인천지방법원 2025타경512857. 경서동 ‘드림스케치’ 1동 201호, 전용 48.55㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 128,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 89,600,000원입니다. 숫자만 보면 최근 실거래 평균 131,500,000원의 68.1%까지 내려온 것처럼 보입니다. 하지만 이 물건은 낙찰가만으로 취득비용을 계산할 수 없는 구조입니다.
한국토지주택공사 명의의 주택임차권은 보증금 120,000,000원, 전입일 2020.11.18, 확정일자 2020.08.05로 말소기준인 2022.03.10 압류보다 앞섭니다. 배당요구도 되어 있어 우선변제를 받지만, 현재 최저가 89,600,000원에서는 집행비용 2,012,800원을 제외한 87,587,200원만 보증금에 배당되고 32,412,800원이 남습니다. 이 미배당분이 매수인 인수 계산에 반영돼 실질취득액은 89,600,000원 + 32,412,800원 = 122,012,800원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512857 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 738-13 드림스케치 1동 2층201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 48.55㎡ · 방3·거실·주방겸식당·화장실·다용도실 · 4층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 주식회사마니주택 (2020.09.07. 소유권이전 · 거래가액 122,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 89,600,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 134,797,807원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준은 2022.03.10. 국의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류와 서울보증보험의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 시점이 아니라 임차권의 대항력 기초입니다. 한국토지주택공사 임차권은 전입일이 2020.11.18로 말소기준보다 앞서므로 대항력이 인정된 상태이고, 미배당 보증금은 매수인 인수 계산에 들어갑니다.
| 권리자 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 120,000,000원 | 2020.11.18 / 2020.08.05 | 대항력 있음 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
한국토지주택공사 건은 보증기관 승계 신고로 분류돼 실제 임차인 수에는 중복 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인 0명·승계 신고 1건으로 봅니다. 보증금 역시 120,000,000원 한 건만 계산합니다.
② 가격 비교 — 89,600,000원이 아니라 122,012,800원으로 봐야 한다
드림스케치는 총 11세대, 2011.01.17 준공입니다. 비교 가능한 거래는 전용 48.55㎡와 49.47㎡에서 2건 확인되며 평균 거래가는 131,500,000원입니다. 최신 거래는 2025.01의 125,000,000원, 다른 거래는 2024.03의 138,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 49.47㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2024.03 | 48.55㎡ | 4 | 138,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 131,500,000원 |
최저가 89,600,000원은 평균 거래가의 68.1%이지만, 이 비율은 권리 인수액을 빼고 본 숫자입니다. 현재 회차의 실질취득액 122,012,800원을 적용하면 최근 시세 평균 131,500,000원의 92.8%, 최신 거래 125,000,000원의 97.6%입니다. 즉 시세 아래이기는 하지만 최신 거래와의 가격 차이는 2,987,200원에 불과합니다.
③ 예상배당표 (매각가 89,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,012,800원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 120,000,000원 | 87,587,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,716,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 134,797,807원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
한국토지주택공사 보증금 120,000,000원 중 87,587,200원이 배당되고 32,412,800원이 미배당됩니다. 이 금액이 현재 회차 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경서초등학교 북동측 인근이며 다세대주택·다가구주택·아파트단지·주상복합 부동산이 혼재한 주거지대입니다. 북측 인근에 인천국제CC골프장이 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북동측 직선거리 약 1km 지점에 청라I.C가 위치합니다.
- 이용상태. 방3·거실·주방겸식당·화장실·다용도실 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 도로. 남측 폭 8m 정도 포장도로, 서측 폭 4m 정도 보행자전용도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하며, 공시지가는 1,278,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 위반건축물 표시와 공부상 차이는 없습니다.
- 환금성. 드림스케치는 총 11세대이고 확인된 비교 거래는 2건입니다. 거래 표본이 많지 않아 응찰가 결정 시 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 최저가 89,600,000원에 미배당 인수 32,412,800원을 합친 122,012,800원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 서울보증보험의 말소동의 확약서가 제출돼 있지만, 대항력 포기까지 포함하는지 원문을 직접 확인해야 합니다.
- 유찰 효과 착시 주의. 2회 유찰 시 실질취득 121,528,960원, 3회 유찰 시 121,190,272원으로 낙찰가 하락폭만큼 총 부담이 줄지 않습니다.
- 임대관계 확인. 감정평가 당시 임대관계는 미상이며 내부 이용상태도 관계인 부재로 건축물현황도와 탐문조사를 참고해 평가됐습니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 11세대, 비교 거래 2건이므로 실제 매도 가능 가격과 기간을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “8,960만원 낙찰”이 아니라 “1억2,201만원 취득”
이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 대항력 임차권의 미배당 보증금입니다. 현재 최저가 89,600,000원은 시세 평균의 68.1%지만, 실제 매수인이 부담하는 금액은 인수액 32,412,800원을 더한 122,012,800원입니다. 이는 제공된 시세 평균 131,500,000원보다 낮지만 최신 거래 125,000,000원과는 불과 2,987,200원 차이입니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 낙찰가는 내려가지만 인수액이 늘어 실질취득은 121,000,000원대에서 거의 고정됩니다. 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점은 반드시 확인할 요소지만, 현재 문구만으로 대항력 포기까지 단정할 수 없으므로 인수 32,412,800원을 남긴 상태가 기준입니다. 결론적으로 표면 최저가는 싸지만, 권리까지 합친 실제 가격의 안전마진은 크지 않은 다세대 물건입니다.
