수원지방법원 2025타경982. 경기도 안산시 상록구 수암동 수암아트빌 4층 401호 다세대주택입니다. 전용면적은 71.275㎡이며 방3, 거실, 주방, 욕실2 구조로 이용 중입니다. 권리관계의 핵심은 2019년 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 발생한 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 가격 판단은 별도입니다. 감정가와 최저매각가는 1.75억으로 동일하지만, 최근 12개월 동일 면적 거래는 1.35억입니다. 최근 시세 기준으로는 할인 매수가 아니라 시세 상회 매수에 가까운 상황입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경982 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 수암동 473-3 수암아트빌 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니, 현관 등) |
| 소유자 | 유주옥 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 175,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구액 | 한국주택금융공사 업무수탁기관 주식회사 우리은행 / 81,262,026원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2019.04.30 설정된 을구 4번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 95,700,000원이며 이후 삼성카드, 경기신용보증재단, 근로복지공단, 안산농업협동조합, 한화생명보험 등의 가압류와 국세·건강보험공단 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 기준으로 신건 가격 부담
수암아트빌 동일 면적 기준 최근 거래를 보면 최근 12개월 거래는 2026년 2월 1건, 135,000,000원입니다. 전체 거래 평균은 142,000,000원이지만 가격 판단은 최근 거래를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 71.28㎡ | 3층 | 135,000,000원 |
| 2022.02 | 65.2㎡ | 3층 | 150,000,000원 |
| 2021.11 | 65.2㎡ | 3층 | 150,000,000원 |
| 2021.10 | 71.28㎡ | 3층 | 140,000,000원 |
| 2021.06 | 71.28㎡ | 3층 | 135,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 142,000,000원 |
최저매각가 175,000,000원은 최근 12개월 거래 135,000,000원 대비 129.6%입니다. 전체 평균 대비도 123.2% 수준으로, 현재 신건 가격에서 저렴하다고 보기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,250,000원 |
| 우리은행 근저당권 | 95,700,000원 | 95,700,000원 |
| 삼성카드 가압류 | 22,614,179원 | 22,614,179원 |
| 경기신용보증재단 가압류 | 74,989,364원 | 53,435,821원 |
| 후순위 미배당 | - | 147,272,800원 부족 |
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 안산초등학교 남동측 인근으로 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하며 인근 노선버스 정류장이 있어 교통 여건은 보통입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구(7층이하), 성장관리권역 등 지정 사항이 있습니다.
- 환금성. 수암아트빌은 총 8세대 규모이며 최근 거래량이 많지 않아 매수층 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 확인. 최근 거래 135,000,000원 대비 현재 최저가가 높아 시세 검토가 우선입니다.
- 권리 확인. 우리은행 근저당 이후 가압류·압류는 매각 소멸 구조입니다.
- 명도 확인. 임차인 인수 위험은 없지만 실제 점유 상태는 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 안전하지만 가격은 별도 판단”
수암아트빌 401호는 매수인이 인수할 권리가 없는 비교적 단순한 권리 구조입니다. 그러나 경매에서 권리 안전성과 가격 매력은 별개의 문제입니다. 현재 신건 최저가 1.75억은 최근 거래 1.35억보다 높아 가격 경쟁력이 부족합니다. 권리는 합격이지만, 입찰 가격은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
