인천지방법원 2025타경513226. 강화군 삼산면 상리 619의 토지와 근린생활시설·부속창고가 함께 매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층·2층 근린생활시설과 부속창고가 모두 공실이고, 주건물 일부는 철거 상태이며 인테리어 공사를 하다가 중단된 건물로 보입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 1,298,295,000원이지만, 이 사건은 낙찰가만 보면 안 됩니다.
핵심은 2023.04.18 전입한 주식회사 보필인터내셔널, 김기도입니다. 말소기준인 2024.05.07 포천제일신용협동조합 근저당보다 전입이 빠르고, 보증금 200,000,000원에 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다. 우선변제권은 확인되지 않아 배당표에서는 보증금 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 따라서 현재 회차의 경제적 부담은 최저가 1,298,295,000원이 아니라 1,498,295,000원을 기준으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513226 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 강화군 삼산면 상리 619 · 인천광역시 강화군 삼산면 상리길 121 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 1층·2층 근린생활시설 · 부속창고 |
| 토지 | 대 · 7,632㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 곽영자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,854,706,640원 / 1,298,295,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 포천제일신용협동조합 / 1,286,540,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이전 임차인이 핵심
현재 말소기준권리는 2024.05.07 포천제일신용협동조합 근저당권이며 채권최고액은 1,572,000,000원입니다. 이후의 2025.10.27 임의경매개시결정과 2025.12.11 경기신용보증재단 가압류 50,000,000원은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기상 후순위 권리가 소멸한다고 해서 임차관계까지 사라지는 것은 아닙니다. 말소기준보다 앞선 전입 임차인의 보증금 200,000,000원은 별도로 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 2억 인수와 보증금 미상 점유
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 보필인터내셔널, 김기도 | 2023.04.18 | 200,000,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 남호우 | 2025.02.10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 해석 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
현재 회차 최저매각가는 1,298,295,000원이고 매수인 인수액은 200,000,000원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 1,498,295,000원입니다. 이 보증금은 현재 최저가보다 작기 때문에 “낙찰가가 내려가도 총액이 보증금으로 고정되는” 유형은 아니지만, 낙찰가 외에 별도 2억원 부담이 존재한다는 점은 변하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 1,298,295,000원 | 200,000,000원 | 1,498,295,000원 | 339,087,950원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 908,806,500원 | 200,000,000원 | 1,108,806,500원 | 724,681,565원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 636,164,550원 | 200,000,000원 | 836,164,550원 | 994,597,096원 |
실거래 비교 자료가 확인되지 않아 현재 실질취득액이 시장가격보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다. 특히 근린생활시설·창고가 공실이고 일부 철거 상태라는 현황까지 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,298,295,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,382,950원 |
| 인수 · 주식회사 보필인터내셔널, 김기도 보증금 | 200,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 포천제일신용협동조합 | 1,572,000,000원 | 1,282,912,050원 |
| 3. 갑구 18번 가압류 · 경기신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 1,622,000,000원, 총 배당액은 1,282,912,050원이며 미배당은 339,087,950원입니다. 대항력 임차인 보증금 200,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다.
⑤ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 주건물 1층·2층은 근린생활시설 공실, 부속창고도 공실이며 일부 공간은 화장실로 이용되고 있습니다.
- 건물상태. 주건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 2층으로 외벽 적벽돌 마감 등이며, 내벽과 창호 일부가 철거된 상태입니다.
- 공사중단. 매각물건명세서 비고상 건물 인테리어 공사를 하다가 중단된 건물로 보입니다.
- 토지. 대 7,632㎡, 계획관리지역, 성장관리계획구역, 성장관리권역 및 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 주위환경. 상2리마을회관 서측 인근으로 단독주택, 농경지와 임야 등이 혼재합니다.
- 공부관계. 건물등기사항전부증명서와 일반건축물대장에는 상리 619, 산172-3 양 지상으로 기재돼 있으나 지적정리로 상리 619 단일지상에 존재합니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액 반영. 입찰가에 대항력 임차인 보증금 200,000,000원을 반드시 더해 실질취득액 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차관계 원문 확인. 주식회사 보필인터내셔널, 김기도의 우선변제권과 남호우의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서 원문으로 대조해야 합니다.
- 공사 재개 비용. 주건물 일부 철거 및 인테리어 공사 중단 상태가 확인되므로 현장 상태와 추가 공사 범위를 확인해야 합니다.
- 토지·건물 일치 확인. 상리 619, 산172-3 표기와 지적정리 후 상리 619 단일지상 현황을 공부와 현장에서 재확인해야 합니다.
- 용도·인허가. 계획관리지역·성장관리계획구역 및 문화재 관련 인·허가 확인사항이 있으므로 향후 이용계획과 맞는지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 할인율만으로 적정가를 확정할 수 없습니다. 별도의 현장 시세조사가 필요합니다.
맺으며 — “감정가 70%”보다 “실질취득 1,498,295,000원”이 먼저다
이 사건의 권리분석은 후순위 등기보다 선순위 임차관계가 중심입니다. 말소기준 이후 권리는 정리되지만, 2023.04.18 전입한 주식회사 보필인터내셔널, 김기도의 보증금 200,000,000원은 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 따라서 현재 최저가 1,298,295,000원을 그대로 취득비용으로 보면 안 되고, 실질취득 1,498,295,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
여기에 근린생활시설과 부속창고가 공실이고, 주건물 일부가 철거된 채 인테리어 공사가 중단된 현황까지 겹칩니다. 실거래 시세 자료도 없으므로 유찰 1회·감정가 70%만으로 가격 우위를 단정하기 어렵습니다. 이 물건은 등기상 소멸 여부보다 임차인 2억원 인수, 공사중단 상태, 현장 시세를 함께 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 유형입니다.
