인천지방법원 2025타경513430. 인천 미추홀구 숭의동 행복아파트 9층 901호, 전용 84.72㎡ 아파트입니다. 2018년 10월 사용승인된 14세대 규모 건물로, 소유자 조은빈이 2019년 298,000,000원에 취득한 물건입니다. 같은 날 농협은행이 채권최고액 249,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 채종백 명의의 채권최고액 20,000,000원 근저당권이 추가되었습니다.
농협은행이 청구액 200,806,000원으로 임의경매를 신청했으며, 2025년 10월 30일 경매개시결정이 등기됐습니다. 말소기준권리는 2019년 11월 8일 농협은행 근저당권입니다. 뒤에 설정된 채종백 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 실제 점유관계는 별도 확인해야 하며, 권리상 인수 부담과 명도 과정의 부담은 구분할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513430 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 158-18 행복아파트 9층 901호 도로명: 인천광역시 미추홀구 경인로 33 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.72㎡ · 지상 9층 중 9층 |
| 건물 규모 | 14세대 · 사용승인 2018.10.26 |
| 소유자 | 조은빈 (2019.11.08 소유권이전, 거래가액 298,000,000원) |
| 감정가 | 374,000,000원 |
| 최저매각가 | 183,260,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 농협은행 주식회사 / 200,806,000원 |
| 말소기준권리 | 2019.11.08 농협은행 근저당권 · 채권최고액 249,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2019년 11월 8일 농협은행 근저당권입니다. 이후 채종백 명의로 설정된 근저당권과 농협은행의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 주식회사생보부동산신탁 명의의 신탁등기는 2019년 11월 8일 이미 말소됐으므로 현재의 별도 인수권리로 보지 않습니다.
임차인 없음. 확인되는 임차인 신고가 없고, 예상배당에서도 임차보증금 인수액은 산정되지 않았습니다. 따라서 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 거주자와 점유권원, 전입세대 현황 및 현장 점유 상태까지 확정된 것은 아니므로 입찰 전 매각물건명세서와 점유관계를 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 가격은 낮아졌지만 거래 표본이 오래됐다
행복아파트 동일 면적(전용 84.72㎡)의 확인되는 실거래는 2022년 2월과 2023년 2월의 2건입니다. 모두 8층 거래이고, 거래가는 각각 280,000,000원으로 동일합니다. 현재 경매 물건은 9층 901호로, 비교 면적은 일치하지만 거래 시점에 상당한 차이가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 84.72㎡ | 8 | 280,000,000원 |
| 2022.02 | 84.72㎡ | 8 | 280,000,000원 |
| 평균 | 84.72㎡ | 2건 | 280,000,000원 |
최저매각가 183,260,000원은 위 실거래 평균 280,000,000원의 65.5%입니다. 감정가 374,000,000원에 비해서도 두 번 유찰되면서 큰 폭으로 낮아졌습니다. 수치만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 2023년 2월의 마지막 확인 거래를 2026년의 현재 시세와 동일하게 취급할 수 없습니다. 또한 2022년과 2023년 거래가격이 동일하다는 사실만으로 이후 시세가 유지됐다고 판단할 수도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 183,260,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,365,640원 |
| 1. 근저당 · 농협은행 | 249,600,000원 | 179,894,360원 |
| 2. 근저당 · 채종백 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 269,600,000원 | 179,894,360원 |
| 미배당 합계 | — | 89,705,640원 |
집행비용은 추정치이며, 채권액은 근저당권 채권최고액 기준입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 비용 및 조세 등의 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세와 최우선변제 등은 미반영입니다. 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다.
유찰 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (2회 유찰 · 49%) | 183,260,000원 | 179,894,360원 | 89,705,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 128,281,999원 | 125,686,051원 | 143,913,949원 | 0원 |
| 4회 유찰 (24.01%) | 89,797,399원 | 87,781,046원 | 181,818,954원 | 0원 |
유찰이 이어지면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 매수인이 부담하는 것으로 산정된 인수액은 모든 제시 회차에서 0원입니다. 다만 추가 유찰은 확정되지 않았고, 표의 후속 회차 금액은 제시된 시나리오일 뿐 실제 매각조건 변경을 보장하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 미추홀구청 서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·단독주택과 소규모 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 2018.10.26 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 9층 건물입니다. 위생·급배수, 난방, 승강기, 소화전 및 도시가스 설비가 있습니다.
- 도로. 남측과 동측으로 각각 약 18미터와 4미터의 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지 및 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구 및 과밀억제권역에 해당합니다. 공시지가는 2,620,000원/㎡로 기재돼 있습니다. 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있으므로 입찰 시점의 적용 여부를 재확인해야 합니다.
- 공부·건축 현황. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 14세대이며 실거래 비교 표본은 2건입니다. 마지막 확인 거래가 2023.02인 만큼 가격을 확정하기 어렵고, 매도 시 수요층과 거래기간에 대한 별도 점검이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 시세 재검증. 2022·2023년 실거래 280,000,000원만으로 현재 가치를 확정하지 말고, 인근 유사 면적·건축연도 물건의 최근 거래와 매도 호가를 비교해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 농협은행 근저당권의 말소기준 여부, 채종백 후순위 근저당권의 소멸 여부와 매각물건명세서상 인수조건을 재확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 점유자, 점유권원 및 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 미납 관리비. 관리사무소를 통해 체납 관리비의 존재 여부와 공용부분 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 소규모 단지 유동성. 14세대 건물인 점을 고려해 실제 매수 수요, 매도 소요기간 및 금융기관 담보평가 여건을 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 최저가 183,260,000원과 추가 유찰 시 제시된 128,281,999원 및 89,797,399원을 비교하되, 다음 회차 진행과 가격은 법원의 매각공고를 통해 확인해야 합니다.
- 원본 서류. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만 시세 검증이 먼저다”
인천 행복아파트 901호는 권리상 비교적 명확한 소멸 구조를 갖고 있습니다. 말소기준인 농협은행 근저당권과 후순위 채종백 근저당권은 매각으로 소멸하고, 임차인 신고도 없어 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
가격 측면에서는 2회 유찰로 최저매각가가 183,260,000원까지 내려와 감정가의 49%가 됐습니다. 과거 실거래 평균 280,000,000원에 비해서는 65.5%라는 수치가 나오지만, 마지막 실거래가 2023년 2월이고 거래 표본도 2건뿐입니다. 따라서 현재 시장에서도 동일한 가격 차이가 유지되는지는 확인되지 않았습니다.
권리 구조는 양호, 가격 판단은 조건부. 입찰의 핵심은 과거 시세와의 단순 할인율이 아니라 현재 거래 가능한 가격과 실제 점유·환금성을 확인하는 것입니다. 14세대 소규모 아파트라는 특성을 감안하면, 낮아진 최저가만으로 투자 안전성을 높게 평가하기보다는 현재 시세 확인 후 보수적으로 입찰가를 결정하는 접근이 타당합니다.
