수원지방법원 2025타경52062. 대상은 시흥배곧씨1호반써밋플레이스 108동 1층 비-135호로, 감정평가상 판매시설(하우돈곱창)로 이용 중인 집합건물입니다. 등기상 현재 소유자는 정동섭이며, 2019.10.08 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 705,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 주식회사지에이개발 가압류와 강제경매개시결정, 농협은행 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

임차인은 윤유리나와 박경옥, 실제 임차인 2명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 각각 직접 점유자로 조사됐으며, 전입일은 2024.11.05와 2025.01.15로 모두 말소기준일인 2019.10.08보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 두 임차인 모두 대항력 없음이고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

핵심은 2019.10.08 농협은행 근저당입니다. 같은 날 정동섭 앞으로 소유권이전 등기가 이뤄졌고, 농협은행 근저당이 채권최고액 705,600,000원으로 설정됐습니다. 이후 2024.11.20 주식회사지에이개발의 4,082,780,092원 가압류, 2025.04.04 주식회사지에이개발의 강제경매개시결정, 2025.04.15 농협은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후로 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력은 모두 없음

두 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 2명입니다. 말소기준일 2019.10.08보다 전입일이 늦어 대항력은 없으며, 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 다만 배당요구는 각각 2025.06.11과 2025.06.04에 접수돼 있습니다. 대항력이 없으므로 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못하더라도 그 미회수액이 매수인에게 승계되는 구조로 분석되지 않으며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.

③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만, 비교대상이 다르다

시흥배곧C1호반써밋플레이스의 최근 12개월 실거래 표본은 12건이고 평균은 626,250,000원, 최신 거래는 2026.08 580,000,000원입니다. 숫자만 놓으면 현재 실질취득 288,463,000원은 최근 12개월 평균의 46.1%입니다. 그러나 이 숫자를 그대로 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.

문제는 비교 적합성입니다. 실거래 표본은 84.96~84.99㎡이고, 대상 비교면적은 68.5324㎡로 면적 일치 판정이 되지 않았습니다. 더구나 본건 감정 이용상태는 판매시설인 반면 위 거래는 단지의 주거 실거래입니다. 따라서 최저가가 평균의 46.1%라는 이유만으로 “시세보다 54% 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거는 부족합니다. 이 사건의 가격 판단은 판매시설 비-135호와 직접 비교 가능한 상가 거래·임대수익 자료가 별도로 확인돼야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 288,463,000원 가정)

현재 회차 288,463,000원 가정 시 총 채권 청구액 6,259,114,902원 중 283,624,518원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 5,975,490,384원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다. 다만 제공된 권리판정상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 회차별 배당 압박

회차가 더 내려가도 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 줄어드는 매각대금만큼 채권자의 미배당이 커지는 구조입니다. 즉 권리 인수 측면에서는 가격 하락에 따라 매수인 부담이 별도로 늘어나는 사건이 아닙니다. 다만 가격이 더 낮아진다는 사실만으로 판매시설의 시장가치가 검증되는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 배곧라라초등학교 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·공원 등으로 이뤄져 있습니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 차량으로 약 5분 거리에 정왕I.C가 있습니다. 오이도역은 남동측 직선거리 약 1.3km 지점입니다.
• 도로. 단지 4면이 포장도로에 접하고, 북동측은 왕복 8차로 포장도로에 접합니다.
• 이용상태. 대상 비-135호는 판매시설 ‘하우돈곱창’으로 이용 중입니다. 감정평가상 비-136호는 ‘윤이나헤어’로 이용 중입니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 광로3류와 중로1류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 토지. 공시지가 2,410,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 평지입니다.
• 환금성 판단. 단지 경매 통계상 평균 유찰 2.2회·매각률 11.11%이고 본건은 이미 3회 유찰됐습니다. 여기에 판매시설과 주택 실거래의 비교 불일치가 있어 가격 판단은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 재매각 보증금. 이번 회차는 특별매각조건으로 최저매각가격의 20%가 필요합니다. 현재 최저가 기준 57,692,600원입니다.
• ‘감정가 34%’ 착시 경계. 288,463,000원이 주거 실거래 평균 626,250,000원의 46.1%여도, 면적과 용도가 달라 직접적인 시세 할인율로 사용할 수 없습니다.
• 상가 가치 별도 검증. 본건은 판매시설이므로 비-135호 또는 유사 상가의 거래·임대 수준을 기준으로 응찰가를 다시 검증해야 합니다.
• 점유 범위 확인. 윤유리나는 대상 비-135호, 박경옥은 비-136호로 기재돼 있으므로 매각 대상과 점유관계가 어떻게 연결되는지 원본에서 대조해야 합니다.
• 임차인 권리. 두 임차인의 전입은 말소기준일 이후라 대항력은 없지만, 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인 대상입니다.
• 배당표 한계. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 대상 호수와 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”

이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.10.08 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 2명도 모두 그 이후 전입해 대항력이 없으므로 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 가격 평가는 별개의 문제입니다. 현재 최저가 288,463,000원은 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 비교용 실거래 12건은 84.96~84.99㎡ 주거 거래이고 본건은 감정평가상 판매시설이며 비교면적도 68.5324㎡로 일치하지 않습니다. 따라서 최근 12개월 평균 626,250,000원이나 최신 거래 580,000,000원보다 숫자가 낮다는 이유만으로 “싸다”는 결론을 내리는 것은 적절하지 않습니다.

게다가 재매각으로 매수신청보증금이 20%이고 이미 3회 유찰됐습니다. 이 물건의 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 메리트는 아직 입증되지 않았다입니다. 입찰의 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라, 판매시설 비-135호의 실제 상가가치와 점유 범위를 원본 자료로 얼마나 정확히 검증하느냐에 있습니다.