인천지방법원 2025타경513394. 인천 계양구 작전동 어반스카이 3동 2층 204호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김은규는 2020년8월31일 매매를 원인으로 2020년9월29일 소유권을 취득했고, 당시 거래가액은 222,000,000원입니다. 이 사건에서 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 선순위 임차인입니다.

임차인 김동명은 2022년8월30일 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2022년10월7일 주민등록 및 점유를 시작했습니다. 말소기준으로 잡힌 국의 압류는 2023년10월17일이므로, 임차인의 대항력 발생 시점이 그보다 앞섭니다. 이후 2024년3월12일 주택임차권등기가 이루어졌고 배당요구도 확인됩니다. 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 부족분을 낙찰자가 인수하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인

이 물건의 말소기준은 2023.10.17 국 압류입니다. 하지만 김동명의 주민등록·점유는 2022.10.07로 더 빠릅니다. 따라서 실제 임차인 1명인 김동명은 대항력 있음으로 판정되어 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다.

② 실질취득 — 유찰돼도 총부담이 크게 내려가지 않는다

현재 최저매각가는 149,800,000원입니다. 그러나 이 금액만 보고 감정가 214,000,000원보다 낮아졌다고 판단하면 안 됩니다. 현재 회차에서 임차인에게 배당되는 금액은 146,902,800원이고, 보증금 부족분 86,097,200원이 매수인에게 넘어옵니다. 즉 낙찰대금과 인수액을 합친 현재 실질취득은 235,897,200원입니다.

낙찰가가 149,800,000원에서 104,860,000원, 다시 73,402,000원으로 내려가도 인수액은 86,097,200원에서 130,408,040원, 161,319,236원으로 커집니다. 따라서 총 부담은 계속 233,000,000원 보증금 수준에 머뭅니다. 이 사건에서는 유찰 횟수가 늘어나는 것 자체가 가격 메리트로 연결되지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 149,800,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 2,897,200원을 제외한 매각대금이 임차인에게 배당되고, 임차보증금 부족분 86,097,200원은 매수인이 인수합니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액 265,410,402원은 예상배당 0원으로 계산되어 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 계양구 작전동 인천작동초등학교 남동측 인근으로, 단독주택·다세대주택·아파트단지·근린시설·업무시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 14층 건물 내 2층 204호입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 스프링클러, 소화전, 도시가스, 난방설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 서측과 북측으로 각각 왕복2차선도로 및 노폭 약 10미터 포장도로를 이용합니다.
• 토지이용. 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 기재되어 있습니다.
• 건축물. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 149,800,000원에 낙찰되면 86,097,200원 인수가 더해져 실질취득은 235,897,200원입니다.
• 추가 유찰 효과 제한. 2회 유찰 시 인수액 130,408,040원, 3회 유찰 시 161,319,236원으로 증가해 총 부담은 보증금 수준에 계속 묶입니다.
• 임차권 원본 대조. 김동명의 주민등록·점유 2022.10.07, 확정일자 2022.08.30, 임차보증금 233,000,000원과 배당요구 내용을 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 갑구 5-1에 2020.09.23 민간임대주택 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 효력과 매각 시 정리 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
• 배당 변동 확인. 현재 배당계산은 집행비용과 임차인 우선변제를 반영한 가정이므로 실제 배당표 확정 시 인수액을 다시 계산해야 합니다.

맺으며 — 이 사건의 가격표는 149,800,000원이 아니다

겉으로 보이는 최저매각가는 149,800,000원입니다. 하지만 김동명은 말소기준 압류보다 먼저 주민등록과 점유를 갖춘 대항력 임차인이고 보증금은 233,000,000원입니다. 현재 회차에서는 86,097,200원이 배당으로 해결되지 않아 매수인에게 넘어옵니다. 그래서 실질취득은 235,897,200원입니다.

더 중요한 점은 추가 유찰도 이 구조를 바꾸지 못한다는 것입니다. 낙찰가가 낮아지면 미배당 보증금이 그만큼 커지기 때문에 2회 유찰 시 실질취득은 235,268,040원, 3회 유찰 시에도 234,721,236원입니다. 최저가가 떨어져도 총 부담은 거의 떨어지지 않습니다. 이 물건은 ‘얼마나 유찰됐는가’보다 233,000,000원 보증금과 미배당 인수액을 감당하고도 취득 가치가 있는가를 먼저 판단해야 하는 사건입니다.