인천지방법원 2025타경513195. 인천 서구 경서동 ‘더클라우드’ 2층 202호, 전용 49.8㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 122,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 85,400,000원입니다. 이 사건의 권리분석은 단순히 “압류 이후 권리는 소멸한다”에서 끝나지 않습니다. 말소기준 압류보다 먼저 성립한 주택임차권이 있기 때문입니다. 다만 이 선순위 임차권에는 잔존보증금 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 붙어 있어, 배당계산상 남는 금액과 매수인이 실제 떠안을 금액을 반드시 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513195 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 763-1 더클라우드 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 49.8㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 2층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사마니주택 · 2020.05.04. 소유권이전 · 거래가액 122,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 85,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 149,799,122원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.03.10. 압류
2018.02.23. 설정된 삼성생명보험주식회사 근저당권 100,100,000원은 2020.04.16. 이미 말소됐습니다. 현재 매각 기준이 되는 권리는 2022.03.10. 안산세무서장 압류입니다. 이후 등기된 주택도시보증공사 가압류 1,716,000,000원과 2025.10.17. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계 1건
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손현준 | 2024.11.12 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ORUKO SONYA AKINYI | 2024.11.18 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 2020.04.20 / 2020.04.02 | 120,000,000원 | 있음 | 있음 | 보증기관 대위·승계 |
한국토지주택공사는 손현준 보증금의 대위·승계 중복신고로 표시되어 있어 별도의 실제 임차인으로 보증금을 합산하면 안 됩니다. 따라서 실제 임차인은 손현준, ORUKO SONYA AKINYI 2명으로 봅니다. 두 사람의 전입일은 모두 말소기준권리인 2022.03.10. 이후라 대항력은 없습니다. 보증금은 미상이므로 계약 내용과 점유관계는 매각물건명세서 원본에서 재확인할 필요가 있습니다.
③ 확약 — 배당상 36,537,200원, 실질 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 85,400,000원 | 36,537,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 59,779,999원 | 61,696,041원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 41,845,999원 | 79,307,229원 | 0원 |
위 ‘룰상 미배당·인수’는 배당 시뮬레이션상 잔존보증금입니다. 실제 권리판단에서는 제출된 잔존채권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 적용하므로 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 비교 표본이 다르다
더클라우드의 거래 표본은 3건이며 평균 거래가액은 92,866,666원, 최근 12개월 평균은 94,000,000원입니다. 현재 최저가 85,400,000원은 최근 12개월 평균의 90.9%이고, 최근 구간은 이전 구간보다 3.8% 높은 것으로 집계됩니다. 다만 이 수치만 보고 “시세보다 확실히 싸다”고 단정하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 37.3㎡ | 4 | 88,000,000원 |
| 2022.04 | 37.3㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2021.07 | 37.3㎡ | 2 | 90,600,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 94,000,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 85,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,937,200원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 120,000,000원 | 83,462,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,716,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 149,799,122원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 1,937,200원을 제외한 83,462,800원이 임차보증금에 배당되어 36,537,200원이 남습니다. 다만 확약으로 그 잔존 임차보증금 반환채권을 포기하므로 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경서초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 차량출입이 가능해 교통사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물 중 2층 202호이며, 외벽 드라이비트·내벽 벽지 및 타일·새시 창호입니다.
- 도로. 북측과 남서측으로 폭 약 8미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역이며 소로2류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 362.3㎡, 지목 대, 다세대 이용, 공시지가 1,226,000원/㎡입니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 더클라우드는 12세대이고 제공된 거래 표본은 3건입니다. 대상면적과 실거래 표본면적도 달라 가격 검증 폭이 좁습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 잔존 임차보증금 반환채권 포기와 을구 순위 3번 임차권등기 말소 동의의 적용범위를 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 2명 확인. 손현준·ORUKO SONYA AKINYI는 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만, 보증금과 계약내용은 미상입니다.
- 중복신고 합산 금지. 한국토지주택공사는 손현준 보증금의 보증기관 대위·승계로 표시되어 있으므로 120,000,000원을 별도 임차보증금처럼 더하면 안 됩니다.
- 시세 표본 주의. 대상은 49.8㎡, 거래 표본은 37.3㎡입니다. 최근12개월 평균 94,000,000원과 90.9% 수치는 참고용으로만 보세요.
- 점유·명도 확인. 대항력이 없더라도 실제 점유자가 존재하므로 인도명령·명도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 배당표는 집행비용과 우선변제 등을 기준으로 한 추정이며 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “36,537,200원을 그대로 인수하는 사건은 아니다”
이 사건은 숫자만 보면 선순위 임차보증금 120,000,000원 때문에 부담이 커 보입니다. 현재 85,400,000원에 매각될 경우 배당표상 잔존보증금도 36,537,200원입니다. 그러나 제출된 확약은 그 잔존 임차보증금 반환채권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 내용이므로, 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
반대로 가격은 단순하지 않습니다. 현재 최저가는 최근12개월 평균 94,000,000원의 90.9%이지만, 거래 표본은 모두 37.3㎡이고 대상은 49.8㎡이며 최신 제공 거래도 2022.07입니다. 따라서 결론은 권리는 확약으로 상당 부분 정리되지만, 가격은 비교사례의 면적·시점 차이를 감안해 보수적으로 검증해야 하는 물건입니다.
