이 있다고 단정할 근거도, 없다고 확정할 자료도 이 데이터에는 없습니다. 입찰 전 전입세대·현황조사·매각물건명세서와 실제 점유관계를 대조하는 것이 안전합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 십정동, 동암역 북동측 인근입니다. 주변은 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 1호선 동암역과 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 4층 건물의 1층 103호이며 사용승인일은 1994.03.02입니다. 외벽은 적벽돌 붙임 마감, 창호는 새시 창호 등입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6미터 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역이며 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 폐문부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 임대관계가 미상이고 내부 미확인 상태입니다. 전입세대·현황조사·매각물건명세서와 현장 점유를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 동암역 인근 및 한솔빌라 유사 다세대의 최신 실거래를 확인해야 합니다.
- 1층 특성 확인. 대상 호실은 1층입니다. 내부 미확인 상태인 만큼 채광·습기·보안·수선 필요 여부를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 한국농어촌공사 채권의 미배당 16,824,470원은 채권자 측 미회수액이며 현재 계산상 매수인 인수금액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·전입관계 및 실제 점유상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 미확인”
이 사건의 강점은 현재 계산상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 2000년 근저당은 2019년에 이미 말소됐고, 2022년 한국농어촌공사 가압류가 말소기준이 되어 경매개시결정과 함께 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 감정평가 당시 임대관계가 미상이고 폐문부재로 내부가 확인되지 않아 점유·명도 확인이 남아 있습니다.
가격은 더 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가 51,800,000원은 감정가의 70%지만, 비교할 실거래 시세가 없으므로 이 숫자만으로 저가매수라고 평가할 수 없습니다. 권리 계산은 통과, 점유 확인과 시세 검증은 보류. 이 두 가지 확인이 끝나야 실제 입찰가를 정할 수 있는 다세대주택 경매입니다.
