인천지방법원 2025타경513319. 부평구 십정동 한뫼시티빌 에이동 4층 403호, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 현 소유자는 임종덕으로, 2019년 3월 27일 매매를 원인으로 111,000,000원에 취득했습니다. 현재 사건의 말소기준은 2021년 6월 10일 한국자산관리공사 가압류이며, 그 뒤의 가압류·압류· 주택임차권·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 물건은 “후순위 권리 전부 소멸”만 보고 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서에는 토지 을구 1번 구분지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 반대로 보증금 문제는 서울보증보험 주식회사가 잔존 보증금 반환채권을 포기하고 을구 12번 주택임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출해, 해당 임차권에 한해서는 배당 부족분을 매수인이 부담하는 효과가 실질적으로 제거됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513319 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 십정동 583-5 한뫼시티빌 에이동 4층403호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 · 제4층 제403호 45.3㎡ 전부 |
| 소유자 | 임종덕 (2019.03.27. 매매, 거래가액 111,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 75,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 119,326,191원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 주된 보증금 인수는 확약으로 해소, 구분지상권은 존속
말소기준은 2021.06.10 한국자산관리공사 가압류 337,049,237원입니다. 이후 한국자산관리공사 추가 가압류, 주택도시보증공사 가압류, 인천광역시·국·부평구 압류, 을구 12번 주택임차권, 2025년 서울보증보험 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 매각물건명세서가 별도로 명시한 토지 을구 1번 구분지상권은 소멸하지 않고 매수인이 인수합니다.
② 임차·보증금 — 실제 임차인 0명, 보증기관 승계 신고 1건
| 명의 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 99,000,000원 | 2021.04.26 / 2019.01.21 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 확약 반영 0원* |
한국토지주택공사는 보증기관 승계 성격으로 신고된 건이므로 별도의 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 따라서 이 자료 기준 실제 임차인은 0명입니다. 등기상 보증금은 99,000,000원이고 전입일이 말소기준일보다 빨라 대항력은 인정되는 구조이며, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,760,800원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금(우선변제) | 99,000,000원 | 73,839,200원 |
| 2. 한국자산관리공사 가압류 | 337,049,237원 | 0원 |
| 3. 한국자산관리공사 가압류 | 39,261,846원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 가압류 | 75,000,000원 | 0원 |
| 5. 서울보증보험 주식회사 | 119,326,191원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표의 일반 계산상 보증금 부족분은 25,160,800원이나, 해당 잔존 보증금 반환채권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약에 따라 이 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위에서 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 계산상 부족분은 커진다
| 회차 | 매각가 | 확약 전 보증금 인수 계산 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 75,600,000원 | 25,160,800원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시(49%) | 52,920,000원 | 47,432,560원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시(34%) | 37,044,000원 | 63,022,792원 | 실질 0원* |
확약이 없었다면 대항력 보증금 99,000,000원이 낙찰가보다 큰 구조이므로, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가해 매수인의 실질취득 부담이 보증금 수준으로 수렴하는 유형입니다. 그러나 이 사건은 해당 보증금 잔액을 포기하는 확약이 있어 그 임차권에 관한 실질 금전 인수는 0원으로 고정됩니다. 따라서 현재 회차 기준 실질취득 금액은 75,600,000원입니다. 다만 구분지상권 인수는 금액으로 환산된 자료가 없어 이 금액에 포함하지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 다세대주택이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 제4층 제403호입니다. 사용승인일은 2002.04.24입니다.
- 입지. 동암초등학교 북동측 인근으로, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 동측으로 폭 약 30미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수 설비와 도시가스 보일러 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 도시철도 저촉, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장 확인. 폐문부재로 내부는 확인하지 못한 상태에서 다세대주택 이용 중인 것으로 탐문 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 토지 을구 1번 구분지상권이 매수인 인수사항으로 명시돼 있습니다. 권리 범위·존속기간·내용을 토지 등기 원문에서 반드시 확인해야 합니다.
- 확약서 원본 대조. 서울보증보험 주식회사의 잔존 임차보증금 반환채권 포기 및 을구 12번 주택임차권등기 말소 동의 문구가 실제 매각물건명세서·제출서류와 일치하는지 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위. 인천광역시·국·부평구 압류가 존재합니다. 당해세가 있다면 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 상한 설정. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 단정할 수 없습니다. 현장 인근 다세대의 실제 거래와 매물 수준을 별도로 확인해 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았으므로 수리비·누수·설비 상태를 현장조사로 보완해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·토지 등기를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “금전 인수 해소”와 “권리 깨끗함”은 같은 말이 아니다
이 사건의 가장 큰 반전은 99,000,000원 보증금입니다. 일반 계산만 보면 현재 회차에서도 25,160,800원이 미배당되어 매수인이 부담할 수 있는 구조지만, 양수인 서울보증보험 주식회사의 포기·말소 동의 확약으로 해당 임차권의 금전 인수는 실질 0원이 됩니다. 그래서 현재 회차의 실질취득 금액은 최저가와 같은 75,600,000원으로 볼 수 있습니다.
하지만 결론을 “권리 깨끗”으로 단순화하면 안 됩니다. 토지 을구 1번 구분지상권은 매수인이 인수하고, 세금 압류도 여러 건 존재합니다. 여기에 최근 실거래 시세 근거가 없어 75,600,000원의 가격 경쟁력도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 주된 보증금 인수 위험은 확약으로 해소됐지만, 존속 권리와 가격 검증이 남은 중간 난도 물건으로 보는 것이 적절합니다.
