인천지방법원 2025타경513204. 인천 서구 공촌동 이에스빌리지 제1동 4층 402호, 전유면적 39.38㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 주식회사마니주택이고, 서울보증보험 주식회사가 청구금액 249,758,903원으로 강제경매를 신청했습니다. 현재 최저매각가는 감정가의 49%에 해당하는 53,900,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건의 핵심은 2020년부터 대항력 요건을 갖춘 주택임차권과 그 미배당 보증금에 있습니다.

한국토지주택공사 명의의 주택임차권은 2022년 5월 등기됐으나, 전입신고와 점유개시일은 2020년 4월 17일입니다. 말소기준으로 제시된 2022년 3월 10일 국세 압류보다 이릅니다. 따라서 임차권등기가 말소기준 이후라는 사실만으로 선행 대항력을 무시해서는 안 됩니다. 다만 매각물건명세서에는 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 그 내용과 효력에 따라 최종 인수 판단이 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 시작된 대항력

말소기준권리는 2022.03.10 접수된 국세 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류와 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 기존 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 있습니다.

그런데 한국토지주택공사의 임차권은 별도로 살펴야 합니다. 임차권등기 자체는 말소기준 이후인 2022.05.23에 이루어졌지만, 전입과 점유는 2020.04.17부터입니다. 확정일자도 2020.03.27이므로 배당요구에 따른 우선변제권과 선행 대항력 문제가 동시에 존재합니다.

② 임차권 분석 — 보증기관 중복계상은 금지

확인되는 실제 거주 임차인은 0명이며, 한국토지주택공사는 보증·승계 성격의 권리자로 구분합니다. 따라서 한국토지주택공사 명의의 보증금과 별도 원임차인의 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 다만 실제 점유자가 확인되지 않았다는 점과, 등기된 임차권의 인수 여부는 구분해야 합니다.

산정상 인수 51,970,200원은 현재 최저매각가를 기준으로 한 예상배당표의 미배당액입니다. 확약의 효력에 따라 실제 인수 여부는 달라질 수 있습니다. 확약이 적용되지 않는 별도 점유자나 독립된 임차권이 발견되는 경우에는 그 위험도 따로 판단해야 합니다.

③ 실질취득 — 49% 할인으로 끝나지 않는다

낙찰가 53,900,000원만 보면 감정가보다 크게 낮습니다. 하지만 대항력 있는 임차보증금의 미배당액을 매수인이 인수하는 경우, 매각가가 내려갈수록 미배당액이 늘어나기 때문에 전체 취득 부담은 보증금 수준에서 크게 줄지 않는 구조가 됩니다.

위 합산 부담은 각 회차의 최저매각가와 예상 인수액을 단순 합산한 금액이며, 취득세·등기비용·명도비용·수리비 등은 포함하지 않습니다. 확약으로 인수가 해소되는 경우에는 위의 산정상 인수액을 실제 취득비용으로 더해서는 안 됩니다.

④ 시세 비교 — 2021년 타면적 거래를 현재 시세로 볼 수 없다

이에스빌리지에서 확인되는 거래는 2021년 7월, 전용 69.0㎡, 3층, 156,000,000원의 사례입니다. 그러나 경매 대상은 39.38㎡로 면적이 다르고 거래 시점도 과거입니다. 따라서 156,000,000원을 대상 호실의 현시세로 직접 사용하거나, 최저가가 그 가격의 34.6%라는 이유로 가격 메리트를 인정하는 것은 적절하지 않습니다.

동일 면적의 최근 거래를 확인하지 못한 상태에서는 실질취득 부담 105,870,200원이 적정 시세보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다. 반대로 확약이 유효하여 인수가 0원이 되더라도, 53,900,000원이 저렴하다는 결론을 내리려면 대상 호실과 면적·층·상태가 유사한 거래를 추가로 검증해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 53,900,000원 가정)

현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,370,200원을 공제하고, 나머지 52,529,800원이 주택임차권의 우선배당으로 산정됩니다. 주택도시보증공사 가압류와 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 예상배당은 각각 0원입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.

한국토지주택공사의 보증금 미배당액은 51,970,200원입니다. 이는 확약의 효력이 확인되지 않은 상태에서 검토해야 할 인수 위험액이지, 확약의 효력과 관계없이 낙찰자가 반드시 지급한다는 확정액은 아닙니다.

배당은 추정 계산으로 실제 배당표와 다를 수 있습니다. 국세 압류가 존재하므로 조세채권의 법정기일과 배당 우선순위, 당해세·최우선변제 여부 등을 별도 확인해야 합니다. 주택도시보증공사의 가압류 채권액은 다른 임차보증금과 합산하지 않습니다.

