인천지방법원 2025타경513204. 이에스빌리지 1동 4층 402호, 39.38㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사마니주택이며 2020.04.08 매매, 2020.04.17 소유권이전으로 거래가액 110,000,000원이 등기되어 있습니다. 이번 경매의 선언된 말소기준은 2022.03.10 안산세무서장 압류이고, 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류와 서울보증보험 주식회사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건의 핵심은 갑구 채권보다 을구 10번 주택임차권입니다. 한국토지주택공사 명의로 보증금 104,500,000원, 전입·점유 2020.04.17, 확정일자 2020.03.27이 기재되어 있어 말소기준 2022.03.10보다 빠릅니다. 권리 자체만 보면 대항력과 우선변제권을 갖는 선순위 구조입니다. 그러나 한국토지주택공사는 이 사건에서 보증기관 승계 성격의 신고로 표시되어 있으므로 별도의 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 0명으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513204 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 공촌동 307-21 이에스빌리지 1동 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 39.38㎡ · 철근콘크리트조 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 주식회사마니주택 · 2020.04.08 매매 · 거래가액 110,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 77,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 249,758,903원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
| 사용승인 | 2009.03.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약이 승부처
2020.04.17 전입·점유한 주택임차권이 2022.03.10 말소기준 압류보다 빠르므로 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 최저가 77,000,000원을 기준으로 집행비용 1,786,000원을 먼저 빼면 한국토지주택공사에 75,214,000원이 배당되고, 보증금 104,500,000원 중 29,286,000원이 룰상 미배당으로 남습니다.
② 임차권·보증기관 관계
| 명의 | 구분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 보증기관 승계 성격의 주택임차권등기 | 2020.04.17 / 2020.03.27 | 104,500,000원 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 실질 인수 0원 |
한국토지주택공사는 보증기관 승계 성격으로 표시되어 실제 임차인 수에 중복 산입하지 않습니다. 실제 임차인 0명. 해당 임차권의 룰상 미배당액은 현재 회차 29,286,000원이지만 말소동의 확약 반영 시 실질 인수는 0원입니다.
③ 가격 비교 — 77,000,000원이 ‘반값’처럼 보여도 직접 비교는 어렵다
이에스빌리지의 실거래 자료는 1건입니다. 거래월은 2021.07, 전용 69.0㎡, 3층, 거래가 156,000,000원입니다. 반면 본건은 39.38㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 제공된 비교비율상 최저가는 156,000,000원의 49.4%지만, 면적·시점이 모두 달라 이를 곧바로 ‘시세의 절반’이라고 해석할 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 69.0㎡ | 3 | 156,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,786,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금(우선변제) | 104,500,000원 | 75,214,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 1,716,000,000원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험 주식회사 | 249,758,903원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 한국토지주택공사 보증금의 부족분은 29,286,000원입니다. 다만 매각물건명세서의 말소동의 확약서 때문에 해당 부족분의 실질 매수인 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 총부담이 거의 보증금에 고정
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 77,000,000원 | 29,286,000원 | 106,286,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 53,900,000원 | 51,970,200원 | 105,870,200원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 37,730,000원 | 67,849,140원 | 105,579,140원 |
확약을 무시하고 선순위 임차권을 원칙대로 계산하면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 매각가와 인수액의 합계가 약 105,579,140원~106,286,000원 수준으로 유지됩니다. 즉 대항력 인수형의 전형적인 구조라면 ‘유찰될수록 무조건 싸진다’고 볼 수 없습니다. 이 사건은 말소동의 확약서가 제출되어 그 구조가 실질적으로 해소된 것이 핵심입니다.
⑥ 입지·현황·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 용도. 다세대주택. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 4층 402호이며 사용승인일은 2009.03.13입니다.
- 입지. 인천광역시 서구 공촌동 소재 인천서부 방과후학교지원센터 남서측 인근. 다세대주택·아파트·임야 등이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지·도로. 대체로 사다리형 토지의 공동주택 부지이며 남서측 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,127,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에관한허가구역 표기는 외국인 등의 주택용도 취득에 한한 2025.08.26~2026.08.25 기간으로 기재되어 있습니다.
- 현황 확장. 2010.04.08 베란다 무단확장(거실, 경량철골조 37.95㎡)으로 위반건축물 등재 후 2020.03.16 해제됐으나, 현황상 확장 설치가 남아 있습니다.
- 내부 상태. 천장에 누수 또는 결로 등의 흔적이 있다고 감정평가서에 기재되어 있습니다.
- 환금성. 7세대 소규모 다세대이고 확인 가능한 실거래가 1건이며 그마저 면적이 본건과 달라 가격 검증과 재매각 시 보수적 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리안전성은 말소동의 확약서에 달려 있습니다. 매각물건명세서와 확약서 원문에서 대상 권리·말소 조건이 을구 10번 주택임차권 전체에 정확히 적용되는지 확인하세요.
- 실제 임차인 0명 재확인. 한국토지주택공사는 보증기관 승계 성격으로 표시되어 실제 임차인에 중복 산입하지 않았습니다. 현황조사·전입세대열람 등으로 별도 점유자가 없는지 입찰 직전 대조가 필요합니다.
- ‘49.4%’ 착시 주의. 156,000,000원 실거래는 69.0㎡, 본건은 39.38㎡입니다. 면적이 다른 단 한 건을 근거로 최저가 77,000,000원을 시세 대비 반값이라고 판단하지 마세요.
- 확장 부분 확인. 위반건축물 해제 이력과 별개로 현황상 확장이 남아 있으므로 구조·사용상태와 추후 원상복구 또는 행정상 문제 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 누수·결로 비용. 천장 흔적의 원인과 수리 범위를 확인하고 입찰가에 보수비를 반영하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 7세대 규모이며 거래 표본이 적으므로 아파트식 유동성을 전제로 접근하지 않는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구 관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수는 풀렸지만, 가격 검증은 아직 끝나지 않았다”
이 물건은 처음 보면 선순위 주택임차권 때문에 인수형 경매입니다. 현재 최저가 기준으로는 보증금 부족분 29,286,000원이 생기고, 더 유찰되면 인수액이 커져 총부담이 약 1.06억원에 고정되는 구조입니다. 그런데 매각물건명세서에 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 이 주된 인수 리스크는 실질적으로 0원으로 해소됩니다.
그렇다고 바로 ‘싼 물건’이 되는 것은 아닙니다. 비교 실거래 156,000,000원은 2021.07의 69.0㎡ 단 1건이고 본건은 39.38㎡입니다. 여기에 7세대 다세대, 현황상 베란다 확장, 천장 누수·결로 흔적까지 겹칩니다. 따라서 결론은 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격·물건성·환금성 검증이 더 중요한 C급 관찰형입니다. 최저가가 감정가의 70%라는 사실보다, 확약서의 효력과 실제 수리·환금 비용을 얼마나 정확히 확인하느냐가 입찰 성패를 가릅니다.
