232,400,000원
인천지방법원 2025타경513250. 부평구 청천동 청천우민늘푸른아파트 103동 15층 1501호입니다. 감정가 332,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 232,400,000원입니다. 등기 흐름에서 말소기준은 2024.01.17 하나카드 주식회사 가압류 12,934,748원이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 말소기준보다 훨씬 앞선 2020.10.30에 전입·점유·확정일자를 갖춘 김광훈의 임차권이 있어, 이 사건은 단순한 ‘후순위 권리 전부 소멸형’으로 보면 안 됩니다.
등기부에는 주택임차권이 2024.03.14에 등기됐지만, 권리 판단의 핵심 날짜는 등기일이 아니라 임차인의 주민등록일자·점유개시일자·확정일자 2020.10.30입니다. 모두 말소기준인 2024.01.17보다 빠르므로 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 명시되어 있습니다. 따라서 배당으로 보증금이 전액 회수되지 않는 회차에서는 그 잔액이 매수인에게 넘어갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513250 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 청천동 453 청천우민늘푸른아파트 103동 15층 1501호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 평천로141번길 11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 20층 건물 내 15층 1501호 · 아파트로 이용중 |
| 전유범위 | 제15층 제1501호 59.4568㎡ 전부 |
| 소유자 | 김나윤 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 232,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 227,682,191원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기부상 삼성카드의 2023.12.21 가압류 20,364,809원은 2024.01.16 해제로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 갑구 3번 하나카드 가압류이고, 그 이후 삼성카드·남궁재형·케이비캐피탈·서울보증보험·전북은행 가압류와 2025.10.20 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김광훈 | 제15층 제1501호 59.4568㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.10.30 | 2020.10.30 | 200,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 현재 인수 0원 |
김광훈은 배당요구를 했고 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 현재 회차 배당표에서는 집행비용 4,053,600원을 먼저 공제한 뒤 임차보증금 200,000,000원이 전액 배당되므로 현재 최저가에서 임차보증금 인수는 발생하지 않습니다.
③ 회차별 핵심 — 낙찰가가 내려가면 인수액이 올라간다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 232,400,000원 | 0원 | 232,400,000원 |
| 2회 유찰 시 | 162,680,000원 | 40,397,520원 | 203,077,520원 |
| 3회 유찰 시 | 113,876,000원 | 88,518,264원 | 202,394,264원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 현재 최저가 232,400,000원은 보증금 200,000,000원보다 높아 임차인에게 보증금 전액을 배당할 수 있습니다. 하지만 2회 유찰 시 낙찰가 162,680,000원으로 내려가면 보증금 미배당분 40,397,520원을 매수인이 인수해 실질취득은 203,077,520원이 됩니다. 3회 유찰 시에도 낙찰가 자체는 113,876,000원까지 내려가지만 인수액이 88,518,264원으로 증가해 실질취득은 202,394,264원입니다.
④ 예상배당표 (현재 매각가 232,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,053,600원 |
| 1. 임차인 김광훈 보증금 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 하나카드 가압류 | 12,934,748원 | 12,934,748원 |
| 3. 삼성카드 가압류 | 5,057,914원 | 5,057,914원 |
| 4. 남궁재형 가압류 | 40,000,000원 | 10,353,738원 |
| 5. 케이비캐피탈 | 24,882,727원 | 0원 |
| 6. 서울보증보험 | 60,173,040원 | 0원 |
| 7. 전북은행 | 48,400,099원 | 0원 |
| 8. 서울보증보험 | 100,000,000원 | 0원 |
| 9. 경매신청채권자 김광훈 | 227,682,191원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 200,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 이후 일반채권은 일부 또는 전부 미배당되고, 전체 채권 부족액은 490,784,319원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청천초등학교 동측 인근이며, 주변은 공업용 건물·소규모 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 15층 1501호이며, 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 준공업지역·지구단위계획구역(청천3 재건축사업지구)이며, 대로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당 확인. 현재 회차에서는 200,000,000원이 전액 배당된다는 전제지만 실제 배당순위와 집행비용·세금 변동을 원본으로 확인해야 합니다.
- 2회차부터 실질취득 기준. 162,680,000원만 보고 판단하지 말고 인수 40,397,520원을 더한 203,077,520원을 기준으로 보세요.
- 임대차 실체 확인. 임차권자 김광훈과 경매신청채권자 김광훈이 동일하므로 계약서·보증금 지급내역·점유관계를 직접 대조할 필요가 있습니다.
- 명도 판단. 주택임차권등기가 존재하므로 현재 점유상태와 실제 퇴거 여부를 현황조사·현장 확인으로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 서류를 입찰 직전 최신본으로 확인하세요.
맺으며 — “현재는 인수 0, 다음 유찰부터는 다른 물건”
이 사건은 현재 회차와 다음 회차의 성격이 완전히 다릅니다. 지금 최저가 232,400,000원에서는 대항력 임차인 김광훈의 보증금 200,000,000원이 전액 배당돼 인수 0원입니다. 그러나 2회 유찰 시에는 보증금 미배당 40,397,520원이 매수인에게 넘어가고, 3회 유찰 시에는 88,518,264원까지 커집니다. 결국 유찰이 진행될수록 표면 가격은 내려가도 실질취득금액은 200,000,000원대에서 크게 벗어나지 않는 구조입니다. 현재 회차는 배당 확인이 핵심이고, 다음 회차부터는 낙찰가가 아닌 ‘낙찰가 + 임차보증금 인수액’이 판단 기준입니다.