⑥ 입지·건물상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 공촌동 소재 인천서부 방과후학교지원센터 남서측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다. 남서측 포장도로에 접합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕의 5층 건물로, 외벽은 치장벽돌 등으로 마감되어 있습니다. 상하수도·위생·난방설비가 갖추어져 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,127,000원/㎡입니다. 토지거래허가구역 관련 적용 여부는 입찰·취득 시점의 규정을 다시 확인해야 합니다.
• 확장 이력. 2010.04.08 건축물대장에 베란다 무단확장 (거실, 경량철골조 37.95㎡)으로 위반건축물이 등재됐다가 2020.03.16 위반건축물 해제로 기재되었습니다. 다만 현황상 확장 설치 상태가 유지되고 있으므로, 해제 경위 및 현재 건축법상 적법 여부를 확인해야 합니다.
• 내부 상태. 감정평가 참고사항에 내부 천장의 누수 또는 결로 흔적이 명시되어 있습니다. 원인과 범위에 따라 방수·단열·내장재 수리비가 발생할 수 있습니다.
• 환금성. 7세대의 소규모 다세대주택이며, 대상과 동일한 39.38㎡의 최근 실거래 비교가 확보되지 않았습니다. 따라서 매도 시 가격 형성과 환금성에 보수적인 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본. 서울보증보험 주식회사가 제출한 확약서의 작성 주체, 말소 대상, 효력 발생 조건과 권한 관계를 확인하세요. 한국토지주택공사의 대항력 및 보증금 반환청구권까지 소멸하는지 확인해야 합니다.
• 미배당 보증금. 104,500,000원 중 예상 미배당액 51,970,200원이 매수인에게 승계되는지 매각물건명세서와 배당 관련 자료를 대조하세요. 인수형이라면 최저가가 아닌 실질취득 부담을 기준으로 입찰가를 판단해야 합니다.
• 보증기관 중복계상. 한국토지주택공사와 주택도시보증공사, 서울보증보험 주식회사의 권리 성격을 구분하세요. 가압류 채권과 임차보증금을 중복하여 매수인 인수액으로 계산해서는 안 됩니다.
• 실제 점유 상태. 주택임차권 등기가 존재하지만 현재의 실제 점유자는 확인되지 않았습니다. 현황조사와 현장 확인을 통해 거주자, 점유 권원 및 명도 가능성을 검토하세요.
• 조세채권. 국세 압류가 말소기준으로 기재되어 있으므로 체납세액, 법정기일과 배당 우선순위를 확인하세요. 예상배당과 실제 인수 판단에 영향을 줄 수 있습니다.
• 확장 부분. 건축물대장상 위반건축물 해제 경위와 현재 현황의 적법성, 향후 원상복구 명령 가능성 등을 확인하세요.
• 누수·결로. 천장 흔적의 원인이 외벽, 지붕, 배관, 단열 문제 중 어디에 있는지 조사하고, 실제 수리 견적을 취득비용에 반영하세요.
• 시세 검증. 2021년 69.0㎡ 거래를 대상 39.38㎡의 현시세로 사용하지 말고, 인근 유사 면적 다세대주택의 최근 거래와 매도 가능가격을 별도로 검증하세요.
• 관리비 및 기타 비용. 미납 관리비 중 공용부분, 취득세, 등기비용과 명도·수리비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 확약서 원본을 직접 확인하세요. 등기상 소재지의 행정구역 표기와 경매 대상 주소도 대조할 필요가 있습니다.

맺으며 — “49% 낙찰가보다 중요한 것은 인수의 확정 여부”

이 물건은 최저가가 감정가의 49%까지 낮아진 다세대주택입니다. 그러나 선행 대항력과 104,500,000원의 미반환 임차보증금 때문에, 확약 효력이 확인되지 않는 상황에서의 실질취득 부담은 105,870,200원으로 계산됩니다. 추가 유찰이 발생하더라도 인수액이 함께 늘어나는 구조여서 낙찰가 하락을 그대로 수익으로 볼 수 없습니다.

서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점은 반드시 검토할 중요한 사정입니다. 확약이 해당 임차권의 인수 문제를 실제로 해소하는 경우와 그렇지 않은 경우의 경제성은 완전히 다릅니다. 따라서 확약의 법적 효력과 적용 범위를 확인하기 전에 인수 0원으로 단정해서는 안 됩니다.

더욱이 동일 면적의 최근 거래가 확인되지 않았고, 현황상 베란다 확장과 내부 누수·결로 흔적도 존재합니다. 소규모 다세대주택이라는 특성상 환금성에도 주의가 필요합니다.

결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가 자체가 아니라, 말소동의 확약서가 실제로 어느 권리까지 소멸시키는지, 그리고 그 결과의 취득비용이 현재 적정 시세보다 충분히 낮은지에 있습니다.