인천지방법원 2025타경513319. 인천 부평구 십정동 한뫼시티빌 에이동 403호가 경매에 나왔습니다. 철근콘크리트조 5층 건물 중 4층에 위치한 다세대주택으로, 감정가 108,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 52,920,000원까지 내려왔습니다. 등기상 소유자는 임종덕이며, 2019.03.28 소유권을 이전받았습니다.

이 물건에서 가장 중요한 것은 낮아진 최저가 자체가 아닙니다. 한국토지주택공사 명의로 등기된 99,000,000원의 주택임차권, 그 권리를 양수한 서울보증보험의 잔존 보증금 포기 확약, 그리고 매각물건명세서가 명시한 토지 구분지상권 인수 조건을 각각 구분해서 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 남는 권리를 구분하라

말소기준권리는 2021.06.10 한국자산관리공사의 갑구 10번 가압류입니다. 그 이후 등기된 한국자산관리공사 가압류, 주택도시보증공사 가압류, 국세·지방세 압류와 현재 강제경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상으로 분류됩니다. 다만 압류등기가 말소되는 것과 세금이 배당절차에서 우선변제되는 것은 별개입니다.

주택임차권은 말소기준 이후인 2021.08.11 등기되었지만, 주민등록일자 2021.04.26이 말소기준일보다 앞섭니다. 따라서 등기 순위가 뒤라는 이유만으로 임차보증금 인수 가능성을 배제하면 안 됩니다. 이번 사건에서는 별도의 보증금 포기·말소 확약이 그 위험을 실질적으로 해소하는 핵심 근거입니다.

② 임차권·보증기관 분석 — 99,000,000원과 확약의 관계

등기상 한국토지주택공사 명의 주택임차권등기가 존재합니다. 보증기관 관련 권리로 분류되는 신고이므로 실제 거주 임차인과 별도로 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.

실제 거주 임차인 확인 0명 · 보증기관 관련 등기 1건. 이는 중복 보증금 합산 대상이 아니며, 현재의 현장 점유자까지 확인되었다는 의미는 아닙니다.

그러므로 이번 사건은 보증금 액면액 99,000,000원을 낙찰대금에 더하는 방식으로 실질취득가를 계산해서는 안 됩니다. 확약이 유효하게 적용되는 해당 보증금에 한해서는 최저가 52,920,000원 + 실질 보증금 인수 0원이 금전 취득가 계산의 출발점입니다. 취득세·등기비용·관리비 및 기타 비용은 별도입니다.

다만 확약의 적용 대상은 해당 임차보증금 반환채권과 임차권등기입니다. 토지 구분지상권에는 적용되지 않으며, 확약 밖의 다른 점유자나 별도 임차권이 확인될 경우에는 그 권리의 인수 여부를 새로 판단해야 합니다. 현재 내부 확인이 이루어지지 않았으므로 현장조사를 생략할 수 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 49%가 시세 할인율은 아니다

감정가 108,000,000원 대비 현재 최저매각가는 52,920,000원으로, 감정가의 49% 수준입니다. 이미 2회 유찰되었지만, 이는 감정가 대비 할인일 뿐 실제 매매시세에 대한 할인율을 뜻하지 않습니다.

같은 지역·유사 면적 다세대주택의 최근 실거래 평균과 최신 거래가에 대한 비교가 확인되지 않아, 이 물건의 최저가가 최근 시장가격보다 낮은지 단정할 수 없습니다. 특히 구분지상권이 남는 다세대주택이므로 일반적인 무권리 물건의 거래가격을 그대로 대입하기도 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 52,920,000원 가정)

집행비용 1,352,560원과 보증금 배당 51,567,440원을 가정하면 매각대금 52,920,000원이 모두 배분됩니다. 일반채권자 청구금액 합계 570,637,274원은 이 배당모형에서 전액 미배당됩니다. 임차보증금 미배당분 47,432,560원은 해당 확약으로 실질 인수 0원으로 판단됩니다. 이 표는 예상배당 모형이며 실제 배당표는 세금 우선순위·집행비용·채권관계 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 전 인수와 실제 인수를 구별

낙찰가가 내려가면 확약을 반영하기 전의 미배당 임차보증금은 증가합니다. 그러나 이번 사건에서는 해당 잔존 보증금 반환채권 포기 확약으로 인해 이론상의 인수액과 매수인의 실질 부담액을 구별해야 합니다.

