인천지방법원 2025타경513170. 인천 미추홀구 용현동 지오아파트 2층 202호, 전용 70.93㎡ 아파트입니다. 소유자 최영재 씨가 2020년 6월 24일 135,000,000원에 취득했으며, 이후 서울보증보험주식회사 등 여러 채권자가 가압류를 설정했습니다. 2025년 10월 서울보증보험 주식회사가 강제경매를 신청했고, 감정가 155,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 75,950,000원이 되었습니다.
이 사건의 핵심은 일반 근저당권 경매와 다릅니다. 말소기준권리는 2021년 4월 12일 서울보증보험주식회사의 가압류입니다. 그런데 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 그보다 앞선 2020년 6월 전입신고와 점유개시 기록을 갖고 있습니다. 보증금은 125,000,000원으로, 매각대금에서 다 배당되지 않으면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 다만 이 사건에는 그 잔액을 포기하겠다는 특별한 확약이 있습니다. 이 확약이 입찰 판단을 바꾸는 결정적인 요소입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513170 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 630-65 지오아파트 2층 202호 도로명: 매소홀로53번길 42-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 70.93㎡ · 철근콘크리트조 지상 5층 중 2층 |
| 단지규모 / 준공 | 8세대 · 2003.04.08 |
| 소유자 | 최영재 (2020.06.24 소유권이전 · 거래가 135,000,000원) |
| 감정가 | 155,000,000원 |
| 최저매각가 | 75,950,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 134,640,410원 |
| 말소기준권리 | 2021.04.12 서울보증보험주식회사 가압류 · 45,920,000원 |
| 주택임차권 | 한국토지주택공사 · 보증금 125,000,000원 · 전입 2020.06.19 |
| 매수인 인수 | 실질 0원 (잔존채권 포기·임차권등기 말소 확약 적용) |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 포기 확약
권리관계에서 가장 중요한 시점은 2020년 6월입니다. 한국토지주택공사 명의 임차권의 확정일자는 2020.06.01, 주민등록일자는 2020.06.19, 점유개시일자는 2020.06.23입니다. 모두 2021.04.12 말소기준 가압류보다 앞서므로 선순위 대항력 있는 임차권으로 분석해야 합니다.
| 권리자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 주택임차권등기 · 을구 17번 |
125,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 확정일자·배당요구 |
승계·포기 확약 서울보증보험 주식회사 양수 |
한국토지주택공사는 보증기관 성격의 등기상 권리자로 집계하며, 별도로 특정된 실제 개인 임차인은 0명입니다. 이는 실제 거주자가 없다는 뜻이 아니며, 실제 점유자와 원임차인 관계는 별도 확인이 필요합니다. 서울보증보험 주식회사의 양수 관계는 같은 보증금 반환채권의 승계이므로 보증금 125,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 가격은 내려왔지만 거래자료는 오래됐다
지오아파트 동일 전용면적 70.93㎡에 관하여 확인되는 실거래는 3건입니다. 평균 거래금액은 104,333,333원이며, 최저가는 98,000,000원, 최고가는 115,000,000원입니다. 그러나 거래 시점이 2021~2022년이므로 현재 가격 판단에는 시차가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 70.93㎡ | 4층 | 115,000,000원 |
| 2022.01 | 70.93㎡ | 5층 | 100,000,000원 |
| 2021.12 | 70.93㎡ | 5층 | 98,000,000원 |
| 평균 | 70.93㎡ | 3건 | 104,333,333원 |
최저매각가 75,950,000원은 이 과거 거래 평균의 72.8%입니다. 확약에 따라 보증금 인수가 실질적으로 해소된다면, 이 금액을 취득가격 비교의 출발점으로 볼 수 있습니다. 반면 확약 효력이 없다면 75,950,000원을 단독 취득비용으로 보는 것은 잘못입니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,767,100원 |
| 1. 한국토지주택공사 주택임차권 보증금 | 125,000,000원 | 74,182,900원 |
| 2. 서울보증보험주식회사 · 갑구 13번 | 45,920,000원 | 0원 |
| 3. 케이비캐피탈주식회사 · 갑구 14번 | 86,372,609원 | 0원 |
| 4. 주식회사 케이비국민카드 · 갑구 15번 | 5,167,283원 | 0원 |
