인천지방법원 2025타경513035. 효성동 삼우빌라 3층 302호, 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 소유자는 채화신이고, 2021년 6월 26일 매매를 원인으로 2021년 7월 15일 소유권을 취득했으며 등기상 거래가액은 93,000,000원입니다. 현재 경매의 기준권리는 2024년 3월 5일 계양세무서장이 처분청인 국의 압류이고, 그 뒤 2024년 5월 29일 주택임차권과 2025년 10월 13일 서울보증보험의 강제경매개시결정이 이어집니다.

이 사건에서 숫자만 보면 가장 먼저 눈에 들어오는 것은 보증금 90,000,000원입니다. 최저매각가 59,500,000원보다 크고, 배당계산상 집행비용 1,471,000원을 먼저 빼면 임차보증금에 배당되는 금액은 58,029,000원, 부족분은 31,971,000원입니다. 대항력 있는 임차권이라면 통상 이 부족분을 매수인이 떠안을 수 있어 낙찰가가 내려가도 총부담이 보증금 수준에 수렴하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 바로 그 부족분에 대해 포기·말소 확약이 제출된 특수 케이스입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 2024년 압류와 후순위 임차권

말소기준은 2024.03.05 국의 압류입니다. 현재 등기상 주택임차권은 2024.05.29 접수되어 말소기준권리보다 뒤에 있고, 서울보증보험의 강제경매개시결정도 2025.10.13 접수된 후순위 권리입니다. 제공된 권리판정상 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

한국토지주택공사는 보증기관 승계 신고로 분류되므로 실제 임차인 수에 중복 산입하지 않습니다. 실제 임차인 0명으로 봅니다. 보증금 90,000,000원도 별도 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

② 가격 판단 — 70% 최저가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다

감정가는 85,000,000원, 1회 유찰 후 현재 최저가는 59,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 확약을 반영하면 현재 회차에서 낙찰가 외 별도 임차보증금 실질 인수는 없으므로 실질취득 역시 59,500,000원입니다.

다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 저렴하다, 싸다, 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다. 특히 다세대주택은 같은 지역이라도 건물 연식·도로조건·호별 상태 등에 따라 가격 편차가 클 수 있으므로, 여기서는 오직 “감정가 대비 70%”라는 사실까지만 판단 근거로 삼습니다.

③ 예상배당표 (매각가 59,500,000원 가정)

배당계산상 임차보증금 부족분은 31,971,000원입니다. 그러나 서울보증보험의 잔존 임차보증금 반환채권 포기 및 주택임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 해당 권리의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 서울보증보험 신청채권 96,578,630원은 현재 가정에서 배당 0원으로 계산됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 대상물건은 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 입지. 인천광역시 계양구 효성동 ‘효성남초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트와 다세대주택 등이 분포하는 주거지대입니다.
• 주거환경. 감정평가상 전반적인 주거환경은 양호한 것으로 조사됐습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통여건을 고려할 때 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 구조. 철근콩크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 제3층 제302호이며, 외벽은 모르타르 위 페인팅 마감, 창호는 PVC샷시 등입니다.
• 설비. 위생 급배수시설과 소화설비 등을 갖추고 있습니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 대조. 서울보증보험이 잔존 임차보증금 반환채권을 전액 포기하고 을구 15번 주택임차권등기 말소에 동의한다는 취지인지 입찰 전 원문을 다시 확인해야 합니다.
• 실질취득액 구분. 확약 반영 시 현재 회차는 59,500,000원, 확약을 배제한 룰상 계산은 91,471,000원 수준입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
• 보증기관 중복 제외. 한국토지주택공사는 보증기관 승계 신고로 분류되므로 별도의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 0명으로 봅니다.
• 시세 확인 별도. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 다세대주택의 인근 비교사례를 별도로 확인해야 합니다.
• 국 압류 확인. 말소기준인 2024.03.05 압류의 처분청은 계양세무서장입니다. 배당·말소 관계는 매각절차 원문과 함께 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서를 입찰 직전 기준으로 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 리스크는 해소, 가격 판단은 아직 미완성”

이 사건은 표면적으로는 보증금 90,000,000원의 대항력 있는 임차권 때문에 낙찰가보다 인수액이 더 무서운 구조처럼 보입니다. 실제로 확약을 반영하지 않는 원칙 계산에서는 현재 회차 31,971,000원, 2회 유찰 시 49,499,700원, 3회 유찰 시 61,769,790원의 미배당분이 발생합니다. 하지만 서울보증보험이 잔존 임차보증금 반환채권을 포기하고 주택임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했으므로, 그 권리의 실질 인수는 0원입니다.

따라서 현재 회차의 실질취득은 59,500,000원입니다. 다만 이 숫자를 곧바로 ‘시세보다 싸다’로 번역하면 안 됩니다. 실거래 비교 자료가 없기 때문입니다. 권리상 핵심 인수는 확약으로 정리됐지만, 가격의 적정성은 별도 검증이 필요한 다세대 경매 — 이 사건의 결론은 여기에 있습니다.