수원지방법원 2025타경1029. 경기도 시흥시 은행동 소재 미소그랑쥬테 나동 5층 501호로, 감정 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 등기 흐름은 비교적 단순합니다. 2019.05.17. 이강혁 명의로 소유권이 이전됐고 같은 날 주식회사신한은행이 채권최고액 171,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2025.12.16. 신한은행의 임의경매개시결정이 기입됐습니다. 기존 동수원신용협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
현재 배당 시뮬레이션에서는 신건 매각가 215,000,000원을 기준으로 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 임차인 신고 목록은 없지만 감정평가 현장조사에는 “임대관계 미상”이라고 기재돼 있고, 현장 방문 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 따라서 실제 점유관계와 미상 점유자의 대항력 여부는 별도 확인이 필요한 부분입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1029 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은행동 327-1 나동 5층501호 · 시흥대로1056번길 4-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 시세 비교대상 면적 | 47.69㎡ · 실거래 비교 45.36㎡ |
| 소유자 | 이강혁 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 215,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구액 | 주식회사신한은행 / 131,550,350원 |
| 말소기준 | 2019.05.17. 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 171,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 특이사항 | 옥탑 복층구조 다락 약18.5㎡가 소재하며 포함하여 평가됨 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 점유는 확인 필요
등기상 핵심은 2019.05.17. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 171,600,000원입니다. 이 권리를 기준으로 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2019.03.22. 설정됐던 동수원신용협동조합 근저당권 2,743,000,000원은 2019.05.17. 일부포기를 원인으로 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 신건 2.15억은 최근 거래보다 높다
미소그랑쥬테는 총 20세대, 준공일은 2019.02.20.입니다. 확인되는 실거래는 2건이고 전체 평균은 162,500,000원입니다. 다만 하락장 보정 원칙에 따라 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 그 기준값은 모두 150,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 45.36㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2023.03 | 45.36㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 전체 평균 | 45.36㎡ | 2건 | 162,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 45.36㎡ | 1건 | 150,000,000원 |
현재 최저매각가 215,000,000원은 전체 실거래 평균 대비 132.3%, 최근 12개월 평균 대비 143.3%입니다. 더 중요한 것은 가격 추세입니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -14.3%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 평균만 보고 가격을 후하게 평가할 근거가 없으며, 신건을 시세보다 저렴하다고 표현할 수 없는 가격대입니다.
③ 예상배당표 (매각가 215,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,810,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 171,600,000원 | 171,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 39,590,000원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,810,000원과 신한은행 근저당권 171,600,000원이 반영되고 소유자 교부액 39,590,000원이 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 215,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 172,000,000원 | 2,808,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 137,600,000원 | 36,726,400원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 은행동 검바위초등학교 남서측 인근으로, 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 버스정류장까지의 거리와 운행빈도 등을 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 건물 내 5층 501호이며 위생·급배수, 도시가스, 개별난방, 주차장, 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있으며 공시지가는 1,913,000원/㎡입니다.
- 복층 다락. 옥탑에 복층구조의 다락 약18.5㎡가 소재하며 감정평가에 포함됐습니다.
- 환금성. 미소그랑쥬테는 20세대이고 확인되는 실거래는 2건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.4회여서 가격 민감도가 큰 물건으로 보는 편이 안전합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 우선할 것. 전체 평균 162,500,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 150,000,000원을 우선해야 합니다. 현재 최저가 215,000,000원은 최근 기준 143.3%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 이전 거래의 가격 추세가 -14.3%이므로 과거 175,000,000원 거래를 기준으로 현재 가격을 낙관하지 마세요.
- 유찰 시나리오 비교. 1회 유찰 가격 172,000,000원도 최신 거래 150,000,000원보다 높습니다. 제공된 시나리오상 2회 유찰 가격은 137,600,000원입니다.
- 점유관계 재확인. 임차인 신고 내역은 없으나 임대관계가 미상이고 내부가 확인되지 않았습니다. 실제 점유자가 있으면 전입·점유·보증금·확정일자 등 대항력 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 복층 다락 확인. 옥탑 다락 약18.5㎡가 포함 평가됐고 내부 현황은 폐문부재로 직접 확인하지 못했습니다. 실제 구조와 현황 차이를 현장에서 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 좋은 가격”
이 사건은 등기만 보면 어렵지 않습니다. 신한은행 근저당이 말소기준이고 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 현재 회차의 투자 판단을 좌우하는 것은 권리가 아니라 가격입니다. 최저가 215,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 실거래 150,000,000원의 143.3%이고, 가격 추세도 -14.3%입니다. 단지 평균 유찰 횟수도 2.4회입니다.
여기에 20세대 규모, 2건의 제한적인 실거래 표본, 임대관계 미상, 폐문부재로 인한 내부 미확인, 복층 다락 현황 확인 필요까지 겹칩니다. 따라서 신건에서 “권리가 깨끗하니 괜찮다”는 결론은 성립하기 어렵습니다. 권리 구조는 단순하지만 현재 가격은 보류, 점유·현황 확인은 필수. 이 물건은 유찰에 따른 가격 조정 여부가 핵심입니다.
