* 예상 인수 0원은 확인된 등기상 권리와 배당 시뮬레이션 기준입니다. 임대관계 미상으로 현장 점유 및 대항력 있는 임차인의 존재 여부는 별도 확인이 필요합니다.

수원지방법원 2025타경982. 경기도 안산시 상록구 수암동 수암아트빌 4층 401호입니다. 전용면적은 71.275㎡, 방 3개와 거실·주방·욕실 2개를 갖춘 다세대주택입니다. 2002년 사용승인을 받은 4층 건물의 최상층에 위치하고, 전체 규모는 8세대입니다.

현재 소유자는 유주옥으로, 2019년 4월 30일 125,000,000원에 취득했습니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 95,700,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 삼성카드·경기신용보증재단·근로복지공단·안산농업협동조합·한화생명보험 등의 가압류와 국세·건강보험 관련 압류가 이어졌습니다.

권리 구조의 중심은 2019년 우리은행 근저당권입니다. 등기부에 표시된 그 이후의 압류·가압류는 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 그러나 세금 관련 배당 우선순위와 임대관계는 별도로 검증해야 합니다. 특히 감정가에서 큰 폭으로 할인되었다는 사실만으로 권리·명도·환금성의 위험까지 사라지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 말소기준

과거 국민은행 근저당권들은 이미 말소되었고, 현재 권리분석의 기준은 2019년 4월 30일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 압류·가압류 및 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸할 권리로 분석됩니다.

② 임차인·점유관계 — 확인 전에는 단정 금지

현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인 신고가 확인되지 않았다는 사실과 실제 임차인이 존재하지 않는다는 사실은 구별해야 합니다.

실제 점유자가 있다면 주민등록 전입일, 점유 개시일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 특히 말소기준권리보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인이 존재한다면 낙찰자의 인수 부담과 실질취득금액이 달라질 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 할인폭은 크지만 최근 시장은 하락

수암아트빌의 확인된 실거래는 5건이며, 전체 거래 평균은 142,000,000원입니다. 그러나 과거 거래가 섞인 평균만을 기준으로 현재 가격을 판단하면 실제 시장 수준을 높게 평가할 수 있습니다.

따라서 가격 판단의 우선 기준은 2026년 2월 최신 거래 135,000,000원과 최근 12개월 평균 135,000,000원입니다. 최근 12개월 거래는 1건으로, 이 거래만으로 시세를 확정하기에는 표본이 적습니다.

현재 최저매각가는 85,750,000원으로 최근 실거래 135,000,000원보다 49,250,000원 낮습니다. 최근 시세 대비 비율은 63.5%이며, 현재 확인된 인수액이 0원이라는 전제하에서는 실질취득금액 역시 85,750,000원입니다.

하지만 반대 방향의 신호도 분명합니다. 최근 거래가격은 과거 거래와 비교해 -6.1%의 하락 추세를 나타냅니다. 또한 비교 가능한 최신 거래는 3층, 경매 대상은 4층으로 층수도 다릅니다. 가격 차이가 크다는 사실은 유효하지만, 그 차액 전체를 곧바로 확정 수익으로 계산해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 85,750,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 1,943,500원을 공제한 뒤 우리은행 근저당권에 83,806,500원이 배당되는 구조입니다. 근저당권의 채권최고액은 95,700,000원이므로 이 기준으로도 미배당액이 발생합니다.

배당은 단순 추정이며 당해세·조세 우선순위·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않았습니다. 실제 배당 금액과 순위는 변경될 수 있습니다.

계산에 포함된 채권총액은 319,022,800원, 채권자 예상배당 합계는 83,806,500원이며, 채권총액 기준 미배당액은 235,216,300원입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없는 것으로 추정됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 가격, 남는 권리 확인

현재 2회 유찰된 상태이며, 매각가가 낮아지는 시나리오에서도 확인된 권리 기준의 예상 인수액은 0원입니다. 대신 채권자의 미배당액이 증가합니다.

* 현재 확인된 권리 기준이며 미확인 임차권리는 제외합니다. 후속 회차 가격은 시나리오 금액으로 실제 매각조건이나 향후 기일을 확정하는 수치는 아닙니다.

