인천지방법원 2025타경513170. 용현동 지오아파트 2층 202호, 전용 70.93㎡ 아파트입니다. 감정가는 155,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 108,500,000원입니다. 소유자 최영재는 2020년 6월 24일 거래가 135,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 경매의 말소기준은 2021년 4월 12일 서울보증보험주식회사의 가압류 45,920,000원이고, 이후 케이비캐피탈·케이비국민카드·서울보증보험의 가압류와 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.

권리분석의 핵심은 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 임대차계약일은 2020년 5월 29일, 확정일자는 2020년 6월 1일, 주민등록일자는 2020년 6월 19일, 점유개시는 2020년 6월 23일입니다. 따라서 말소기준 2021년 4월 12일보다 앞서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 보증금은 125,000,000원이며 2023년 3월 29일 주택임차권등기가 마쳐졌습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차관계가 핵심

현재 유효한 권리 중 말소기준은 2021년 4월 12일 서울보증보험주식회사 가압류입니다. 그보다 먼저 주민등록과 확정일자가 갖춰진 임차관계가 존재하므로 일반적인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 대항력 인수형이 됩니다. 실제 배당 시뮬레이션도 현재 회차 18,819,000원, 2회 유찰 시 50,817,100원, 3회 유찰 시 73,191,970원의 인수액을 계산하고 있습니다. 다만 이 사건은 해당 잔존채권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약이 있어 그 금액을 실질 인수액으로 보지 않습니다.

② 임차권 분석 — 보증금은 한 번만 계산

등기에는 한국토지주택공사 명의의 주택임차권이 있고, 보증금은 125,000,000원입니다. 이 신고는 보증기관 승계 성격으로 분류되어 있어 별도의 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 현재 확인되는 실제 임차인 수는 0명이며, 기관 명의 임차권 신고 1건의 보증금 125,000,000원만 권리분석 대상으로 봅니다.

* 배당계산상 현재 회차 미배당 보증금은 18,819,000원이지만, 잔존 임차보증금 반환채권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약을 반영해 실질 인수액은 0원으로 평가했습니다. 이 확약의 효력은 해당 임차권에 한정됩니다.

③ 시세 비교 — 30% 유찰됐어도 평균보다 높다

지오아파트 전용 70.93㎡ 실거래는 3건입니다. 2021년 12월 98,000,000원, 2022년 1월 100,000,000원, 2022년 11월 115,000,000원으로 평균은 104,333,333원입니다. 현재 최저가 108,500,000원은 이 평균의 104.0%이므로, 감정가 대비 70%라는 할인율만 보고 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.

최신 거래는 115,000,000원으로 현재 최저가보다 높지만, 평균은 104,333,333원으로 현재 최저가보다 낮습니다. 특히 거래 표본이 3건뿐이고 단지 규모도 8세대라 가격 판단의 폭이 좁습니다. 실질취득액은 확약을 반영하면 108,500,000원으로 최저가와 같으며, 이 금액도 최근 거래평균보다 약 4% 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 108,500,000원 가정)

배당계산 자체로는 임차보증금 부족분 18,819,000원이 발생합니다. 다만 이 금액은 확약 전제하에 매수인 실질 인수액에서 제외했습니다. 신청채권자 청구액은 134,640,410원이며 본 시뮬레이션에서는 배당액 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공부상 아파트로 등재되어 있고, 철근콘크리트조 콘크리트지붕 지상5층 건물입니다.
• 주변환경. 신흥여자중학교 남동측 인근으로 아파트·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 수인분당선 숭의역이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역은 외국인 등에 한해 2025.08.26~2026.08.25 지정입니다.
• 토지. 토지면적 230.6㎡, 공시지가 1,412,000원/㎡이며 인접 필지와 등고평탄한 세장형 토지입니다.
• 환금성. 지오아파트는 8세대, 2003.04.08 준공으로 거래 표본이 적어 대단지 아파트보다 가격 확인과 매도 시점 판단에 보수적인 접근이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 잔존 임차보증금 반환채권 포기와 을구 17번 주택임차권등기 말소 동의의 문구·제출주체·효력을 입찰 전 원본으로 재확인해야 합니다.
• 실질취득 기준으로 가격 판단. 확약이 유효하면 현재 실질취득은 108,500,000원입니다. 이 금액은 실거래 평균 104,333,333원보다 높습니다.
• 회차 하락 착시 주의. 배당표상 원칙적 인수액은 2회 유찰 시 50,817,100원, 3회 유찰 시 73,191,970원으로 커집니다. 확약이 없다면 최저가 하락이 곧 총취득비용 하락으로 이어지지 않는 구조입니다.
• 보증금 중복 계산 금지. 한국토지주택공사 명의 임차권과 서울보증보험의 승계 관계를 별도 보증금으로 더하면 안 됩니다. 분석 대상 보증금은 125,000,000원 1건입니다.
• 거래 표본 확인. 실거래 3건의 최신 거래가 2022.11이므로, 2026년 입찰가격을 정할 때는 현장 중개 호가와 추가 거래 여부를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 배당 전 우선하는 조세채권 등은 실제 부담에 영향을 줄 수 있으므로 관리사무소와 집행기록을 확인하세요.

맺으며 — “인수는 풀렸지만 가격은 아직 보수적으로”

이 사건은 겉으로 보면 선순위 대항력 임차보증금 125,000,000원이 낙찰가를 압도하는 전형적인 인수형 구조입니다. 현재 회차 기준으로도 원칙상 18,819,000원이 남습니다. 그러나 잔존채권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약이 있어 그 부담은 실질적으로 0원*으로 정리됩니다. 권리 리스크의 핵심은 상당 부분 해소된 셈입니다.

다만 가격까지 자동으로 좋아지는 것은 아닙니다. 현재 실질취득 108,500,000원은 실거래 평균 104,333,333원의 104.0%이고, 단지는 8세대에 거래 표본도 3건뿐입니다. 최신 거래 115,000,000원보다는 낮지만 평균보다 높은 만큼, “감정가 대비 70%”만 보고 싸다고 결론내리기는 어렵습니다. 이 물건은 확약 원문이 확실하면 권리는 통과, 가격은 신중 검토가 맞습니다.