수원지방법원 2025타경52062. 시흥 배곧동 시흥배곧씨1호반써밋플레이스 108동 1층 비-135호입니다. 감정평가 이용상태에는 기호(1) 비-135호가 판매시설 ‘하우돈곱창’, 기호(2) 비-136호가 판매시설 ‘윤이나헤어’로 기재돼 있습니다. 말소기준은 2019년 10월 8일 농협은행주식회사의 근저당권 705,600,000원이며, 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 신고는 윤유리나, 박경옥 두 사람입니다. 각각 전입일이 2024년 11월 5일, 2025년 1월 15일로 모두 말소기준권리인 2019년 10월 8일보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리분석 기준으로는 두 임차인 모두 대항력이 없고 매수인이 승계할 보증금도 없습니다. 다만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 판단이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52062 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 191 시흥배곧씨1호반써밋플레이스 108동 1층 비-135호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 판매시설 · 비-135호 하우돈곱창 / 비-136호 윤이나헤어 |
| 소유자 | 정동섭 |
| 감정가 / 최저가 | 841,000,000원 / 201,924,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사지에이개발 / 735,367,405원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2019년 10월 8일 설정된 농협은행주식회사 근저당권 705,600,000원입니다. 그 뒤 2024년 11월 20일 주식회사지에이개발의 가압류 4,082,780,092원, 2025년 4월 4일 강제경매개시결정, 2025년 4월 15일 농협은행의 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 윤유리나 · 108동 비-135호 | 2024.11.05 | 12,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박경옥 · 108동 비-136호 | 2025.01.15 | 10,000,000원 | 990,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명입니다. 두 임차인의 전입은 모두 말소기준권리 이후이므로 대항력이 없고, 배당요구도 각각 2025년 6월 11일과 2025년 6월 4일 접수돼 있습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 순위는 단정할 수 없지만, 제공된 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만, 아파트 실거래와 직접 비교하면 안 된다
제공된 단지 실거래는 시흥배곧C1호반써밋플레이스의 전용 84.96~84.99㎡ 아파트 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 635,666,666원, 최신 거래는 2026년 9월 690,000,000원, 거래 범위는 563,000,000원~765,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.99㎡ | 33 | 690,000,000원 |
| 2026.09 | 84.99㎡ | 30 | 765,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 21 | 680,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 7 | 570,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 15 | 580,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 10 | 580,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 14 | 605,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 8 | 705,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 5 | 563,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 11 | 575,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 6 | 615,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 19 | 700,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 635,666,666원 |
수치상 현재 최저가 201,924,000원은 위 최근 12개월 평균의 31.8%입니다. 그러나 본건은 판매시설이고, 실거래 표본은 전용 84.96~84.99㎡ 아파트이며 면적 매칭도 되지 않은 자료입니다. 따라서 31.8%라는 숫자를 근거로 “시세보다 68% 이상 싸다”고 해석할 수 없습니다. 본건의 실제 가격 판단에는 동일 상가동, 동일 층, 유사 면적 판매시설 거래나 임대수익 자료가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 201,924,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,626,936원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 705,600,000원 | 198,297,064원 |
| 2. 가압류 · 주식회사지에이개발 | 4,082,780,092원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주식회사지에이개발 | 735,367,405원 | 0원 |
| 4. 임의경매개시결정 · 농협은행주식회사 | 735,367,405원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 집행비용을 제외한 매각대금은 농협은행 근저당에도 전액 미치지 못합니다. 총 채권액 6,259,114,902원 중 예상배당액은 198,297,064원이고, 미배당액은 6,060,817,838원입니다. 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 배곧라라초등학교 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·공원 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 차량으로 약 5분 거리에 정왕I.C가 있고, 오이도역은 남동측 직선거리 약 1.3km 지점입니다.
- 이용상태. 비-135호는 판매시설 ‘하우돈곱창’, 비-136호는 판매시설 ‘윤이나헤어’로 이용 중입니다.
- 도로. 단지 4면이 포장도로에 접하고, 북동측은 왕복 8차로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 광로3류와 중로1류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.9회, 낙찰률은 9.09%이며 본건은 현재 4회 유찰된 재매각 물건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 조건. 재매각 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다. 일반적인 조건과 다르므로 입찰표 작성 전 금액을 정확히 확인해야 합니다.
- 재매각 사유 확인. 재매각 물건이므로 이전 매수절차가 종결되지 않은 사정을 매각기록에서 확인할 필요가 있습니다.
- 임차인 점유. 두 임차인 모두 대항력은 없지만 실제 영업·점유 중이므로 인도 일정과 협의 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 상가 시세 재검증. 제공 실거래는 아파트 자료입니다. 동일 상가동·유사 면적 판매시설의 매매가와 임대료를 별도로 확인해야 합니다.
- 수익성 확인. 현재 신고 월세는 2,000,000원과 990,000원입니다. 실제 계약관계와 영업 지속 여부를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 농협은행 등 채권자의 미배당액이 크더라도 제공된 권리분석상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 공고를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다는 사실만으로 싸다고 결론내릴 수 없다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준인 농협은행 근저당보다 두 임차인의 전입이 늦고, 후순위 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 그래서 제공된 계산상 실질취득은 현재 최저가 201,924,000원, 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 841,000,000원에서 4회 유찰돼 24.01%까지 내려왔다는 사실은 강한 할인처럼 보이지만, 본건은 판매시설이고 제공 실거래는 아파트 자료라 직접 시세 비교가 성립하지 않습니다. 더구나 재매각이고, 단지 경매 통계도 평균 2.9회 유찰·낙찰률 9.09%입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 인수보다 상가의 실제 가치·영업수익·점유 인도·재매각 배경을 확인해 현재 201,924,000원이 정말 적정한지 검증하는 것입니다.
