인천지방법원 2025타경513342. 인천 송현동누리아파트 20층 1805호에 대한 강제경매입니다. 신청채권자는 인천신용보증재단이고 청구금액은 62,392,802원입니다. 현재 등기상 유효한 근저당권은 확인되지 않으며, 2025.10.29 강제경매개시결정이 말소기준권리로 제시되어 있습니다. 그 이후 국민건강보험공단의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그런데 이 사건은 등기부만 보고 판단하면 안 됩니다. 전은규의 전입일은 2021.03.11로, 말소기준권리보다 앞섭니다. 배당요구도 2025.11.27 접수됐습니다. 보증금과 확정일자, 실제 점유관계가 확인되지 않아 대항력 및 미배당 보증금 인수 가능성을 배제할 수 없습니다. 낙찰금액이 내려갔다고 해서 매수인의 총 부담도 같은 비율로 내려간다고 볼 수 없는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513342 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 동구 송현동 23-31 송현동누리아파트 20층 1805호 도로명주소: 인천광역시 제물포구 인중로 614 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 비교 실거래 평형 59.35㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 21층 건물 중 20층 · 1994.09.17 사용승인 |
| 이용상태 | 아파트 · 개별난방 · 승강기 · 위생·상하수도·가스설비 |
| 등기상 소유자 | 김미경 · 2012.09.20 소유권이전등기 · 거래가 110,000,000원 |
| 감정가 | 153,000,000원 |
| 최저매각가 | 74,970,000원 (감정가의 49% · 2회 유찰) |
| 신청채권자 | 인천신용보증재단 |
| 청구금액 | 62,392,802원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 점유·임차 | 전은규 전입신고 확인 · 배당요구 있음 · 보증금 미상 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸보다 선순위 전입자가 중요하다
등기 흐름에는 과거 근저당·가압류·압류와 가처분이 상당수 나타나지만, 대부분 이미 말소되었습니다. 특히 2023.02.23 김대현 명의 소유권이전등기는 인천신용보증재단의 사해행위취소 관련 절차에 따라 2025.10.17 말소되었습니다. 관련 가처분 역시 목적 달성으로 말소된 상태입니다. 현재 소유자는 김미경으로 파악됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 위험
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전은규 | 2021.03.11 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 신청 2025.11.27 |
해당 없음 |
실제 임차인 1명 확인. 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 전은규가 나타납니다. 보증기관의 대위변제·승계 신고로 분류된 사람은 없습니다.
배당요구가 접수됐다는 사실도 중요하지만, 배당요구를 했다는 이유만으로 임차보증금 전액이 소멸하는 것은 아닙니다. 대항력과 우선변제권의 성립 여부, 배당순위 및 실제 배당액에 따라 보증금의 미배당 부분이 매수인에게 남을 수 있습니다. 특히 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권에 따른 배당 여부도 단정하기 어렵습니다.
③ 시세 비교 — 가격 할인은 크지만 하락 추세도 뚜렷하다
송현동누리아파트는 114세대 규모로, 1994.09.17 사용승인된 아파트입니다. 비교 가능한 전용 59.35㎡ 거래 12건의 전체 평균은 147,166,666원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래보다 최근 12개월 평균 134,200,000원과 최신 거래 133,000,000원을 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 59.35㎡ | 16 | 133,000,000원 |
| 2025.11 | 59.35㎡ | 16 | 110,000,000원 |
| 2025.11 | 59.35㎡ | 10 | 153,000,000원 |
| 2025.11 | 59.35㎡ | 18 | 140,000,000원 |
| 2025.09 | 59.35㎡ | 6 | 135,000,000원 |
| 2023.06 | 59.35㎡ | 15 | 160,000,000원 |
| 2023.02 | 59.35㎡ | 18 | 155,000,000원 |
| 2022.06 | 59.35㎡ | 8 | 170,000,000원 |
| 2022.05 | 59.35㎡ | 1 | 158,000,000원 |
| 2022.05 | 59.35㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2022.04 | 59.35㎡ | 2 | 157,000,000원 |
| 2022.04 | 59.35㎡ | 1 | 135,000,000원 |
| 최근 평균 | 59.35㎡ | 5건 | 134,200,000원 |
| 전체 평균 | 59.35㎡ | 12건 | 147,166,666원 |
전체 거래 평균은 147,166,666원이지만 최근 거래 평균은 134,200,000원으로 낮습니다. 최근 거래와 이전 거래의 가격 추세는 -14.2%로 하락 방향입니다. 최신 확인 거래도 2026.01의 133,000,000원이어서 과거 고가 거래를 현재 시세의 기준으로 삼기에는 주의가 필요합니다.