중요한 것은 유찰이 이어진다고 권리분석이 자동으로 더 안전해지지는 않는다는 점입니다. 채권자 입장에서 미배당이 커지는 것과 매수인에게 인수권리가 발생하는 것은 서로 다른 문제입니다. 점유 및 임대관계 확인을 우선하고, 실제 예상 매도가격과 비용을 별도로 계산해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안산시 상록구 수암동 소재 안산초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주택지대로, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근 노선버스정류장을 이용할 수 있습니다. 북측으로 약 8m 포장도로와 접합니다.
• 건물. 2002.04.22 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물입니다. 외벽 드라이비트 마감, 플라스틱 새시 이중창, 개별난방 및 기본적인 급배수·위생설비를 갖추고 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구(7층 이하), 학교 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등에 해당합니다. 역사문화환경보존지역은 안산읍성 및 관아지와 관련한 문화재 협의구역으로 표시되어 있습니다.
• 공시지가. 1,183,000원/㎡이며, 토지는 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가되었습니다. 다만 실제 내부 상태와 수선 필요 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 전체 8세대의 소규모 다세대주택으로, 대단지 공동주택보다 실거래 표본이 제한적입니다. 최근 12개월 거래는 1건이고 가격 추세도 -6.1%로 하락했습니다. 매도 시기와 매수자 확보 기간을 보수적으로 가정해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 점유자·전입관계 확인. 임대관계가 미상입니다. 현황조사와 전입세대 확인을 통해 실제 점유자, 점유 시점, 보증금과 임차권리 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 말소기준권리 대조. 2019.04.30 우리은행 근저당권과 이후의 가압류·압류 및 경매개시결정이 실제 매각조건에서 어떻게 처리되는지 원본 등기부와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
• 세금 관련 확인. 동안산세무서 및 국민건강보험공단 압류가 존재합니다. 법정 우선순위와 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 시세 보수적 적용. 최근 거래 135,000,000원을 우선 비교하되, 최근 가격 하락 -6.1%와 거래 표본 1건이라는 한계를 반영해야 합니다.
• 최상층 상태 확인. 4층 건물의 4층 물건이므로 누수·방수·균열·단열·설비 상태를 현장에서 점검하는 것이 좋습니다.
• 매각 가능성 확인. 전체 8세대의 소규모 다세대라는 점을 고려해 유사 물건의 실질 매수 수요와 처분 기간을 검토해야 합니다.
• 관리비·인도비용 확인. 체납 관리비 중 승계 가능 항목과 실제 점유자에 따른 인도·명도비용을 확인해야 합니다.
• 입찰 전 서류 재확인. 매각기일은 2026.11.10으로 표시되어 있습니다. 기일 변경 여부, 최신 등기사항, 매각물건명세서, 현황조사서와 입찰보증금 등 매각조건을 재확인해야 합니다.

맺으며 — “할인율 51%보다 중요한 것은 실제 회수 가능한 가격”

안산 수암아트빌 401호의 숫자만 보면 충분히 눈길이 갑니다. 감정가 175,000,000원에서 2회 유찰되어 85,750,000원까지 내려왔고, 최근 실거래 135,000,000원에 비해서도 가격이 낮습니다.

등기상 말소기준은 2019년 우리은행 근저당권으로 정리되고, 후순위 일반채권은 매각에 따른 소멸이 예상됩니다. 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 임대관계 미상으로 실제 점유와 대항력 여부를 확정하지 못했고, 최근 거래가격의 하락 추세와 작은 거래 표본이라는 불확실성도 남아 있습니다.

따라서 이 물건은 가격상 진입 여지는 있으나 추가 확인 없이 안전형으로 분류하기 어려운 C등급입니다. 권리 원본과 점유관계를 확인하고, 최근 시세를 보수적으로 반영한 뒤 입찰 여부를 판단하는 접근이 적절합니다. 가격은 관심, 권리와 점유는 확인, 환금성은 보수적으로. 이것이 이 사건의 핵심입니다.