인천지방법원 2025타경513100. 인천 공촌동 주천그린빌라 2층 202호, 전용 37.40㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사마니주택으로, 2020년 6월 12일 거래가액 97,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 한국토지주택공사의 선순위 주택임차권이 등기되고, 주택도시보증공사의 가압류와 국세 압류가 이어졌습니다. 서울보증보험 주식회사가 강제경매를 신청한 사건이며, 신청채권자의 청구금액은 107,997,508원입니다.

이 사건에서 가장 중요한 것은 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 2022년 9월 21일 등기된 선순위 주택임차권과, 그 반환채권에 관한 확약서의 효력입니다. 임차보증금 전액이 배당되지 않는데도 잔액을 인수하지 않는다는 결론은 일반적인 말소기준권리 분석만으로 얻을 수 없습니다. 확약서의 적용 대상과 효력을 반드시 함께 읽어야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 하루 먼저 등기된 임차권

말소기준권리는 2022년 9월 22일 주택도시보증공사 가압류입니다. 청구금액은 1,716,000,000원으로 크지만, 이는 해당 가압류의 청구금액이지 이 주택에서 매수인이 인수해야 하는 보증금이나 매각 예상금액이 아닙니다. 가압류 자체는 매각으로 소멸하는 권리입니다.

그런데 바로 전날인 2022년 9월 21일, 한국토지주택공사의 주택임차권이 등기되었습니다. 임대차계약일은 2020년 5월 18일, 확정일자는 2020년 5월 19일, 주민등록 및 점유개시일은 2020년 6월 10일입니다. 말소기준보다 앞선 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권이므로, 배당으로 보증금을 전액 돌려받지 못하는 경우에는 미배당 잔액이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 1건

실제 임차인으로 파악되는 사람은 김다진 1명입니다. 한국토지주택공사는 김다진과 관련된 보증금 대위·승계 신고 주체로 분류되므로 별도 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 특히 한국토지주택공사의 82,650,000원과 김다진의 미상 보증금을 서로 독립된 확정 채무인 것처럼 합산해서는 안 됩니다.

한국토지주택공사는 실제 임차인 수에서 제외한 승계·대위 주체입니다. 선순위 임차권 등기상의 보증금과 실제 임차인 관련 보증금은 중복 합산하지 않습니다.

③ 실질취득가 — 확약 여부에 따라 완전히 달라지는 계산

이 사건은 확약 적용 전후를 구분하는 것이 가격분석의 출발점입니다. 확약을 적용하지 않으면 45,570,000원에 낙찰받아도 38,300,260원의 보증금 잔액을 떠안아 실질 부담이 83,870,260원에 이릅니다. 이는 보증금 82,650,000원에 배당에서 먼저 공제된 추정 집행비용 1,220,260원이 더해진 구조입니다.

반면 확약이 유효하게 이행되어 해당 보증금 잔액 인수가 해소된다면 실질취득의 출발금액은 45,570,000원입니다. 다만 이는 입찰대금 기준으로, 취득 관련 세금·등기비용·명도비용·관리비 등과 확약 밖 별도 인수금액은 포함하지 않은 금액입니다.

④ 회차별 인수액과 실질취득 시나리오

각 회차의 미배당금은 집행비용을 반영한 배당 추정액입니다. 확약 적용 취득액은 해당 선순위 임차권의 실질 인수가 0원이라는 조건 아래의 낙찰가이며, 추가 인수·부대비용은 제외합니다.

확약이 없다면 4회 유찰 시에도 실질취득액은 약 8,345만원으로 유지됩니다. 최저가가 감정가의 24.01%가 되어도 전체 부담은 보증금 수준에 묶이는 것입니다. 반대로 확약이 유효하면 낙찰가 인하가 실질취득액 인하로 연결됩니다. 이 차이가 해당 확약서의 경제적 가치입니다.

⑤ 시세 비교 — 과거 거래보다 낮지만 현재 시세는 재검증

주천그린빌라(라동)는 14세대의 소규모 다세대주택입니다. 비교 가능한 실거래는 전용 37.66㎡, 3층 물건의 2024년 거래 2건입니다. 본건은 전용 37.40㎡, 2층이므로 면적은 유사하지만 거래 호수와 층이 동일하지 않습니다.

집계된 최근 12개월 거래 평균은 85,000,000원, 최신 거래는 2024년 9월 90,000,000원입니다. 확약이 유효하고 추가 인수금이 없다면 현재 최저가 45,570,000원은 이 거래 평균의 53.6%, 최신 거래가의 약 50.6%에 해당합니다.

금액 차이만 보면 과거 실거래와 비교한 할인 폭은 큽니다. 그러나 확인되는 거래가 모두 2024년이라는 점이 중요합니다. 2026년 매각기일의 시장가격을 직접 보여주는 거래가 아니며, 2건만으로 최근 가격 흐름이나 하락 여부를 판정하기도 어렵습니다. 따라서 2024년 평균 대비 낮다는 사실과 2026년 현재 시세보다 싸다는 판단은 구별해야 합니다.