또한 대상 물건은 20층으로, 최근 거래된 16층·18층 등과 개별 조건이 다를 수 있습니다. 층별 거래가의 편차뿐 아니라 건물 상태와 실거래 시점의 차이도 감안해야 합니다. 현재 확인되는 가격 하락 추세를 고려하면, 등기상 권리 정리 여부와 별개로 시세를 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 74,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,749,460원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 인천신용보증재단 | 62,392,802원 | 62,392,802원 |
| 잔여 · 소유자 교부(가정) | — | 10,827,738원 |
집행비용 1,749,460원은 추정치입니다. 임차인 보증금의 우선배당·미배당 인수 여부와 당해세·최우선변제 등은 확정 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여금 10,827,738원은 위 가정이 성립할 때의 계산 결과이며 확정 배당액이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당과 임차인 인수는 구분해야 한다
| 회차 | 최저가 | 신청채권자 배당 | 신청채권 부족액 | 임차인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰(49%) | 74,970,000원 | 62,392,802원 | 0원 | 미확정 |
| 3회 유찰 시(34%) | 52,479,000원 | 51,134,378원 | 11,258,424원 | 미확정 |
| 4회 유찰 시(24%) | 36,735,300원 | 35,674,065원 | 26,718,737원 | 미확정 |
추가 유찰이 발생하면 최저매각가는 더 내려갈 수 있습니다. 그러나 신청채권자의 미배당 채권액이 증가하는 것과 선순위 임차인의 보증금 인수액이 증가하는 것은 서로 다른 문제입니다. 신청채권자의 미배당액이 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 반대로 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 매수인 부담으로 연결될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 동구 송현동 송현사거리 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지·공장·임야 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 차량 및 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 1994.09.17 사용승인된 철근콘크리트조 21층 건물의 20층 1805호입니다. 개별난방·승강기·가스·위생시설 등을 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등이 관련되어 있습니다. 공시지가는 1,112,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측 단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 연결되며, 광로3류와 접하는 토지이용계획이 확인됩니다.
- 환금성. 114세대 규모의 기존 아파트로, 실거래 표본에서는 가격 편차가 크게 나타납니다. 최근 거래가격이 과거보다 낮아지는 추세이므로 향후 매도 가능가격을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 건축물 상태. 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 상태와 수선 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최우선 — 전은규의 보증금 확인. 임대차계약서, 보증금 지급·반환 내역, 매각물건명세서 및 관련 자료를 확인하여 실제 보증금과 반환 여부를 확정해야 합니다.
- 대항력 성립 여부. 전입일 2021.03.11뿐 아니라 주택 인도와 점유의 계속 여부, 임차관계의 진정성, 대항요건 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 우선변제·배당관계. 확정일자와 배당요구 접수일 2025.11.27, 배당요구의 효력 및 실제 배당순위를 확인해야 합니다. 배당받지 못하는 보증금의 매수인 인수 여부가 핵심입니다.
- 실질취득비용 재계산. 낙찰가에 인수보증금이 있다면 이를 합산한 금액을 최근 실거래 평균 134,200,000원 및 최신 거래 133,000,000원과 비교해야 합니다.
- 사해행위취소 관련 등기. 2023년 소유권이전·가처분 및 2025.10.17 말소 경위를 등기사항전부증명서와 관련 법원 기록으로 대조해야 합니다.
- 유찰 여부 및 기일. 2026.11.02 매각기일과 현재 최저매각가 74,970,000원을 법원 공고로 재확인해야 합니다. 추가 유찰 시에도 실질취득비용은 별도로 계산해야 합니다.
- 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 점유자, 인도 협의 가능성 및 명도 절차를 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 존재한다면 인도 문제는 보증금 반환관계와 연결될 수 있습니다.
- 시세 재점검. 최신 확인 거래가 2026.01이라는 점과 가격 추세 -14.2%를 고려하여 입찰 직전 거래사례를 다시 확인해야 합니다.
- 주소·원본 대조. 소재지 표기의 동구·제물포구 차이를 확인하고, 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가보다 먼저 확인할 것은 보증금”
이 사건은 겉으로 보면 매우 매력적인 할인 경매입니다. 감정가 153,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 74,970,000원까지 내려왔고, 최근 실거래 평균 134,200,000원과 비교하면 명목 가격 차이가 큽니다.
그러나 권리분석의 결론은 다릅니다. 2021.03.11 전입한 전은규가 2025.10.29 말소기준권리보다 앞서며, 보증금과 우선변제권이 확인되지 않았습니다. 대항력이 성립하고 보증금 중 미배당액이 매수인에게 인수되는 경우, 낙찰가만으로 실제 취득비용을 계산할 수 없습니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정되는 구조라면, 추가 유찰만으로 가격 메리트가 생기지도 않습니다.
더구나 최근 거래가격은 이전 거래보다 14.2% 하락한 추세입니다. 등기상 후순위 압류가 소멸한다는 점은 긍정적이지만, 선순위 임차인의 인수 위험을 덮을 수는 없습니다. 보증금·대항력·배당구조가 확인되기 전까지는 입찰 보류가 합리적입니다. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 실질취득비용을 정확하게 확정할 수 있느냐입니다.
