인천지방법원 2025타경513394. 인천 계양구 작전동 어반스카이 제3동 2층 204호 오피스텔입니다. 2019년 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 14층 건물의 2층 호실이며, 임차권등기상 임차 부분은 68.85㎡ 전부입니다. 소유자 김은규는 2020년 222,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 임차인의 전입과 확정일자, 국의 압류, 임차권등기를 거쳐 한국주택금융공사가 강제경매를 신청한 사건입니다.
이 경매의 핵심은 낙찰가가 아닙니다. 배당받지 못한 임차보증금을 누가 부담하는지입니다. 임차인 김동명은 2022.10.07 전입·점유를 개시했으며, 말소기준으로 분석되는 2023.10.17 압류보다 선순위입니다. 매각물건명세서에도 보증금 전액이 배당되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513394 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 작전동 679-10 어반스카이 제3동 제2층 제204호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 계양구 까치말로6번길 28 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 · 지상 14층 중 2층 |
| 임차 부분 | 2층 204호 68.85㎡ 전부 |
| 사용승인 | 2019.09.04 |
| 소유자 | 김은규 · 2020.09.29 소유권이전 · 거래가액 222,000,000원 |
| 감정가 | 214,000,000원 |
| 최저매각가 | 104,860,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 265,410,402원 |
| 말소기준권리 | 2023.10.17 갑구 6번 압류 · 국(남동세무서장) |
| 대항력 임차인 | 김동명 · 임차보증금 233,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심
이 물건의 말소기준권리는 2023.10.17 갑구 6번 압류로 분석됩니다. 반면 김동명의 전입과 점유개시는 2022.10.07로, 해당 압류보다 먼저입니다. 임차권등기는 2024.03.12에 이루어졌지만 대항력 판단에서 중요한 전입·점유 시점은 그보다 앞섭니다.
과거 코리아신탁주식회사와 주식회사무궁화신탁 관련 신탁등기는 이미 말소된 이력이 있습니다. 현재 분석상 주요 쟁점은 신탁 자체보다는 선순위 임차인의 미변제 보증금입니다. 2025.10.28 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 분석되지만, 이것이 임차인에 대한 보증금 반환 부담까지 없애지는 않습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
|
김동명 2층 204호 68.85㎡ 전부 주거 · 주택임차권등기 |
전입 2022.10.07 확정 2022.08.30 계약 2022.08.30 |
233,000,000원 | 대항력 있음 |
우선변제 있음 배당요구 |
잔액 인수 130,408,040원 추정 |
김동명은 2022.08.30 확정일자를 받고, 2022.10.07 전입신고와 점유를 개시했습니다. 2024.03.12 주택임차권등기가 이루어졌고 배당요구도 확인됩니다. 대항력과 우선변제권을 함께 갖는 임차인으로, 경매대금에서 우선변제를 받더라도 부족한 보증금은 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
현재 가정 매각가에서 임차인의 예상배당액은 102,591,960원이며, 보증금 233,000,000원 중 130,408,040원이 미변제됩니다. 실제 임차인은 1명으로 분석되며, 보증기관을 별도의 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
② 가격 분석 — 반값 낙찰과 반값 취득은 다르다
감정가는 214,000,000원입니다. 2회 유찰을 거쳐 최저가는 104,860,000원, 감정가의 49%까지 떨어졌습니다. 그러나 현재 회차에서 예상되는 인수보증금을 더하면 실제 취득 부담은 235,268,040원으로, 감정가보다 21,268,040원 높습니다.
| 가격 구성 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 214,000,000원 | 평가 기준금액 |
| 현재 최저매각가 | 104,860,000원 | 감정가의 49% |
| 임차보증금 총액 | 233,000,000원 | 선순위 대항력 보증금 |
| 임차인 예상배당 | 102,591,960원 | 집행비용 차감 후 배당 |
| 매수인 인수보증금 | 130,408,040원 | 배당 부족액 |
| 실질취득 추정액 | 235,268,040원 | 낙찰가 + 인수보증금 |
실질취득액은 매각가격과 미배당 임차보증금의 합계입니다. 취득세, 등기비용, 명도비용, 관리비 등 별도 취득 부대비용은 포함하지 않은 금액입니다.
유찰 회차별 실질취득 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 인수보증금 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 104,860,000원 | 130,408,040원 | 235,268,040원 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 73,402,000원 | 161,319,236원 | 234,721,236원 |
| 4회 유찰 (24.01%) | 51,381,400원 | 182,943,465원 | 234,324,865원 |
3회 유찰 시 낙찰가가 73,402,000원으로 낮아져도 인수보증금은 161,319,236원으로 증가합니다. 4회 유찰 시에는 낙찰가가 51,381,400원까지 내려가지만 인수보증금이 182,943,465원으로 늘어납니다. 낙찰가 하락분의 대부분이 인수액 증가로 상쇄되는 셈입니다.
