* 예상 인수 0원은 확인된 등기권리와 배당 시뮬레이션 기준입니다. 임대관계가 미상이고 내부 확인이 이루어지지 않아 실제 점유자·보증금 인수 가능성까지 배제한 것은 아닙니다.
수원지방법원 2025타경1029. 경기도 시흥시 은행동에 위치한 미소그랑쥬테 나동 501호입니다. 건축물의 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대주택)이며, 지상 5층 건물의 5층에 위치합니다. 현재 소유자는 이강혁 씨입니다. 2019년 5월 17일 소유권을 취득하면서 신한은행 명의의 채권최고액 171,600,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 신한은행이 임의경매를 신청했고, 현재 2회 유찰 상태입니다.
등기상 과거 동수원신용협동조합의 근저당권도 확인되지만, 해당 권리는 2019년 5월 17일 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 신한은행 근저당권이며, 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 확인된 등기권리만 보면 낙찰자에게 승계되는 담보권은 없습니다. 다만 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 점유자가 없다는 사실은 다릅니다. 감정평가 당시 현장 폐문부재로 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 미상이므로, 입찰 전 점유 상태를 반드시 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1029 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은행동 327-1 제나동 제5층 제501호 도로명: 경기도 시흥시 시흥대로1056번길 4-2 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 중 5층 |
| 전용면적 비교기준 | 47.69㎡ (시세 비교 대상 면적) |
| 복층·다락 | 옥탑 복층구조 다락 약 18.5㎡ · 감정평가에 포함 |
| 소유자 | 이강혁 (2019.05.17 소유권이전) |
| 감정가 | 215,000,000원 |
| 최저매각가 | 105,350,000원 · 감정가의 49% (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사신한은행 / 131,550,350원 |
| 말소기준권리 | 2019.05.17 신한은행 근저당권 · 채권최고액 171,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 임대관계 | 신고된 임차인 없음 · 현장 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 신한은행 근저당
권리 흐름은 비교적 명확합니다. 최초 소유자 김종욱 명의의 소유권보존 이후, 동수원신용협동조합의 공동담보 근저당권이 설정됐으나 해당 근저당권은 2019년 5월 17일 말소됐습니다. 같은 날 이강혁 씨에게 소유권이 이전되고 신한은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 신한은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025년 12월 16일 신한은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 임차인·점유 분석 — 신고 없음과 점유 확인은 별개
| 임차인 현황 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 신고된 임차인 없음 | 확인 불가 | 확인 불가 | 해당 없음 | 임대관계 미상 · 현장 점유 확인 필요 |
현재 확인된 임차권 신고나 임차인 명세는 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 명시되어 있고, 현장 방문에서도 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 따라서 신고 임차인이 없다는 사실만으로 공실이나 소유자 점유를 확정할 수 없습니다.
추가 점유자가 확인될 경우 전입일자, 실제 점유 개시일, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 조사해야 합니다. 특히 말소기준권리보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인이 존재하는 경우 매수인 인수 위험이 달라질 수 있습니다. 현재는 해당 사실을 확인할 자료가 없으므로 대항력 가능성은 미상으로 보는 것이 적절합니다.
③ 시세 비교 — 70.2% 가격이지만 하락 추세
미소그랑쥬테의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균 거래가격은 162,500,000원이지만, 2023년 거래가 포함되어 있어 현재 가격 수준을 판단하기에는 한계가 있습니다. 더 중요한 비교 대상은 2025년 2월 거래가 150,000,000원입니다. 해당 금액은 최근 구간 평균으로도 집계되어 있으나 표본은 1건뿐입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 45.36㎡ | 3층 | 150,000,000원 |
| 2023.03 | 45.36㎡ | 2층 | 175,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 162,500,000원 |
| 최근 구간 평균 | 45.36㎡ | 1건 | 150,000,000원 |
현재 최저매각가 105,350,000원은 최근 확인 거래가격 150,000,000원의 70.2% 수준입니다. 최초 감정가 215,000,000원과 비교하면 49%까지 내려온 가격이므로 감정가 기준 할인 폭은 상당합니다.
그러나 이 가격을 곧바로 현재 시세보다 29.8% 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다. 비교 거래는 전용 45.36㎡의 2·3층이고, 경매물건은 전용면적 비교기준 47.69㎡의 5층에 다락이 있는 구조입니다. 면적·층·다락·상태가 완전히 동일하지 않습니다. 더욱이 최근 확인된 거래도 2025년 2월이므로 2026년 11월 매각 시점의 실시간 시세를 직접 보여주는 자료는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,274,900원 |
| 1. 근저당 · 신한은행 | 171,600,000원 | 103,075,100원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 105,350,000원 |
최저매각가 105,350,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 약 2,274,900원을 제외한 103,075,100원이 신한은행에 배당됩니다. 채권최고액 171,600,000원을 기준으로 한 미배당액은 68,524,900원이고, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 신청채권자의 청구액 131,550,350원도 이 가정에서는 전액 충족되지 않습니다.
이 배당표는 신한은행 채권최고액 기준의 단순 추정입니다. 채권최고액은 실제 확정 채권잔액과 다를 수 있으며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 채권자의 미배당액은 매수인이 자동으로 인수하는 채무가 아닙니다.
