수원지방법원 2025타경1001. 안산시 상록구 월피동 광덕산숲속타운 5층 501호 다세대주택입니다. 철근콘크리트조 5층 건물의 최상층에 위치하며, 방·욕실·거실·주방·발코니 등으로 이용되는 주거용 물건입니다. 현재 소유자는 전철우 씨로, 2017년 12월 7일 소유권이전등기를 마쳤고 등기상 거래가액은 203,000,000원입니다.
같은 날 농협은행이 채권최고액 168,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 경기신용보증재단의 가압류가 붙었고, 농협은행이 임의경매를 신청했습니다. 등기부상 매각으로 정리되는 권리의 순서는 비교적 명확합니다. 문제는 감정가보다 크게 내려온 가격의 배경을 현재 거래시장과 물건 상태에서 충분히 확인할 수 있느냐는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1001 (임의경매 · 안산지원) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 월피동 499, 5층 501호 도로명주소: 경기도 안산시 상록구 예술대학로9길 23 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트조 · 5층 중 5층 501호 |
| 단지명 / 규모 | (499-0)광덕산숲속타운 · 12세대 |
| 사용승인 관련 일자 | 2016.12.23 준공 |
| 면적 | 실거래 비교 대상 면적 47.4㎡ |
| 이용상태 | 다세대주택 · 방, 욕실, 거실, 주방, 발코니 등 |
| 소유자 | 전철우 (2017.12.07 소유권이전 · 거래가액 203,000,000원) |
| 감정가 | 145,000,000원 |
| 최저매각가 | 71,050,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 신청채권자 | 농협은행주식회사 |
| 청구금액 | 138,026,383원 |
| 말소기준권리 | 2017.12.07 농협은행 근저당권 (채권최고액 168,000,000원) |
| 등기 확인 기준 | 2026.08.14 발행 등기사항전부증명서 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 농협은행 근저당
이 사건의 말소기준권리는 2017년 12월 7일 설정된 농협은행 근저당권입니다. 그보다 앞서 설정됐던 반월신용협동조합 근저당권은 2017년 11월 10일 이미 말소됐습니다. 따라서 과거 채권최고액 876,000,000원의 근저당권을 현재 살아 있는 인수권리로 보아서는 안 됩니다.
말소기준권리 이후에 등기된 경기신용보증재단의 가압류 28,000,000원과 농협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 농협은행 근저당권 자체도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기부에 나타난 이들 채권을 낙찰자가 채무로 직접 승계하는 형태는 아닙니다.
임차·점유관계 — ‘인수 0원’의 전제조건
| 신고된 임차인 | 없음 |
|---|---|
| 감정평가 임대관계 | 미상 |
| 실제 점유자 | 확인 필요 |
| 임차보증금 | 확인되지 않음 |
| 전입일·확정일자 | 확인되지 않음 |
| 대항력 | 판정 보류 · 미상 점유자의 대항력 가능성 확인 필요 |
| 우선변제권 | 확인되지 않음 |
| 예상 매수인 인수액 | 0원(확인된 권리 기준의 조건부 추정) |
임차인 신고가 없다고 해서 반드시 소유자만 거주한다는 뜻은 아닙니다. 감정평가서에는 임대관계 미상이라고 기재돼 있고, 이해관계인 부재와 잠금장치 등의 사유로 내부조사가 이루어지지 못했습니다. 따라서 실제 점유자가 누구인지, 임차계약이 존재하는지, 전입과 확정일자가 언제인지 확인해야 합니다.
특히 말소기준권리보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인이 존재한다면, 보증금 배당 여부에 따라 낙찰자에게 별도의 부담이 발생할 수 있습니다. 현재 예상 인수액 0원은 확인된 등기권리와 배당 추정에 따른 수치이지, 미확인 임대차의 위험까지 없다는 보증은 아닙니다.
② 시세 비교 — 2022년 거래 한 건만으로 현재 저평가를 단정할 수 없다
광덕산숲속타운에서 확인되는 실거래는 2022년 4월 173,000,000원 한 건입니다. 해당 거래의 면적은 45.48㎡, 층수는 3층입니다. 이 사건의 실거래 비교 대상 면적 47.4㎡ 및 5층이라는 조건과도 차이가 있습니다.
| 구분 | 시점 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 확인 실거래 | 2022.04 | 45.48㎡ | 3층 | 173,000,000원 |
| 본건 감정가 | 감정평가 기준 | 47.4㎡ | 5층 | 145,000,000원 |
| 현재 최저가 | 2026.11.10 | 47.4㎡ | 5층 | 71,050,000원 |
| 인수 0원 가정 실질취득 | 현재 회차 | 47.4㎡ | 5층 | 71,050,000원 |
최저가와 실질취득 추정액은 과거 실거래 173,000,000원의 41.1%에 해당합니다. 수치상 격차는 크지만, 비교 기준이 되는 거래는 2022년 4월로 현재 매각기일과 상당한 시차가 있습니다. 이 한 건을 현재 유효한 시세 또는 최근 거래 평균이라고 단정하기 어렵습니다.
다세대주택은 같은 건물이라도 층, 전용면적, 내부 상태, 누수 여부, 주차 여건에 따라 거래가격 차이가 발생할 수 있습니다. 본건은 내부 확인까지 제한됐으므로 과거 거래가격을 근거로 현재 시세보다 확실히 저렴하다고 평가하기에는 근거가 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,678,900원 |
| 1. 근저당 · 농협은행 | 168,000,000원 | 69,371,100원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 28,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 196,000,000원 | 71,050,000원 |
배당 계산은 근저당 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 한 추정이며, 실제 확정 채무액 및 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
예상 매각대금 71,050,000원에서 집행비용 1,678,900원을 제외하면 농협은행에 69,371,100원이 배당되는 계산입니다. 경기신용보증재단에는 배당금이 돌아가지 않고, 소유자 잔여금도 없습니다.