확약 전 인수 추정액은 각 회차의 예상배당·집행비용을 반영한 시나리오 수치입니다. 실질 인수 0원은 한국토지주택공사 관련 잔존 임차보증금에 한정하며, 토지 구분지상권이나 별도 확인되는 권리에는 적용되지 않습니다.

확약이 없다면 낙찰가 하락분만큼 보증금 부족분이 늘어 실질취득 부담이 보증금 수준에서 크게 줄어들지 않는 구조입니다. 하지만 이번 사건은 확약으로 해당 보증금의 잔존채권을 포기하는 형태이므로, 금전 취득가 측면에서는 회차별 낙찰대금이 중요해집니다. 그렇더라도 시세 및 구분지상권 영향을 확인하지 않은 상태에서 추가 유찰만으로 저렴한 물건이라고 판단할 수는 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 십정동 동암초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택과 근린생활시설 등이 분포합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 2002.04.24 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 다세대주택입니다. 위생·급배수설비 및 도시가스 보일러 난방설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 30미터 내외 포장도로와 접하고 있습니다.
• 도시계획. 제2종일반주거지역이며 도시철도 저촉, 철도보호지구, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 사항이 확인됩니다.
• 토지 권리. 토지 을구 1번 구분지상권이 매수인 인수 대상으로 명시되어 있습니다. 설정 범위와 이용제약을 확인하지 않으면 환금성 판단이 어렵습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았으나, 폐문부재로 내부 상태를 확인하지 못했습니다.
• 환금성. 다세대주택으로서 주변 거래사례·실제 점유·건물 상태 및 존속하는 구분지상권의 영향을 종합적으로 살펴야 합니다. 감정가 대비 낙찰가율만으로 매도 가능 가격을 판단할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 구분지상권 원본 확인. 토지 을구 1번 구분지상권설정등기의 목적·범위·존속기간·권리자 및 토지 사용에 미치는 영향을 확인해야 합니다. 명세서가 매수인 인수를 명시한 권리입니다.
• 확약서 원문 대조. 서울보증보험 주식회사의 잔존 임차보증금 반환채권 포기 및 을구 12번 임차권등기 말소 동의 범위를 확인해야 합니다.
• 실제 임차인·점유자 확인. 보증기관 관련 등기와 실제 거주 임차인은 구별해야 합니다. 내부 폐문부재 상태이므로 현재 누가 점유하는지 조사하고, 다른 임대차관계가 있는지 확인해야 합니다.
• 배당 우선순위 확인. 한국토지주택공사 관련 우선변제, 한국자산관리공사·주택도시보증공사 채권, 서울보증보험 신청채권 및 조세의 실제 배당순위를 대조해야 합니다.
• 관리비·인도비용 확인. 미납 관리비 중 승계 문제가 되는 부분과 인도·명도 및 내부 정비에 필요한 비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 실거래·환금성 확인. 인근의 유사 면적·유사 연식 다세대주택 실거래와 매물가격을 확인하고, 구분지상권 존재에 따른 시장성 차이를 반영해야 합니다.
• 경매 원본 재확인. 2026.11.02 매각기일을 기준으로 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 확약서 및 특별매각조건의 최신 내용을 확인해야 합니다.

맺으며 — “보증금 0원 인수 ≠ 권리 부담 0”

이 사건은 감정가 108,000,000원에서 최저매각가 52,920,000원으로 내려온 2회 유찰 다세대주택입니다. 대항력 있는 99,000,000원 임차보증금의 미배당 문제가 있었지만, 양수인 서울보증보험의 잔존채권 포기 및 임차권등기 말소 확약으로 해당 보증금의 실질 인수액은 0원으로 판단됩니다.

그러나 토지 구분지상권은 말소되지 않고 매수인에게 남습니다. 여기에 국세·지방세 압류, 불확실한 점유·내부 상태, 확인이 필요한 실거래 시세까지 겹칩니다. 최저가가 감정가의 49%라는 사실은 확인되지만, 이것이 시장가치 대비 저렴하다는 증거는 아닙니다.

결론은 보증금 위험 해소, 권리 안전성은 유보, 가격 매력은 미확정입니다. 보증금 포기 확약의 효력을 확인하는 동시에 구분지상권의 실질적 영향과 실제 시장가격을 검토한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.