인천지방법원 2025타경513461. 인천 부평동 플러스캐슬 5층 501호는 다세대주택입니다. 소유자 이진재가 2021년 9월 6일 거래가액 110,000,000원으로 취득한 후 국세 관련 압류, 보증기관 가압류, 지방자치단체 압류 등이 이어졌고, 서울보증보험 주식회사가 신청한 강제경매가 진행되고 있습니다. 신청채권자의 청구금액은 119,272,328원입니다.

이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 사실은 말소기준권리가 근저당이 아니라 2023년 5월 19일의 국가 압류라는 점입니다. 그보다 앞선 2021년 8월 10일에 주민등록을 마친 임차권이 존재합니다. 등기상 임차권등기 자체는 후순위로 보이더라도, 선행한 대항력까지 단순히 소멸한다고 볼 수 없습니다.

반면 명세서에는 해당 임차권과 관련하여 말소동의 확약서가 제출되었다는 특약성 정보가 기재돼 있습니다. 따라서 이 물건은 일반적인 대항력 보증금 인수형과 확약에 의한 인수 해소형을 분리하여 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 핵심

등기상 과거 장수농업협동조합, 서울서부새마을금고, 수협은행의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 이번 경매에서 기준으로 잡힌 권리는 2023.05.19 국가 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류, 서울특별시 압류, 서울보증보험의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 및 도봉구 압류 등이 이어졌습니다.

② 임차인·보증기관 분석 — 대항력과 확약을 분리해야 한다

확인되는 실제 임차인으로 별도 집계할 인원은 0명이며, 보증기관 명의의 임차권등기 1건이 있습니다. 한국토지주택공사는 보증기관 명의 권리자로 구분하며, 이를 실제 거주 임차인 1명으로 중복 계산하거나 동일 보증금을 별도 가산하지 않습니다. 다만 실제 점유관계와 별도 임차인의 존재 여부는 현장 확인 대상입니다.

③ 최저가와 실질취득 — 확약이 없으면 계산이 달라진다

이 사건은 감정가의 49%라는 숫자만 보고 판단할 수 없습니다. 대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 증가하는 구조입니다. 반대로 해당 확약이 유효하게 적용되면 임차권 인수 부담을 실질적으로 제거할 수 있습니다.

후속 회차는 조건부 시나리오입니다. 확약이 동일한 범위로 유효하게 적용된다는 전제에서 실질 인수액을 0원으로 표시했습니다. 집행비용 등 매각대금에서 우선 공제되는 금액에 따라 실제 배당과 룰상 미배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 64,190,000원 가정)

매각대금에서 집행비용 1,555,420원을 공제한 62,634,580원이 한국토지주택공사 보증금에 배당되는 추정입니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액 1,011,000,000원은 임차보증금과 별개인 채권으로, 보증금 인수액에 중복 합산하지 않습니다. 국세·지방세 관련 배당 및 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부평동, 부평시장역 동남측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
• 주거환경. 감정평가상 주변은 상업지대이며 전반적인 주거환경은 양호한 것으로 조사됐습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 대중교통 여건을 고려한 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 제5층 제501호입니다. 외벽은 타일붙임 마감 등이며 창호는 PVC샷시 등이 사용됐습니다.
• 설비. 위생 급배수시설 및 소화설비 등을 갖추고 있습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 실제 현황과 시설 상태, 누수·하자 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
• 환금성. 아파트 대단지가 아닌 다세대주택이며, 이번 경매는 2회 유찰됐습니다. 감정가 대비 할인폭만으로 매도 용이성이나 투자수익을 판단하지 말고, 인근 유사 규모 다세대주택의 최근 거래와 매물 호가를 함께 비교해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본. 서울보증보험 주식회사가 제출한 확약의 정확한 문구, 적용 대상, 조건, 구속력을 확인합니다. 한국토지주택공사 명의 임차권이 실제로 말소되는 절차도 검토해야 합니다.
• 대항력 있는 임차권. 2021.08.10 전입, 2021.07.12 확정일자, 2021.08.05 점유개시와 2024.07.12 임차권등기를 서로 대조합니다. 확약과 무관한 별도 권리자가 없는지도 확인합니다.
• 보증기관 중복 집계 방지. 한국토지주택공사 명의 115,000,000원 보증금은 한 번만 반영합니다. 주택도시보증공사의 1,011,000,000원 가압류 청구금액과 합산하여 별도 임차보증금으로 계산하면 안 됩니다.
• 점유·명도. 등기상 보증기관 명의만으로 현재 누가 점유하는지 확정할 수 없습니다. 실제 거주자, 임차관계, 열쇠 인도 및 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 국세·지방세와 배당. 부평세무서장, 서울특별시, 국민건강보험공단, 도봉구 관련 압류의 현재 상태와 배당 우선순위를 확인합니다. 당해세 등으로 보증금 배당액이 변동하는지도 점검해야 합니다.
• 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 49%이지만 그것만으로 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다. 최근 유사 다세대주택 실거래와 현재 매도 가능 가격을 확인한 후 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 과거 경매 이력. 2013.06.05와 2017.10.30에 경매 매각에 따른 소유권이전 이력이 있습니다. 과거 권리는 말소됐지만 반복된 소유권 변동과 현재 상태를 함께 살펴볼 필요가 있습니다.
• 관리비·하자·취득비용. 공용부분 미납 관리비, 현장 수리비, 취득 관련 부대비용과 명도비용을 별도로 확인합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임차권등기명령 및 확약서 원본을 입찰 전에 최종 대조합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 확약의 효력

이 사건은 두 가지 서로 다른 결론이 가능한 물건입니다. 확약이 없다면 대항력 있는 보증금 115,000,000원이 최저매각가 64,190,000원보다 커서, 미배당 보증금을 인수한 실질 부담이 보증금 수준까지 올라갑니다. 이 경우 최저가 49%라는 숫자는 가격 메리트의 근거가 되지 않습니다.

반대로 제출된 말소동의 확약서가 해당 임차권에 유효하게 적용된다면 룰상 인수액 52,365,420원은 실질적으로 해소되고, 현재 최저가 낙찰 기준 매수인의 임차권 인수액은 0원이 됩니다. 여기서부터 비로소 매각가 자체를 취득원가의 출발점으로 삼을 수 있습니다.

그렇다고 즉시 저가매수라고 결론 낼 수는 없습니다. 2회 유찰된 다세대주택이고, 임차권 말소확약의 권리자 관계와 효력, 다수의 압류에 따른 배당 변동, 실제 점유·명도 상태, 환금성을 확인해야 합니다. 최근 시장 거래가격과 비교하지 않은 감정가 할인율은 투자수익을 보장하지 않습니다.

종합 판단은 C등급, 조건부 검토 대상. 핵심 임차권의 인수 위험은 확약으로 해소될 수 있지만, 그 효력을 원문으로 확인하지 않은 상태에서 안전한 물건으로 단정하기 어렵습니다. 입찰의 선결조건은 확약서 확인이고, 가격 판단의 선결조건은 최근 실거래 검증입니다.