| 5. 서울보증보험주식회사 · 갑구 16번 | 30,224,497원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 134,640,410원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 추정액 1,767,100원과 보증금 우선배당 74,182,900원으로 매각대금 75,950,000원이 전액 소진되는 시나리오입니다. 배당상 보증금 부족액 50,817,100원은 서울보증보험 주식회사의 잔존채권 포기 확약 적용으로 매수인의 실질 인수에서 제외합니다. 신청채권자 등 후순위 채권에는 배당이 없는 것으로 추정됩니다. 당해세 및 최우선변제 등의 실제 배당 변동 가능성은 별도 확인 대상입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 전 부담과 확약 후 부담의 차이
| 회차 | 최저매각가 | 확약 전 인수 추정 | 확약 후 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 75,950,000원 | 50,817,100원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34%) | 53,165,000원 | 73,191,970원 | 0원 |
| 4회 유찰 (24%) | 37,215,500원 | 88,854,379원 | 0원 |
이 표가 보여주는 것은 확약의 경제적 가치입니다. 확약이 없다면 유찰로 낙찰가가 낮아질수록 보증금 미배당분이 증가하여 실질취득 비용은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 반면 확약이 유효하게 적용되면 해당 보증금의 매수인 인수는 0원이므로 회차별 낙찰가 하락이 실질취득 비용에도 반영됩니다. 다만 미래 회차는 실제 유찰 여부와 매각조건에 따라 달라집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 신흥동3가 소재 신흥여자중학교 남동측 인근. 주변에 아파트·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 근거리에 수인분당선 숭의역이 소재합니다. 대중교통 여건은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 지상 5층 건물. 외벽은 드라이비트 마감 등이며 기본 위생·급배수·도시가스·난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 접도. 북서측 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·가축사육제한구역. 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역 지정 기록이 있으며, 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 건물 적법성. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가되어 있습니다.
- 환금성. 2003년 준공, 8세대 소규모 단지로 거래 표본이 적습니다. 최근 시장가격을 확인하는 데 제약이 있고 재매각 시 매수자층이 제한적일 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사가 제출한 잔존 보증금 반환채권 포기 및 주택임차권등기 말소 동의 확약서의 범위, 조건, 효력, 양수인 지위를 매각물건명세서와 함께 확인하세요.
- 선순위 임차권 재검증. 2020.06.19 전입, 2020.06.23 점유개시, 2020.06.01 확정일자 및 2023.03.29 임차권등기 내용을 원본과 대조하세요.
- 중복 보증금 계산 금지. 한국토지주택공사와 서울보증보험 주식회사의 양수 관계는 동일 보증금 채권의 승계입니다. 이를 별도 보증금으로 중복 가산하지 마세요.
- 실제 점유자와 명도. 등기상 보증기관 권리자와 실제 거주자는 다를 수 있습니다. 실거주자·원임차인·점유 권원의 존재를 확인하고 명도비와 인도 절차를 점검하세요.
- 확약 밖 권리 점검. 확인되지 않은 별도 임차인이나 점유자에게 해당 확약이 자동 적용되는 것은 아닙니다. 추가 권리의 인수 가능성을 별도 검토하세요.
- 최근 시세 확인. 확인되는 실거래는 2021~2022년 3건뿐입니다. 2026년 현재의 인근 유사 면적 거래와 실제 매도 가능가격을 점검하세요.
- 미납 관리비·공과금. 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 부분, 세금 및 기타 정산 비용을 확인하세요.
- 유찰 시나리오 재계산. 추가 유찰 시 매각가와 미배당 보증금이 바뀝니다. 확약 효력이 유지되는지 확인하고 취득세·명도비 등을 포함한 실제 자금계획을 마련하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “보증금이 크지만, 확약이 결과를 바꾼다”
이 사건은 단순히 감정가 155,000,000원짜리 아파트를 75,950,000원에 살 수 있는 경매로 이해하면 안 됩니다. 말소기준보다 앞선 전입과 점유 기록을 갖춘 125,000,000원의 주택임차권이 존재하고, 원칙적으로 미배당 보증금 인수 위험이 생기는 사건이기 때문입니다.
그러나 매각물건명세서에 기재된 서울보증보험 주식회사의 잔존채권 포기·임차권등기 말소 동의 확약은 이 사건의 평가를 바꿉니다. 확약이 유효하게 적용된다면 해당 보증금의 매수인 실질 인수는 0원이며, 확약 전 미배당액을 실제 취득비용에 더할 필요가 없습니다.
남는 과제는 현재 시세와 환금성, 확약 효력 및 실제 점유관계입니다. 과거 거래 평균 대비 72.8%의 최저가는 검토할 가치가 있지만, 실거래는 오래되었고 단지도 8세대에 불과합니다. 따라서 이 물건의 결론은 “확약으로 주된 권리 인수는 해소, 가격 매력은 최근 시세와 현장 확인 후 판단”입니다.