③ 예상배당표 (매각가 104,860,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,268,040원 |
| 1. 임차인 김동명(우선변제) | 233,000,000원 | 102,591,960원 |
| 2. 한국주택금융공사(신청채권자) | 265,410,402원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 104,860,000원 |
현재 최저매각가를 가정하면 집행비용 2,268,040원을 제외한 102,591,960원이 김동명에게 배당되는 것으로 추정됩니다. 임차보증금 부족액은 130,408,040원이며, 매수인이 이를 인수하는 구조입니다.
한국주택금융공사의 청구액은 265,410,402원이나, 이 배당 시뮬레이션상 배당액은 0원, 미배당액은 265,410,402원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다. 다만 당해세 및 임차인의 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으므로, 실제 배당순위와 인수액은 변동할 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 작전동 인천작동초등학교 남동측 인근입니다. 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린시설 및 업무시설이 혼재한 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 2019.09.04 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 14층 건물의 2층 204호입니다. 위생·급배수·승강기·스프링클러·소화전·도시가스·난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측과 북측으로 각각 왕복 2차선 도로와 폭 약 10미터의 포장도로를 이용하는 것으로 조사되었습니다.
- 토지이용 및 규제. 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 외국인 등의 주택용도 취득과 관련한 토지거래허가구역 지정 이력도 있으므로 입찰 시점의 적용 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2022.10.27 민간임대주택등기가 이루어져 있습니다. 임대의무기간과 임대료 증액 제한 등에 관한 사항이 기재되어 있으므로 실제 등록 상태와 매각 후 처리 여부를 관계기관에 확인해야 합니다.
- 환금성. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 시장가격을 판단할 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 현 단계에서 환금성이나 적정 매각가격을 높게 평가하기는 어렵습니다. 특히 실질취득 부담이 감정가를 초과한다는 점이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 판단. 최저가 104,860,000원만 보지 말고 인수보증금 130,408,040원을 합산한 235,268,040원을 기준으로 취득 부담을 검토해야 합니다.
- 임차인 대항력 확인. 김동명의 전입일 2022.10.07, 확정일자 2022.08.30, 임차권등기일 2024.03.12, 실제 점유와 대항력 유지 여부를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 인수 범위. 총 보증금 233,000,000원과 배당 예상액, 실제 배당금 수령 여부, 미변제 보증금에 대한 매수인 책임을 확인해야 합니다. 별도의 유효한 인수부담 해소 자료가 확인되지 않은 상태에서는 인수액을 0원으로 보아서는 안 됩니다.
- 세금 및 배당 변동. 국의 압류와 관련된 조세채권의 법정기일, 당해세 및 다른 법정 우선채권의 존재에 따라 실제 배당과 보증금 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시에도 예상 인수액이 증가하여 실질취득액은 233,000,000원 이상 수준으로 유지됩니다. 낙찰가만 낮아지는 것을 가격 메리트로 오해하면 안 됩니다.
- 실거래 시세 확인. 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 거래금액, 층·면적·용도·상태를 비교하여 실질취득액이 실제 시장가격보다 유리한지 검증해야 합니다.
- 임차권등기·명도. 임차권등기만으로 현재 실제 점유 상태가 확정되는 것은 아닙니다. 점유자, 보증금 반환, 인도 가능 시점 및 명도 절차를 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 및 관리비. 민간임대주택 등록에 따른 의무와 말소 절차, 미납 공용관리비 등 추가 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 서류 및 최신 실거래 내역을 입찰 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가 49% ≠ 실질취득 49%”
이 사건은 유찰 횟수나 최저가 할인율보다 선순위 임차보증금 인수가 훨씬 중요한 경매입니다. 감정가 214,000,000원의 오피스텔이 104,860,000원까지 내려왔지만, 실제 임차인 1명의 보증금 233,000,000원 중 미배당액 130,408,040원을 매수인이 부담하는 것으로 분석됩니다.
따라서 현재 회차의 실질취득 추정액은 235,268,040원입니다. 추가 유찰이 발생하더라도 낙찰가 하락분만큼 임차보증금 인수액이 늘어나 실질 부담이 크게 줄지 않습니다. 실거래 시세가 확인되지 않은 상황에서 이를 저렴한 오피스텔이라고 평가할 근거는 부족합니다.
특히 신청채권자 한국주택금융공사에는 예상 배당이 없고, 임차보증금도 전액 변제되지 않는 구조이므로 배당순위와 인수액 확인이 무엇보다 중요합니다. 권리관계의 핵심은 명확하지만 매수인 부담은 무겁습니다. 최저가는 낮아도 실제 취득가격은 높다. 이 물건은 입찰가보다 먼저 보증금 인수와 실거래 시세를 검증해야 하는 고위험·가격보류형 경매로 판단합니다.
