107,100,000원
인천지방법원 2025타경513342. 송현동 누리아파트 20층 1805호, 전용 59.35㎡ 아파트입니다. 감정가는 153,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 107,100,000원입니다. 등기부상 현재 소유자는 김미경이며, 2023.02.23 김대현에게 155,000,000원에 소유권이 이전됐던 등기는 인천신용보증재단의 사해행위취소 절차를 거쳐 2025.10.17 말소됐습니다. 이어 2025.10.29 인천신용보증재단의 강제경매개시결정이 등기됐고, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
등기부만 보면 현재 경매개시결정 이후의 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 근저당권·전세권·압류·가압류도 대부분 이미 말소돼 있습니다. 문제는 등기부가 아니라 임차인입니다. 전은규는 2021.03.11 전입했고 2025.11.27 배당요구를 했지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 보고서에서는 이를 대항력 가능·미상으로 보고, 배당 후 미회수 보증금이 낙찰자에게 남을 가능성을 열어 둡니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513342 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 동구 송현동 23-31 송현동누리아파트 20층 1805호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.35㎡ · 21층 건물 중 20층 1805호 |
| 사용승인 | 1994.09.17 |
| 단지규모 | 누리 · 114세대 |
| 소유자 | 김미경 |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 107,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 인천신용보증재단 / 62,392,802원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순해졌지만 임차인이 변수
과거 을구의 한국주택은행 근저당권 15,600,000원, 한미은행 근저당권 52,000,000원, 최종윤 전세권 60,000,000원, 간석구월새마을금고 근저당권 26,000,000원, 한국스탠다드차타드은행 근저당권 91,800,000원 등은 모두 이미 말소된 권리입니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.10.29 인천신용보증재단의 강제경매개시결정이며, 그 뒤 2025.11.05 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인이 핵심
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전은규 | 2021.03.11 | 미상 | 미상 | 2025.11.27 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
전은규는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 배당요구는 했지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 범위와 미배당 보증금을 계산할 수 없습니다. 특히 대항력이 인정되고 보증금이 낙찰가보다 크다면, 낙찰가가 내려가더라도 미배당 인수가 늘어 실질취득가가 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 따라서 현재 최저가 107,100,000원만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 표면가격은 낮지만 시장은 하락 중
누리아파트 전용 59.35㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 147,166,666원입니다. 그러나 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선하면, 최근 12개월 5건 평균은 134,200,000원, 최신 거래는 2026.01 133,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -14.2% 낮아 분명한 하락 흐름이 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 59.35㎡ | 16 | 133,000,000원 |
| 2025.11 | 59.35㎡ | 16 | 110,000,000원 |
| 2025.11 | 59.35㎡ | 10 | 153,000,000원 |
| 2025.11 | 59.35㎡ | 18 | 140,000,000원 |
| 2025.09 | 59.35㎡ | 6 | 135,000,000원 |
| 2023.06 | 59.35㎡ | 15 | 160,000,000원 |
| 2023.02 | 59.35㎡ | 18 | 155,000,000원 |
| 2022.06 | 59.35㎡ | 8 | 170,000,000원 |
| 2022.05 | 59.35㎡ | 1 | 158,000,000원 |
| 2022.05 | 59.35㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2022.04 | 59.35㎡ | 2 | 157,000,000원 |
| 2022.04 | 59.35㎡ | 1 | 135,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.35㎡ | 5건 | 134,200,000원 |
현재 최저가 107,100,000원은 최근 12개월 평균의 79.8%이고, 최신 거래 133,000,000원보다도 낮습니다. 하지만 이는 어디까지나 표면 낙찰가 비교입니다. 전은규의 미배당 보증금을 낙찰자가 인수하게 되면 실질취득가는 107,100,000원보다 높아지므로, 보증금 확인 전에는 “시세보다 싸다”라고 결론 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,299,400원 |
| 1. 강제경매개시결정 · 인천신용보증재단 | 62,392,802원 | 62,392,802원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 42,407,798원 |
위 배당은 집행비용 2,299,400원과 인천신용보증재단 청구액 62,392,802원을 기준으로 한 계산입니다. 임차인 전은규의 보증금과 우선변제 범위가 확인되지 않았으므로 실제 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 따라서 배당 시뮬레이션상 인수액 0원과 별개로, 권리분석상 매수인 인수액은 미확정으로 봅니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 실질비용은 별개
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 채권 부족액 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 107,100,000원 | 62,392,802원 | 0원 | 42,407,798원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 74,970,000원 | 62,392,802원 | 0원 | 10,827,738원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 52,479,000원 | 51,134,378원 | 11,258,424원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 아파트로 이용 중이며, 전용 59.35㎡입니다.
- 입지. 송현사거리 남동측 인근에 위치하고, 주변은 임야·아파트단지·공장이 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
- 건물. 1994.09.17 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 21층 건물 중 20층입니다.
- 설비. 위생·상하수도·가스·개별난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 1,112,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 해당하고 광로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 전은규의 보증금이 얼마인지 확인하지 않으면 실질취득가 계산 자체가 완성되지 않습니다.
- 확정일자 확인. 배당요구일은 2025.11.27이지만 확정일자가 미상이므로 우선변제권의 순위와 배당 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 대항력 재확인. 전입일 2021.03.11이 말소기준 2025.10.29보다 빠르므로 점유·주택 인도 여부까지 확인해 대항력 성립 여부를 최종 판단해야 합니다.
- 표면 할인율에만 기대지 말 것. 최저가는 최근 12개월 평균의 79.8%지만, 임차보증금 인수가 발생하면 실질취득가는 달라집니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -14.2% 낮아 전체 평균 147,166,666원보다 최근 12개월 평균 134,200,000원을 가격 기준으로 우선해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서에서 임차보증금, 확정일자, 점유관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “79.8%”보다 먼저 확인할 숫자가 있다
현재 최저가 107,100,000원은 최근 12개월 평균 134,200,000원의 79.8%이고, 최신 실거래 133,000,000원보다도 낮습니다. 표면가격만 놓고 보면 할인된 구간입니다. 그러나 시장은 최근 -14.2% 하락 흐름이고, 더 중요한 것은 전입 2021.03.11인 전은규의 보증금이 아직 미상이라는 사실입니다.
이 보증금이 배당으로 전부 회수되지 않고 대항력이 인정되면 낙찰자가 미배당액을 떠안을 수 있고, 그 순간 실질취득가는 단순한 107,100,000원이 아닙니다. 따라서 이 사건의 순서는 분명합니다. 등기 권리는 비교적 단순하지만, 임차보증금 확인 전에는 가격 판단을 끝내지 않는다. 지금 단계의 결론은 표면 가격은 낮아졌지만 실질취득가는 미확정입니다.