⑤ 유찰 회차별 자금·미배당 시나리오
이 물건은 현재 2회 유찰되어 감정가의 49%로 내려왔습니다. 이후 다시 유찰되는 경우의 가격과 배당 예상치를 비교하면 다음과 같습니다. 단, 아래 후속 회차는 가정 시나리오이며 실제 매각 일정이나 최저매각가가 확정됐다는 의미는 아닙니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 105,350,000원 | 103,075,100원 | 68,524,900원 | 0원* |
| 3회 유찰 가정 (34%) | 73,745,000원 | 72,017,590원 | 99,582,410원 | 0원* |
| 4회 유찰 가정 (24%) | 51,621,500원 | 50,292,313원 | 121,307,687원 | 0원* |
* 매수인 인수 0원은 확인된 권리와 배당 가정에 따른 수치입니다. 실제 점유·임대관계 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 은행동 소재 검바위초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 버스정류장까지의 거리와 운행 빈도 등을 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 토지는 평지의 가로장방형이며 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물로, 위생·급배수시설, 도시가스, 개별난방, 주차장 및 승강기 설비가 있습니다.
- 다락. 옥탑 복층구조 다락 약 18.5㎡가 감정평가에 포함돼 있습니다. 실제 구조와 이용 상태는 내부 확인이 이루어지지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역 및 과밀억제권역에 해당하며, 상대보호구역·가축사육제한구역 등의 제한이 있습니다. 외국인 등의 주택거래에 관한 토지거래허가구역 지정 내용도 확인됩니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 1,913,000원/㎡, 토지면적 711.0㎡로 확인됩니다. 이는 개별 호실의 대지권 면적이나 감정가와는 구별해야 합니다.
- 환금성. 2019년 준공된 20세대 소규모 공동주택으로, 확인되는 실거래 표본이 적고 단지 평균 유찰도 3.3회에 달합니다. 대단지 아파트와 같은 거래 유동성을 기대하기는 어렵습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시 사항은 확인되지 않지만, 다락의 실제 구조와 공부상 내용의 일치 여부는 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상입니다. 현황조사·전입세대확인·매각물건명세서 원본과 현장 상황을 대조하고, 실제 거주자 및 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 대항력·보증금. 신고되지 않은 임차인이 발견되면 전입일자·점유 개시일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다. 대항력과 매수인 인수 가능성을 재검토하기 전에는 인수액 0원을 확정하지 마세요.
- 다락 실측. 옥탑 다락 약 18.5㎡가 감정에 포함되어 있습니다. 실제 면적, 출입 형태, 누수·방수 상태, 구조 안전성, 건축물대장과의 일치 여부를 확인하세요.
- 최근 거래가격 검증. 확인된 최신 거래는 2025년 2월의 150,000,000원입니다. 매각 시점의 현재 시세를 확인하고, 면적·층·다락 구조가 비슷한 물건을 우선 비교해야 합니다.
- 하락장 보정. 확인 거래 추세가 -14.3%인 만큼 과거 175,000,000원 거래나 전체 평균 162,500,000원을 그대로 낙찰 후 매도가격의 기준으로 삼지 마세요.
- 명도·관리비. 점유 상황과 체납 관리비를 확인하세요. 공용부분 관리비 등은 매수인에게 부담 문제가 발생할 수 있습니다.
- 배당·권리 재확인. 신한은행 근저당의 실제 채권잔액과 경매 진행 중 추가된 권리, 당해세 및 최우선변제 대상 여부를 확인해야 합니다.
- 매각조건 확인. 2026.11.10 매각기일의 진행 여부와 최저매각가 105,350,000원, 다락 포함 매각 범위 및 특별매각조건을 법원 공고 원본으로 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 취득위험
시흥 미소그랑쥬테 501호는 감정가 215,000,000원에서 최저가 105,350,000원까지 내려온 2회 유찰 다세대주택입니다. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 등기권리상 매수인이 승계할 담보채무는 없습니다. 배당 시뮬레이션상 인수액 역시 0원입니다.
가격만 보면 최근 확인 거래가격 150,000,000원의 70.2% 수준으로 검토할 여지가 있습니다. 하지만 거래 추세가 -14.3% 하락했고, 비교 거래는 면적·층이 다르며 최신 거래 시점도 오래됐습니다. 게다가 소규모 20세대 단지로 환금성 확인이 필요하고, 내부 폐문부재로 실제 점유·임대관계와 다락 상태도 확인되지 않았습니다.
권리구조는 비교적 단순하지만, 현장 점유 확인이 선행되어야 합니다. 현재 가격이 감정가의 49%라는 사실만으로 안전한 저가 매수라고 단정할 수 없습니다. 점유 확인·다락 실사·최근 시세 재검증을 마친 뒤에야 실제 가격 메리트를 판단할 수 있는 물건입니다. 종합적으로는 권리상의 단순함과 가격 할인 폭을 인정하되, 임대관계 미상·하락 추세·소규모 단지 환금성 위험을 반영한 C등급의 조건부 검토 대상으로 평가합니다.
