268,800,000원
인천지방법원 2025타경513343. 원당동 더안 타운하우스 104동 1층 106호입니다. 사건상 용도는 다세대, 감정평가상 실제 이용상태는 연립주택이며, 비교 면적은 73.27㎡입니다. 2020년 사용승인된 지상 3층 건물의 1층 호실이고, 현재 등기상 소유자는 김도연입니다. 감정가 384,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 268,800,000원으로 내려왔습니다.
가격만 보면 신건 때와 성격이 확연히 달라졌습니다. 최근 12개월 동일 단지 실거래 7건 평균은 324,428,571원, 최신 거래는 290,000,000원입니다. 현재 최저가 268,800,000원은 양쪽 모두보다 낮습니다. 더구나 최근 거래 구간은 과거 구간보다 5.8% 높은 흐름으로 집계돼 있어, 전체 평균 317,000,000원보다 최근 시세를 우선해서 봐도 현재 회차에는 가격 차이가 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513343 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 원당동 810-11 더안 타운하우스 104동 1층 106호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 연립주택 이용 · 비교면적 73.27㎡ · 지상3층 중 1층 |
| 사용승인 | 2020.05.18 |
| 소유자 | 김도연 |
| 감정가 / 최저가 | 384,000,000원 / 268,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신안군수산업협동조합 / 223,399,893원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 리드코프 근저당
말소기준으로 표시된 권리는 2021.01.04 주식회사리드코프 근저당권 65,000,000원입니다. 그 뒤에 설정된 롯데캐피탈 가압류 20,154,261원, 서대문구 압류, 국민건강보험공단 압류, 국 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다.
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가 요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 “임차인이 확실히 없다”고 단정하기보다는 현황조사서·매각물건명세서와 현장 점유 상태를 입찰 전에 확인하는 편이 안전합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 82.9%
더안타운하우스는 120세대, 2020.05.18 사용승인 단지입니다. 아래는 비교 가능한 최근 실거래 12건이며, 가격 판단은 전체 평균 317,000,000원보다 최근 12개월 평균 324,428,571원과 최신 거래 290,000,000원을 우선했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 70.59㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 2026.03 | 73.27㎡ | 1 | 347,000,000원 |
| 2026.02 | 70.59㎡ | 2 | 273,000,000원 |
| 2025.06 | 73.27㎡ | 1 | 318,000,000원 |
| 2025.06 | 70.59㎡ | 2 | 278,000,000원 |
| 2025.05 | 69.27㎡ | 1 | 350,000,000원 |
| 2025.05 | 70.89㎡ | 4 | 415,000,000원 |
| 2025.03 | 73.27㎡ | 1 | 290,000,000원 |
| 2025.03 | 73.27㎡ | 1 | 330,000,000원 |
| 2025.03 | 73.27㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2025.03 | 73.27㎡ | 1 | 318,000,000원 |
| 2024.11 | 69.27㎡ | 1 | 315,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 317,000,000원 |
최근 12개월에 해당하는 7건 평균은 324,428,571원이고 현재 최저가는 이 가격의 82.9%입니다. 최신 거래 290,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 더 낮습니다. 최근 거래와 이전 거래의 가격 흐름도 +5.8%로 집계되어 있으므로, 과거 고가 거래가 전체 평균을 부풀린 하락장으로 볼 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 268,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,563,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사리드코프 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 20,154,261원 | 20,154,261원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 179,082,539원 |
현재 매각가 가정에서는 리드코프 근저당과 롯데캐피탈 가압류가 전액 배당되고 179,082,539원이 소유자 교부액으로 남는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 세금의 당해세 여부에 따라 선순위 차감과 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천창신초등학교 남서측 인근이며 아파트, 연립주택, 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있으며, 근거리에 인천1호선 신검단중앙역이 위치해 대중교통 사정은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 지상3층 건물의 1층 106호이며, 기본 위생·급배수·도시가스·개별난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 남측으로 폭 약 15미터 포장도로, 동측 및 북측으로 약 3미터 보행자전용도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역 등에 해당하고, 토지거래계약에 관한 허가구역 표시는 2025.08.26~2026.08.25 기간으로 기재돼 있습니다.
- 물건 하자. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사돼 있습니다.
- 환금성. 120세대 규모이며 경매통계상 평균 유찰 1.6회, 낙찰률 0.0%로 나타나므로 가격 할인과 별도로 출구전략을 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 등기부 확인. 신안군수산업협동조합 근저당의 말소 표시와 2026.07.30 수협엔피엘대부주식회사 이전등기가 함께 존재하므로 실제 존속 상태와 말소기준을 다시 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 서대문구·국민건강보험공단·국 관련 압류가 있어 당해세·선순위 세금 여부와 배당순서를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사서와 매각물건명세서, 실제 점유자를 확인하세요.
- 최근 시세 중심. 전체 평균 317,000,000원보다 최근 12개월 평균 324,428,571원과 최신 거래 290,000,000원을 우선해 응찰 상한을 정하는 것이 합리적입니다.
- 환금성 점검. 현재 최저가는 최근 시세 대비 낮지만, 단지 경매 평균 유찰 1.6회와 낙찰률 0.0%를 감안해 재매각 수요를 별도로 확인하세요.
맺으며 — 가격은 좋아졌고, 서류 확인이 승부처
이 물건은 감정가 384,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 268,800,000원입니다. 매수인 인수액이 0원으로 계산되므로 실질취득액도 268,800,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 324,428,571원의 82.9%입니다. 최신 거래 290,000,000원보다도 낮아 현재 회차에는 실제 가격 차이가 있습니다.
다만 단순히 “권리 깨끗·가격 저렴”으로 끝낼 사건은 아닙니다. 국세·지방세 관련 압류, 임대관계 미상, 그리고 신안군수산업협동조합 근저당의 말소 표시와 후속 이전등기가 동시에 존재해 최신 원본 서류 대조가 핵심입니다. 가격은 합격권에 들어왔지만, 권리관계의 마지막 확인을 마쳐야 비로소 안심하고 입찰할 수 있는 물건입니다.
