수원지방법원 2025타경1001. 안산시 상록구 월피동 499, 광덕산숲속타운 5층 501호 다세대주택입니다. 감정 이용상태도 다세대주택으로 확인되며 방·욕실·거실·주방·발코니 등으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 전철우이고, 2017.12.07 소유권이전 당시 등기된 거래가액은 203,000,000원입니다. 같은 날 농협은행주식회사가 채권최고액 168,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 말소기준보다 뒤인 경기신용보증재단 가압류 28,000,000원과 농협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하도록 정리되어 있고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로, 입찰 전 실제 점유자와 전입관계 확인은 별도로 끝내야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1001 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 월피동 499 5층501호 · 경기도 안산시 상록구 예술대학로9길 23 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 47.4㎡ · 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 중 5층 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 방·욕실·거실·주방·발코니 등 |
| 소유자 | 전철우 (2017.12.07 소유권이전 · 거래가액 203,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 138,026,383원 |
| 임차관계 | 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 반월신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2017.12.07 농협은행 근저당권이며, 이후 경기신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 배당 부족액이 발생하더라도 그 부족액이 곧바로 매수인에게 넘어오는 구조는 아니며, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 83.8%지만 표본은 1건
비교 가능한 실거래는 광덕산숲속타운에서 확인된 1건입니다. 최신 거래는 2022.04, 전용 45.48㎡, 3층, 거래가 173,000,000원입니다. 대상 면적은 47.4㎡로 면적 매칭이 되어 있으며, 비교 평균과 최신 거래 지표 모두 173,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 45.48㎡ | 3 | 173,000,000원 |
| 비교 평균 | 47.4㎡ 대상 | 1건 | 173,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 145,000,000원은 비교지표 173,000,000원의 83.8%입니다. 숫자만 보면 감정가보다 높은 거래사례가 존재하지만, 가격 가점은 제한적으로 보는 편이 타당합니다. 거래 표본이 1건뿐이고 최신 거래시점도 2022.04이기 때문입니다. 따라서 “83.8%니까 확실히 싸다”가 아니라, 권리상 인수는 없고 비교지표보다 낮게 출발하지만 현재 시세 확인이 필요한 신건으로 읽는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 168,000,000원 | 142,170,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 28,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계는 196,000,000원, 예상 채권자 배당액은 142,170,000원, 미배당액은 53,830,000원입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자의 청구액은 138,026,383원으로, 현재 회차 시나리오에서는 신청채권 충족으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광덕중등학교 북서측에 위치하며 인근에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재합니다. 주거지로서의 주위환경은 보통 정도로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통 정도로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물의 5층 501호로, 급·배수·위생·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 375.7㎡, 사다리형 평지의 다세대주택 부지이며 공시지가는 1,467,000원/㎡입니다. 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.8.26.~2026.8.25.입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 광덕산숲속타운은 12세대 규모이고 확인되는 실거래가 1건이어서, 대단지 공동주택처럼 풍부한 거래표본을 통한 가격 검증은 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·전입 확인. 임차인으로 특정된 사람은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계를 입찰 전 확인하세요.
- 현재 시세 재검증. 비교 실거래는 2022.04의 173,000,000원 1건입니다. 현재 매물가격과 인근 유사 다세대 거래를 함께 확인해야 145,000,000원의 적정성을 판단할 수 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 과정에서 거주자 프라이버시, 이해관계인 부재, 잠금장치 등으로 자세한 내부구조와 하자 여부를 구체적으로 확인하지 못했습니다. 누수·균열·창호·난방·급수·위생설비 수리 필요 여부를 확인하세요.
- 배당 부족과 인수를 구분. 현재 시나리오의 미배당액은 53,830,000원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인의 승계 채무를 혼동하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 현재 145,000,000원에서 1회 유찰 시 116,000,000원, 2회 유찰 시 92,800,000원 시나리오를 비교하되 실제 매각조건을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유현황을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현장 확인이 핵심”
이 물건의 장점은 권리구조가 명확하다는 점입니다. 2017.12.07 농협은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그래서 실질취득액도 현재 최저가와 같은 145,000,000원으로 볼 수 있습니다.
가격만 보면 비교 실거래 173,000,000원의 83.8%라는 숫자가 눈에 들어옵니다. 그러나 확인되는 거래가 2022.04의 1건뿐이고 건물도 12세대 규모이므로, 이 수치에만 의존한 가격 가점은 위험합니다. 결론은 권리는 합격권, 가격은 재검증입니다. 현재 점유와 내부 상태, 월피동 유사 다세대의 실제 거래가격을 확인한 뒤 145,000,000원이 현재 시장에서도 경쟁력 있는지 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
