인천지방법원 2025타경513100. 인천광역시 서구 공촌동 313-4 주천그린빌라 2층 202호, 전용 37.40㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 93,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 65,100,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아니라 선순위 주택임차권과 확약서의 효과입니다.
등기부상 한국토지주택공사의 주택임차권은 2022.09.21. 등기돼 말소기준으로 계산된 2022.09.22. 주택도시보증공사 가압류보다 하루 빠릅니다. 전입일은 2020.06.10., 확정일자는 2020.05.19., 보증금은 82,650,000원으로 원칙적으로는 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 현재 매각가 가정에서는 63,528,200원이 배당되고 19,121,800원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다.
하지만 매각물건명세서에는 한국토지주택공사 양수인 서울보증보험 주식회사가 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 잔존 임차보증금 반환채권을 포기하고 을구 5번 주택임차권등기 말소에 동의한다는 취지의 확약서를 제출한 것으로 명시돼 있습니다. 정확도 규칙상 이 확약이 적용되는 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513100 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 공촌동 313-4 주천그린빌라 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 37.40㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 2층 |
| 소유자 | 주식회사마니주택 |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 65,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 107,997,508원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 단지 | 주천그린빌라(라동) · 14세대 · 1999.06.24. 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 실질 해소
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 중복 합산 금지
| 이름 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김다진 | 2023.05.10. | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준권리 이후 전입 · 인수 없음 |
| 한국토지주택공사 | 2020.06.10. | 82,650,000원 | 있음 | 있음 | 보증기관 대위·승계 중복신고 · 확약 반영 실질 0원 |
표상 신고는 2건이지만 한국토지주택공사는 김다진 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고로 별도의 실제 임차인이나 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 따라서 실제 임차인은 김다진 1명으로 봅니다. 김다진의 전입일 2023.05.10.은 말소기준권리 2022.09.22.보다 뒤이므로 대항력은 없고, 보증금은 확인되지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득 기준으로 본다
주천그린빌라(라동) 전용 37.66㎡ 최근 거래는 2건입니다. 2024.07. 3층 80,000,000원, 2024.09. 3층 90,000,000원으로 평균은 85,000,000원입니다. 현재 최저가 65,100,000원은 최근 실거래 평균의 76.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 37.66㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2024.07 | 37.66㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 평균 | 37.66㎡ | 2건 | 85,000,000원 |
이 사건은 대항력 있는 임차권이 존재하지만 확약으로 해당 임차권의 실질 인수가 0원이므로, 시세 비교의 기준이 되는 실질취득액은 현재 최저가 65,100,000원입니다. 확약을 무시해 단순 배당표만 적용하면 총 부담이 커지지만, 본 사건의 명시된 확약을 반영하면 현재 회차에서 최근 실거래 평균보다 낮은 가격대입니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,571,800원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 82,650,000원 | 63,528,200원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 1,716,000,000원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험 주식회사 | 107,997,508원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 한국토지주택공사 보증금 부족분은 19,121,800원으로 계산되지만, 양수인 서울보증보험 주식회사의 잔존 반환채권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 해당 금액의 매수인 실질 부담은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 계산 인수는 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 65,100,000원 | 19,121,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 45,570,000원 | 38,300,260원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 31,898,999원 | 51,725,183원 | 0원 |
대항력 임차인 사건의 일반 원칙만 보면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 증가해 총취득 부담이 쉽게 내려가지 않습니다. 실제로 이 사건의 시나리오도 룰상 인수액이 19,121,800원에서 38,300,260원, 51,725,183원으로 증가합니다. 다만 이 사건은 해당 임차권에 대한 확약이 존재하므로 각 회차의 실질 인수는 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 공촌초등학교 북측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택·공원·임야 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 2층 202호이며, 급·배수·위생설비와 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역이며 공시지가는 1,124,000원/㎡입니다.
- 거래 표본. 주천그린빌라(라동)는 14세대이며 확인된 최근 거래는 2건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 잔존 임차보증금 반환채권 포기 및 임차권등기 말소 동의 범위가 본 호실 전체에 적용되는지 원문을 대조하세요.
- 중복 보증금 합산 금지. 한국토지주택공사 신고는 김다진 보증금의 대위·승계 성격이므로 별도의 82,650,000원을 추가 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 김다진 점유 확인. 전입일 2023.05.10.로 대항력은 없지만 보증금은 확인되지 않았으므로 실제 점유와 명도 상태를 확인하세요.
- 배당표와 실질 인수 구분. 배당 계산상 19,121,800원의 잔존 보증금이 발생하지만 확약 반영 시 실질 부담은 0원입니다.
- 시세 표본 확인. 비교 거래는 80,000,000원과 90,000,000원 2건이므로 개별 호수의 층·상태 차이를 직접 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 실거래 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 복잡해 보이지만 승부처는 ‘확약의 효력’
이 물건은 겉으로 보면 대항력 있는 선순위 주택임차권 때문에 인수형 경매처럼 보입니다. 실제 배당계산도 현재 매각가에서 19,121,800원의 잔존 보증금을 보여 줍니다. 그러나 서울보증보험 주식회사가 잔존 임차보증금 반환채권을 포기하고 주택임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했기 때문에, 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
따라서 확약을 반영한 실질취득은 현재 최저가 65,100,000원이고, 최근 실거래 평균 85,000,000원의 76.6%입니다. 여기에 김다진은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 다만 다세대 14세대의 소규모 물건이고 비교 가능한 거래가 2건이므로, 권리상 핵심은 확약서 원문 확인, 가격상 핵심은 개별 호실 상태와 실제 점유 확인입니다.
