수원지방법원 2025타경1038. 시흥시 정왕동 거북섬타워 6층 609호입니다. 사건의 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태는 집합건축물대장상 근린생활시설입니다. 등기상 현재 소유자는 김시철·편현희로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2021.06.24 매매를 원인으로 2022.09.02 소유권을 이전받았습니다. 등기 기재 거래가액은 309,961,000원입니다.
권리구조 자체는 단순합니다. 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당권 242,400,000원이 말소기준권리이고, 2025.12.18 농협은행주식회사의 임의경매개시결정은 그 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 시뮬레이션의 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 대지권 목적토지의 별도등기는 일반적인 후순위 말소권리와 별개의 확인 포인트이므로 원문 내용을 직접 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1038 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2706-11 거북섬타워 6층609호 · 경기도 시흥시 거북섬둘레길 5-7 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 10층 건물 내 6층 609호 |
| 소유자 | 김시철 2분의 1 · 편현희 2분의 1 |
| 매매 / 소유권이전 | 2021.06.24 매매 · 2022.09.02 소유권이전 · 거래가액 309,961,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 356,000,000원 / 356,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 208,825,551원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소구조는 단순, 별도등기는 별도 확인
말소기준은 2022.09.02 을구 1번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 242,400,000원, 채무자는 편현희입니다. 이후 2025.12.18 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 별도의 압류 등은 확인되지 않으며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
임차인 조사 내역은 없습니다. 다만 감정평가 참고사항에는 임대미상으로 기재되어 있으므로, 이를 곧바로 실제 점유자가 없다는 의미로 확대해서는 안 됩니다. 현재 점유자와 인도 가능 상태는 현황조사·현장 방문 등을 통해 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
② 가격 판단 — 신건 356,000,000원, 그러나 시세 메리트는 확인되지 않았다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 356,000,000원으로 신건입니다. 등기상 과거 매매 거래가액은 309,961,000원이지만 매매 원인은 2021.06.24이고, 이를 현재 시세로 그대로 사용할 수는 없습니다. 현재 물건과 직접 비교할 실거래 자료가 확인되지 않으므로 356,000,000원이 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 부족합니다.
| 회차 가정 | 비율 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 356,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 284,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 227,840,000원 | 18,549,760원 | 0원 |
1회 유찰 시 284,800,000원, 2회 유찰 시 227,840,000원이라는 회차별 가격은 확인되지만, 이것은 절차상 매각가격 시나리오일 뿐 곧바로 시장가치 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 실거래 비교 근거 없이 “유찰되면 싸진다”는 결론을 내리는 것도 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 356,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,784,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 242,400,000원 | 242,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 107,816,000원 |
배당 시뮬레이션은 농협은행주식회사 근저당권을 채권최고액 242,400,000원 기준으로 반영한 계산입니다. 신청채권자의 경매 청구액은 208,825,551원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 정왕동 소재 거북섬 북서측 인근이며, 주위는 근린생활시설·숙박시설·공원 등이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로 접근성과 노선버스정류장 이용 편의성을 고려할 때 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 6층 609호이며, 공용 급배수·위생설비·소화설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 2,098.9㎡, 공시지가는 2,973,000원/㎡입니다.
- 도로. 남서측 및 북동측으로 각각 대로와 중로에 접하며, 도로접면은 광대소각입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역·성장관리권역 등에 포함되고, 대로2류·중로2류와 접합니다.
- 토지거래 관련. 토지거래계약에관한허가구역은 외국인 등의 주택거래에 한한 것으로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 특이사항 없음이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 별도등기 원문 확인. “대지권 목적토지에 별도등기(매립목적 변경금지)있음”의 구체적인 제한 내용과 매수 후 영향 범위를 확인하세요.
- 실제 점유 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 감정평가에는 임대미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자와 인도 상태를 현장에서 확인하세요.
- 근린생활시설 이용상태 확인. 집합건축물대장상 근린생활시설이므로 현재 호실의 실제 이용상태와 사용 가능 범위를 대조하세요.
- 가격은 별도 검증. 감정가·최저가 356,000,000원 외에 현재 비교 가능한 실거래 시세 근거가 없어, 주변 유사 근린생활시설의 매매·임대 사례를 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 유찰 가격을 시세로 오인하지 않기. 1회 284,800,000원, 2회 227,840,000원은 매각 시나리오일 뿐 시장가치의 직접 증거가 아닙니다.
- 등기 재확인. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.14, 매각기일은 2026.08.18이므로 입찰 전 최신 권리변동 여부를 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 별도등기는 확인 후”
이 물건의 등기상 권리구조는 복잡하지 않습니다. 2022.09.02 농협은행주식회사 근저당권 242,400,000원이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 소멸하며 배당 시뮬레이션의 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 현재 최저가 356,000,000원은 신건 감정가 그대로이고 직접 비교할 실거래 시세 근거가 없으므로 가격 메리트는 판정 보류가 맞습니다. 더구나 감정 이용상태가 근린생활시설이고 대지권 목적토지에는 매립목적 변경금지 관련 별도등기가 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “인수금이 있느냐”보다 별도등기 내용·실제 점유·실제 이용상태·현재 시장가격을 입찰 전에 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