전체 채권액 196,000,000원 대비 예상 미배당액은 126,628,900원입니다. 다만 이 금액은 채권최고액 등을 사용한 계산상 부족액으로, 낙찰자가 추가로 인수하는 채무를 뜻하지 않습니다. 농협은행의 경매 청구금액 138,026,383원 역시 매각대금에서 모두 회수되지는 않는 것으로 추정됩니다.
유찰 회차별 배당 시나리오
이미 2회 유찰된 이 물건이 추가로 유찰될 경우를 가정한 계산입니다. 매각가격이 낮아질수록 채권자의 회수금액은 줄고 미배당액은 커집니다. 반면 확인된 등기권리만을 기준으로 한 매수인 인수액 추정은 각 회차에서 0원입니다.
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 (49%) | 71,050,000원 | 69,371,100원 | 126,628,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정 (34.3%) | 49,735,000원 | 48,439,770원 | 147,560,230원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정 (24.01%) | 34,814,500원 | 33,787,839원 | 162,212,161원 | 0원 |
추가 유찰 시나리오는 가정 계산이며 실제 다음 매각가격이나 기일 확정을 뜻하지 않습니다. 미배당액은 채권자 측의 계산상 부족액이고, 인수 0원은 미확인 선순위 임대차 등이 없다는 전제입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 상록구 월피동 소재 광덕중학교 북서측에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며 주거환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕의 5층 건물 중 최상층인 501호입니다. 외벽은 석재 및 페인팅 마감, 내부는 벽지 및 일부 타일 마감, 샷시 창호가 설치된 구조입니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 난방설비가 설치되어 있습니다. 다만 정상 작동 여부와 수리 필요성은 별도 확인이 필요합니다.
- 도로. 소로3류(폭 8m 미만)에 접하며, 토지는 사다리형 평지로 다세대주택 부지로 이용되고 있습니다.
- 토지 및 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 성장관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역 등에 해당합니다. 토지 공시지가 자료는 1,467,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가 관련. 감정자료상 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 매각기일 기준 적용 여부와 대상자 요건은 별도 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 그러나 내부에 직접 진입하지 못해 누수, 균열, 창호, 난방, 위생설비 및 수리 필요성은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 12세대의 소규모 다세대주택이며 확인되는 실거래는 2022년 4월 1건입니다. 매도 시 가격을 판단할 거래표본이 제한적이므로 보수적으로 접근해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 여부. 신고된 임차인은 없으나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입세대, 확정일자, 보증금, 대항력 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 말소기준권리. 2017.12.07 농협은행 근저당이 기준입니다. 과거 반월신협 근저당은 이미 말소됐으며, 경기신용보증재단 가압류는 후순위라는 점을 최종 등기부와 대조하세요.
- 현재 매매시세. 2022년 4월 173,000,000원 한 건을 현재 시세로 사용하지 마세요. 인근 월피동의 유사 다세대 실거래와 현행 매물가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 수리비와 내부 상태. 외부 관찰 위주로 감정된 물건입니다. 최상층 누수 및 방수 상태, 실내 마감, 설비 수리비를 확인하고 입찰가격에 반영하세요.
- 명도비용. 실제 점유자가 확인되지 않았습니다. 소유자 점유인지 임차인 점유인지에 따라 인도 협의와 법적 절차가 달라질 수 있습니다.
- 관리비 체납. 공동주택 공용부분 관리비 체납, 관리주체 및 미납 현황을 확인해야 합니다.
- 환금성 검증. 12세대 규모에서 거래표본이 제한적입니다. 낙찰 후 매도 가능가격과 소요기간을 보수적으로 점검해야 합니다.
- 입찰자금. 입찰보증금, 취득세, 등기비용, 명도비용, 수리비 등 최저가 외에 필요한 자금을 별도로 산정하세요.
- 매각기일 및 원본 대조. 2026.11.10 매각 진행 여부, 매각물건명세서, 현황조사서, 최종 등기부 및 권리변동을 입찰 직전에 확인하세요.
맺으며 — “49%까지 떨어졌다”와 “시세보다 싸다”는 다르다
광덕산숲속타운 501호는 권리관계 자체가 복잡한 물건은 아닙니다. 2017년 농협은행 근저당을 기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정이 정리되는 구조이고, 예상배당표상 낙찰자 인수액도 0원입니다.
하지만 확인된 임차인 신고가 없다는 사실만으로 선순위 임대차 위험이 제거된 것은 아닙니다. 감정평가상 임대관계는 미상이고, 내부 상태도 확인되지 않았습니다. 따라서 실질취득 추정액 71,050,000원은 점유관계 확인을 전제로 받아들여야 합니다.
가격 면에서도 감정가 145,000,000원에서 최저가 71,050,000원으로 내려온 사실은 분명합니다. 그러나 비교 가능한 실거래가 2022년 4월 1건에 그치고, 12세대 소규모 다세대주택이라는 환금성 제약도 있습니다. 과거 거래가격 대비 41.1%라는 숫자만으로 현재 가격 메리트가 입증되지는 않습니다.
종합 판단은 C등급, 신중 검토 대상입니다. 등기권리상 말소 구조는 긍정적이지만, 임대차 미확인·내부 미조사·현재 시세 검증 부족·낮은 거래표본이 겹칩니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 실제 점유와 인수 여부를 확인하고, 지금 팔 수 있는 가격을 검증하는 것입니다. 그 두 조건이 해소되기 전에는 낮아진 최저가만 보고 응찰할 이유가 충분하지 않습니다.