⑥ 예상배당표 (매각가 45,570,000원 가정)

집행비용 1,220,260원을 먼저 공제하면 한국토지주택공사 임차보증금에 44,349,740원이 배당됩니다. 가압류권자 주택도시보증공사와 신청채권자 서울보증보험 주식회사에는 예상 배당액이 없습니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.

한국토지주택공사의 미배당 보증금은 38,300,260원입니다. 이 금액은 배당 계산상 확실한 부족분이지만, 해당 잔액의 포기·말소 확약이 유효하게 이행되면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 추정 배당에서 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 인천광역시 서구 공촌동 공촌초등학교 북측 인근입니다. 주변은 아파트와 다세대주택, 공원 및 임야가 함께 소재하는 주거지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남측으로 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 1999년 6월 24일 준공된 14세대 다세대주택입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층이며, 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 알미늄샷시입니다. 급·배수, 위생설비와 도시가스 개별난방설비가 있습니다.
• 토지. 부정형의 평지이며 다세대주택 건부지로 이용됩니다. 제2종일반주거지역이고 지구단위계획구역에 속합니다. 공시지가 기준은 1,124,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역 등에 해당합니다. 외국인 등의 주택용도 취득에 한정된 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재되어 있으므로, 매각기일 현재 적용 여부는 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 표시되지 않았고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 수선 필요성은 현장 확인 대상입니다.
• 환금성. 14세대의 소규모 다세대주택으로, 확인되는 유사면적 실거래는 2024년 2건입니다. 소규모 주택 특성상 대단지보다 거래가격의 검증과 재매각 가능성 판단에 주의가 필요합니다.
• 경매 이력. 해당 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 본건 역시 2회 유찰 상태입니다. 유찰 횟수 자체를 가격 메리트의 증거로 삼아서는 안 됩니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사가 제출한 잔존 보증금 반환채권 포기 및 을구 5번 임차권등기 말소 동의 확약서의 원문, 적용 범위, 조건과 실제 이행 가능성을 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 확인. 낙찰 후 한국토지주택공사 명의 선순위 주택임차권이 확약 내용대로 말소될 수 있는지, 별도 승계권자의 권리가 남지 않는지 확인해야 합니다.
• 김다진 점유관계 확인. 전입일 2023.05.10, 보증금 및 확정일자 미상이라는 점을 고려하여 실제 임대차계약, 보증금 반환관계, 점유 경위와 한국토지주택공사 임차권과의 연결관계를 확인해야 합니다.
• 중복 보증금 계산 금지. 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계 주체로 분류되므로 82,650,000원을 실제 임차인 김다진의 별도 보증금과 기계적으로 합산해서는 안 됩니다.
• 현재 시세 재확인. 실거래 비교 표본은 2024년 80,000,000원 및 90,000,000원 거래입니다. 2026년의 매도 가능 가격과 실수요를 별도 현장조사로 검증해야 합니다.
• 명도비용 점검. 보증금 반환채권 포기·임차권등기 말소와 실제 점유자의 인도는 별개의 문제일 수 있습니다. 점유관계와 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 미납 관리비·당해세 확인. 공용부분 관리비 체납 여부, 당해세 및 실제 배당에 영향을 주는 채권을 확인해야 합니다.
• 공적 서류 최종 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 확약서 및 법원 비치 서류의 최신 내용을 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약이 가격을 바꾸지만, 확인되지 않은 점유까지 지우지는 않는다”

이 사건은 최저가 45,570,000원이라는 숫자만 보고 저가 낙찰 기회라고 판단해서는 안 되는 물건입니다. 선순위 임차보증금 82,650,000원 중 38,300,260원이 배당되지 않는 구조이므로, 확약이 없었다면 매수인의 실질취득액은 83,870,260원에 이릅니다. 추가로 유찰되더라도 미배당 인수액이 증가하여 전체 부담은 보증금 부근에 머무르게 됩니다.

그러나 서울보증보험 주식회사가 제출한 잔존 임차보증금 반환채권 포기·임차권등기 말소 동의 확약은 해당 선순위 임차권의 인수 위험을 실질적으로 해소할 수 있습니다. 확약이 유효하게 이행되고 별도 인수가 없다면 실질취득의 출발금액은 45,570,000원입니다. 이는 2024년 유사면적 실거래 평균 85,000,000원의 53.6% 수준입니다.

그렇다고 즉시 안전한 저가 물건으로 분류하기는 어렵습니다. 실제 임차인 김다진의 보증금과 권원이 불명확하고, 비교 거래는 2024년 2건뿐입니다. 2회 유찰된 14세대 다세대주택이라는 점까지 고려하면 권리 확인과 실제 환금성 검증이 가격 할인보다 먼저입니다.

종합 판단은 C등급. 확약이 이행된다면 주된 인수 위험은 해소되고 과거 거래 대비 낮은 취득가격이 형성됩니다. 하지만 확약 밖 점유관계와 현재 시장가격이 확인되기 전까지 가격 메리트를 확정하거나 안전한 입찰물건으로 평가할 수는 없습니다. 이 사건의 승부처는 최저가 자체가 아니라 확약의 확실한 이행, 실제 점유자의 권리관계, 그리고 현재 매도 가능한 가격입니다.