인천지방법원 2025타경513408. 인천 미추홀구 숭의동 청솔빌라 5층 502호, 전용 47.87㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이원규이며 2022.05.20 매매로 120,000,000원에 취득했습니다. 이번 경매는 서울보증보험 주식회사가 110,181,917원을 청구한 강제경매입니다.
이 사건의 핵심은 일반 근저당이 아니라 선순위 주택임차권입니다. 과거 국민은행·신한은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 선언된 말소기준은 2025.10.28 강제경매개시결정입니다. 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 그보다 앞선 2025.01.08 등기이므로 원칙상 인수 대상입니다. 다만 해당 임차권에 대해 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됐으므로, 정확도 규칙상 이 권리의 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513408 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 1-159 5층 502호 · 경인로142번길 19-14 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 47.87㎡ · 철근콘크리트구조 · 5층 중 5층 |
| 건물 / 세대 | 청솔빌라 · 8세대 · 2002.07.06 준공 |
| 소유자 | 이원규 (2022.05.20 매매, 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 102,600,000원 / 71,820,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 110,181,917원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
| 감정 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약으로 실질 인수 0원
② 임차관계 — 실제 임차인 0명, 보증기관 명의 신고 1건
한국토지주택공사는 이 사건에서 보증기관 승계·중복신고 주체로 분류됩니다. 따라서 보증금 106,000,000원을 별도의 실제 임차인 보증금으로 다시 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 0명으로 봅니다.
| 명의자 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 주택전부 | 106,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 실질 0원 말소동의 확약서 반영 |
룰상 현재 최저가에서 미배당되는 35,872,760원은 원칙적 인수 계산액입니다. 해당 임차권에 제출된 말소동의 확약서를 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 71,820,000원’으로 본다
이 사건은 확약으로 주된 인수가 실질 0원이므로 현재 회차의 실질취득은 71,820,000원입니다. 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 102,500,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 85,000,000원이며, 실질취득은 그 가격의 84.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 47.87㎡ | 5 | 85,000,000원 |
| 2022.05 | 47.87㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 47.87㎡ | 1건 | 85,000,000원 |
다만 가격이 낮아졌다는 사실만 보고 공격적으로 해석하면 곤란합니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세는 -29.2%로 하락 방향입니다. 즉 현재 실질취득 71,820,000원이 최근 거래 85,000,000원보다 낮은 것은 사실이지만, 시장 자체도 내려온 상태라는 점을 같이 반영해야 합니다. 전체 평균 102,500,000원 대비 할인폭만으로 등급을 올릴 물건은 아닙니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 71,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,692,760원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 우선변제 | 106,000,000원 | 70,127,240원 |
| 2. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 110,181,917원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 한국토지주택공사 보증금의 미배당액은 35,872,760원입니다. 다만 매각물건명세서의 말소동의 확약서가 해당 임차권에 적용되므로 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 확약이 없었다면 유찰 효과가 제한된다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 71,820,000원 | 35,872,760원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 | 50,274,000원 | 57,030,932원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 | 35,191,800원 | 71,841,652원 | 실질 인수 0원 |
이 표가 보여주는 포인트는 명확합니다. 확약이 없었다면 유찰로 매각가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 구조였습니다. 하지만 이 사건은 해당 임차권 말소동의 확약서를 반영하므로, 현재 회차의 실질취득은 매각가 71,820,000원 자체로 판단합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제물포역 남측 인근의 기존 주거지대이며 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 제물포역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 도로. 북측으로 폭 3미터 내외의 막다른 도로에 접합니다.
- 용도·규제. 준주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 정방형 평지의 공동주택 건부지이며 토지면적은 205.0㎡, 공시지가는 1,627,000원/㎡입니다.
- 제시외 부분. 발코니에 벽체이용 샷시조 약 5㎡ 주택 부분이 소재하며 감정평가에 관찰감가가 병용됐습니다.
- 공부와 차이. 없음. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대이며 동일면적 확인 거래는 2건, 최근 거래 추세는 -29.2%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 한국토지주택공사 명의 주택임차권에 대한 말소동의 확약서가 핵심입니다. 입찰 전 원문과 적용 대상 권리를 직접 대조해야 합니다.
- 보증기관 신고 중복 금지. 한국토지주택공사 보증금 106,000,000원을 별도의 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 0명으로 분류됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균·최신 거래는 85,000,000원이지만 거래 추세가 -29.2%입니다. 전체 평균 102,500,000원만 보고 할인폭을 과대평가하지 마세요.
- 환금성 확인. 8세대 다세대이고 단지 경매 평균 유찰 1.6회, 매각률 0.0%입니다. 매도 기간과 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.
- 제시외 발코니. 약 5㎡ 제시외 부분의 실제 상태와 사용관계를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약 반영 후 승부처는 가격과 환금성”
이 물건은 표면적으로는 보증금 106,000,000원의 선순위 주택임차권 때문에 위험해 보입니다. 현재 최저가 71,820,000원에서 배당만 계산하면 미배당 35,872,760원이 남기 때문입니다. 그러나 매각물건명세서에 제출된 말소동의 확약서를 반영하면 이 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 가격 비교 기준도 106,000,000원이 아니라 실질취득 71,820,000원입니다.
그 가격은 최근 12개월 평균과 최신 거래 85,000,000원의 84.5%로 최근 시세 아래에 있습니다. 다만 시장 추세가 -29.2%로 하락하고 있고, 8세대 다세대·적은 거래 표본· 평균 유찰 1.6회라는 환금성 제약이 겹칩니다. 결론은 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격 할인만 보고 공격적으로 평가할 정도로 유동성이 좋은 물건은 아니다입니다. 확약서 원문 확인이 끝났다는 전제 아래, 가격과 출구전략을 함께 검토해야 합니다.
