인천지방법원 2025타경513461. 부평동 플러스캐슬 5층 501호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 131,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 91,700,000원입니다. 겉으로는 감정가에서 크게 내려온 것처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가만 봐서는 안 됩니다. 2021년 확정일자·점유·전입을 갖춘 115,000,000원 주택임차권이 있어, 현재 회차 배당표상 보증금 부족분 25,350,600원이 매수인 인수로 계산돼 있기 때문입니다.
특히 이 임차권의 주민등록일자는 2021.08.10, 점유개시일자는 2021.08.05, 확정일자는 2021.07.12입니다. 말소기준으로 제시된 2023.05.19 국 압류보다 모두 앞서므로 대항력 있는 권리로 분석됩니다. 임차권등기 자체는 2024.07.12에 이뤄졌지만, 대항력 판단의 핵심인 점유·전입은 말소기준보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513461 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 207-63 플러스캐슬 5층501호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 부평대로40번길 21 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 제5층 제501호 39.75㎡ 전부 |
| 소유자 | 이진재 (2021.09.06 매매 · 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 91,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 119,272,328원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 생긴 대항력
등기상 말소기준은 2023.05.19 국 압류입니다. 그 뒤 주택도시보증공사 가압류, 서울특별시 압류, 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 도봉구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 전입·점유 시점이 말소기준보다 앞서 단순히 “후순위 등기니까 소멸”로 끝낼 수 없습니다.
② 임차권 분석 — 실제 임차인 수와 승계 신고를 구분
신고 주체인 한국토지주택공사는 보증기관·승계 성격으로 표시돼 있어 실제 임차인 수는 0명으로 집계합니다. 보증금은 중복 합산하지 않습니다. 다만 등기된 주택임차권 자체는 보증금 115,000,000원, 대항력 있음, 확정일자와 배당요구를 갖춘 권리이므로 매수인 인수위험은 별도로 남습니다.
| 신고 주체 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 제5층 제501호 39.75㎡ 전부 | 115,000,000원 | 2021.08.10 / 2021.07.12 | 요구 | 있음 | 있음 | 보증기관 |
③ 최저가가 더 내려가면 — 인수가 커진다
이 물건은 전형적인 대항력 인수형 구조입니다. 낙찰가가 내려가면 임차권에 배당되는 금액이 줄고 미배당 보증금이 늘어납니다. 현재 회차 인수액은 25,350,600원, 2회 유찰 시에는 52,365,421원, 3회 유찰 시에는 71,275,795원으로 증가합니다. 즉 유찰이 거듭돼 최저가만 싸 보이더라도 매수인의 경제적 부담이 같은 폭으로 내려가는 구조가 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 91,700,000원 | 25,350,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 64,189,999원 | 52,365,421원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 44,932,999원 | 71,275,795원 | 0원 |
따라서 이 사건의 가격 기준은 최저가가 아니라 115,000,000원 임차보증금 노출을 포함한 실질취득 구조입니다. 현재 최저가가 감정가보다 낮다는 사실만으로 “싸다”고 평가할 수 없습니다. 실거래 자료가 없어 별도의 시세 할인 여부도 확인되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,050,600원 |
| 1. 한국토지주택공사 주택임차권 | 115,000,000원 | 89,649,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,011,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 서울보증보험 주식회사 | 119,272,328원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당상 주택임차권 보증금 부족분 25,350,600원이 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 임차권 배당액과 실제 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평시장역 동남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 분포하는 상업지대입니다. 전반적인 주거환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 대중교통 여건을 고려한 전반적인 교통상황도 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제501호이며, 외벽은 타일붙임 마감, 창호는 PVC샷시 등입니다.
- 설비. 위생 급배수시설과 소화설비 등을 갖추고 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시가 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질부담을 보세요. 현재 최저가 91,700,000원 외에 예상 인수 25,350,600원이 존재합니다. 유찰될수록 인수액이 증가하는 구조입니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됐지만, 제공된 내용만으로는 대항력 포기까지 확인되지 않습니다. 말소 범위와 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 세금 우선권 확인. 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부와 법정기일을 확인해야 현재 예상배당과 인수액을 신뢰할 수 있습니다.
- 임차권 실제 처리 확인. 한국토지주택공사는 보증기관·승계 성격으로 집계되지만, 등기된 주택임차권의 배당·말소·인수 관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 이 사건에는 실거래 비교자료가 없어 감정가나 최저가가 현재 시장가격 대비 싼지 여부를 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 확약서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 볼 것은 115,000,000원 임차권
이 사건의 숫자만 보면 감정가 131,000,000원에서 최저가가 91,700,000원까지 내려와 가격이 많이 떨어진 것처럼 보입니다. 하지만 권리 구조를 함께 보면 결론이 달라집니다. 말소기준보다 먼저 전입·점유한 115,000,000원 주택임차권이 있고, 현재 배당표상 25,350,600원의 미배당 보증금이 매수인에게 남습니다.
2회 유찰 시 인수액은 52,365,421원, 3회 유찰 시 71,275,795원으로 커집니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 따라 올라오는 구조이므로 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 여기에 세금 압류 4건과 말소동의 확약서의 실제 효력 범위까지 확인해야 합니다. 이 물건은 가격보다 권리 확인이 먼저인 다세대 경매입니다.
