인천지방법원 2025타경512969. 인천 미추홀구 주안동 아르누보 101동 2층 202호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 9층이며 사용승인일은 2022.01.06입니다. 감정가는 290,000,000원, 1회 유찰 후 현재 최저매각가는 203,000,000원입니다.
등기 흐름은 단순한 일반 소유자 물건과는 다릅니다. 2022.10.05 최연경이 330,000,000원에 소유권을 취득한 날 곧바로 주식회사무궁화신탁 앞으로 신탁등기가 이루어졌고, 현재 등기상 소유 명의도 수탁자인 주식회사무궁화신탁입니다. 등기 주의사항에는 임대차 등 법률행위 시 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512969 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 199-9 아르누보 101동 2층202호 |
| 도로명 | 인천광역시 미추홀구 경인로325번길 10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 9층 · 사용승인 2022.01.06 |
| 등기상 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 203,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 인천수산업협동조합 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 인수액 0원과 별개로 ‘신탁·근저당 변동’ 확인
현재 권리분석 산정상 말소기준은 2025.10.02 임의경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2022.01.20 계양신용협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당권은 2022.01.27 해지로 말소되었고, 2024.02.21 개시된 종전 임의경매도 2024.05.14 취하로 말소되었습니다.
다만 2022.10.05 인천수산업협동조합 명의로 설정된 채권최고액 10,000,000원 근저당권은 등기 항목상 말소 표시가 있는 반면, 2026.07.14에는 그 근저당권이 확정채권양도를 원인으로 수협엔피엘대부주식회사에 이전된 등기가 존재합니다. 따라서 이 부분은 단순히 “깨끗하다”고 결론내리기보다 입찰 시점 등기 원본에서 존속·말소 관계를 다시 대조해야 하는 핵심 확인점입니다.
② 가격 분석 — 70%까지 내려왔지만 시세 판단 근거는 부족
현재 최저가는 감정가 290,000,000원의 70%인 203,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 203,000,000원입니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 비교값이 확인되지 않아, “감정가보다 30% 낮다”는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 203,000,000원 | 0원 | 203,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 142,100,000원 | 0원 | 142,100,000원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 99,470,000원 | 0원 | 99,470,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,642,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 199,358,000원 |
현재 배당 시뮬레이션은 203,000,000원 매각을 가정해 집행비용 3,642,000원과 소유자 잔여 199,358,000원으로 산출되어 있으며, 채권자 총 배당액과 미배당액은 모두 0원입니다. 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 용도. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 공부상 토지는 업무시설 건부지로 이용되고 있습니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 ‘주안사거리’ 북동측 인근으로, 주변에는 오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 지역지구. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역에 속하며, 토지거래계약에 관한 허가구역은 외국인 등에 한해 2025.08.26~2026.08.25 지정 내용이 기재돼 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 사다리형 평지이며 토지면적은 280.7㎡, 공시지가는 2,026,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·화재탐지 설비가 구비되어 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 현재 소유 명의가 주식회사무궁화신탁이고 신탁 주의사항이 등기돼 있으므로 신탁의 목적·수익자·관리·처분 조건을 반드시 대조해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 2022.10.05 인천수산업협동조합 근저당과 2026.07.14 수협엔피엘대부주식회사로의 이전 등기 사이의 현재 존속관계를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정요항의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 최저가 203,000,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 실제 거래가격을 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 배당관계 대조. 청구액 10,000,000원과 근저당권 이전 등기가 존재하는 반면 배당 시뮬레이션상 채권자 배당은 0원으로 표시되므로 실제 채권·배당관계를 원문과 맞춰봐야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가보다 중요한 것은 권리 원본과 실제 시세”
이 물건은 배당 시뮬레이션만 보면 매수인 인수액 0원으로 부담이 단순해 보입니다. 그러나 현재 등기상 주식회사무궁화신탁이 수탁자로 존재하고, 2026.07.14에는 수협엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 등기까지 확인됩니다. 여기에 임대관계도 감정요항상 미상입니다.
가격 역시 감정가 290,000,000원에서 한 차례 유찰되어 203,000,000원까지 내려왔다는 사실만 확인할 수 있을 뿐, 이를 뒷받침할 실거래 비교가 없기 때문에 “시세보다 저렴하다”는 결론은 금물입니다. 정리하면 인수금액은 0원이지만 권리 원본 확인이 필요한 신탁 오피스텔이며, 가격 판단은 실제 거래가격을 확인한 뒤에야 가능합니다.
