인천지방법원 2025타경513430. 인천 미추홀구 숭의동 행복아파트 9층 901호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지상 9층 건물의 9층입니다. 사용승인일자는 2018.10.26입니다. 등기부상 현재 소유자는 조은빈이고, 2019.11.08 소유권을 이전받으면서 거래가액 298,000,000원이 등기됐습니다.
권리관계는 비교적 선명합니다. 같은 날 설정된 농협은행주식회사의 근저당권 249,600,000원이 말소기준권리이고, 뒤이어 2019.11.27 설정된 채종백 근저당권 20,000,000원과 2025.10.30 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인은 0명이고 매수인에게 승계되는 금액 역시 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513430 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 158-18 행복아파트 9층 901호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.72㎡ · 지상 9층 건 내 9층 901호 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 조은빈 · 2019.11.08 소유권이전 · 거래가액 298,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 374,000,000원 / 261,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 200,806,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수나 우선변제, 보증기관 승계 문제는 확인되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준인 농협은행주식회사 근저당권과 그 뒤의 채종백 근저당권, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최저가는 실거래 기준 93.5%
행복아파트의 비교 면적은 84.72㎡이고 면적 일치로 확인됩니다. 확인되는 실거래는 2건이며 모두 280,000,000원입니다. 최신 거래는 2023.02, 그 이전 거래는 2022.02입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 84.72㎡ | 8 | 280,000,000원 |
| 2022.02 | 84.72㎡ | 8 | 280,000,000원 |
| 평균 | 84.72㎡ | 2건 | 280,000,000원 |
현재 최저가 261,800,000원은 최근 시세 기준 수치의 93.5%입니다. 인수액이 0원이므로 실질취득도 261,800,000원으로 동일합니다. 데이터상 최근 거래와 과거 거래의 추세 차이는 0.0%입니다.
경매 통계상 이 단지의 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다. 현재 물건은 이미 1회 유찰돼 감정가의 70%인 261,800,000원까지 내려왔습니다. 추가 유찰 시 데이터상 다음 시나리오는 183,260,000원, 그다음은 128,281,999원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 261,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,465,200원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 249,600,000원 | 249,600,000원 |
| 2. 근저당 · 채종백 | 20,000,000원 | 7,734,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 269,600,000원, 예상 배당액은 257,334,800원이며 미배당은 12,265,200원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미추홀구청 서측 인근이며, 주위에는 공동주택·단독주택·소규모 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2018.10.26이며 위생·급배수·난방·승강기·소화전·도시가스 설비가 있습니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 약 18미터 및 4미터 아스팔트포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 2,620,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·방화지구·시가지경관지구·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 단지는 14세대이고 확인되는 동일 면적 실거래가 2건이므로 거래 표본 자체가 많지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래의 시점 확인. 비교 거래 2건의 최신 시점이 2023.02입니다. 현재 매수·매도 호가와 반드시 대조해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 14세대 단지이고 실거래 표본이 2건이라 재매각 시 가격 탐색에 시간이 걸릴 수 있습니다.
- 추가 유찰 시나리오. 현재 261,800,000원, 2회 유찰 시 183,260,000원, 3회 유찰 시 128,281,999원으로 제시돼 있으므로 입찰 상한을 사전에 정할 필요가 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채종백 근저당권에서 미배당이 발생하지만 이는 매수인 인수로 이어지지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
- 현장 확인. 임차인은 없지만 실제 점유·인도 상황과 관리비 체납 여부는 입찰 전에 별도 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서와 실제 거래 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 현장 시세 확인이 핵심
이 물건의 권리구조 자체는 단순합니다. 임차인 0명, 인수 0원이고 말소기준권리 이후의 후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 261,800,000원은 1회 유찰을 거쳐 감정가의 70%까지 내려왔고, 데이터상 실거래 기준 280,000,000원의 93.5%입니다.
다만 이 가격 비교를 과신하면 안 됩니다. 단지가 14세대이고 실거래는 2건, 최신 거래도 2023.02입니다. 따라서 권리 위험은 낮지만 시장가격의 확신도도 높지 않은 물건으로 보는 것이 적절합니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 현장 시세 확인 후 결정입니다.
