인천지방법원 2025타경513494. 마전동 동아그랑빌 101동 4층 401호, 전용 45.58㎡의 다세대주택입니다. 감정가 125,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 87,500,000원입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 가압류 숫자보다 말소기준보다 먼저 성립한 주거 임차관계와 확약의 효과입니다. 전입일 2022.09.28, 확정일자 2022.09.08, 점유개시일 2022.10.01로 모두 2024.06.25 말소기준보다 앞섭니다.
원칙적인 배당계산에서는 보증금 121,000,000원 중 85,525,000원이 배당되고 35,475,000원이 남아 매수인 인수액으로 계산됩니다. 다만 매각물건명세서에 서울보증보험 주식회사가 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임차보증금 반환채권을 포기하고 을구 7번 주택임차권등기 말소에 동의한다는 취지의 확약서를 제출한 사실이 명시돼 있습니다. 정확도 규칙상 이 신고와 관련한 실질 인수는 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513494 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 1129-9 동아그랑빌 101동 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 45.58㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 이은직 (2022.12.19. 소유권이전 · 거래가액 99,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 87,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 129,151,753원 |
| 말소기준 | 2024.06.25. 갑구 9번 가압류 · 중소기업은행 15,390,328원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 대항력 구조지만 확약이 핵심
말소기준권리는 2024.06.25 중소기업은행 가압류입니다. 그 뒤의 하나카드, 한화생명보험, 인천신용보증재단 가압류와 2025.10.29 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 7번 주택임차권등기는 2024.08.06에 등기됐지만, 그 기초가 되는 전입·확정일자·점유가 말소기준보다 앞서므로 단순히 “후순위 임차권등기라 소멸”이라고 끝낼 수 없는 구조입니다.
임차·보증기관 신고
등록된 신고 가운데 한국토지주택공사는 실제 임차인 수 산정에서는 제외되는 보증금 관련 보증기관 승계 신고로 분류합니다. 따라서 보증금을 별도 임차인 보증금과 중복 합산하지 않으며, 실제 임차인 수는 0명으로 봅니다.
| 신고자 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 구분 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 121,000,000원 | 2022.09.28 / 2022.09.08 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 신고 |
점유개시일 2022.10.01 · 배당요구 2024.08.06 · 을구 7번 주택임차권등기. 확약은 이 신고와 관련된 잔존 임차보증금 반환채권 및 임차권등기에 적용됩니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
이 물건은 원칙적인 대항력 인수 계산만 보면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 구조입니다. 하지만 확약이 적용되므로 현재 회차의 실질취득은 87,500,000원으로 계산됩니다. 가격 판단은 전체 실거래 평균 110,166,666원보다 최근 12개월 평균 125,000,000원과 최신 거래 125,000,000원을 우선합니다. 현재 실질취득은 최근 12개월 평균의 70.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 45.58㎡ | 5 | 125,000,000원 |
| 2025.06 | 45.58㎡ | 5 | 125,000,000원 |
| 2023.04 | 47.28㎡ | 3 | 107,500,000원 |
| 2022.12 | 45.58㎡ | 4 | 99,000,000원 |
| 2022.09 | 47.28㎡ | 3 | 107,500,000원 |
| 2022.06 | 45.58㎡ | 4 | 97,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 45.58㎡ | 2건 | 125,000,000원 |
최근 12개월 거래 2건의 평균과 최신 거래는 모두 125,000,000원이고, 최근 구간과 이전 구간의 추세는 +21.7%입니다. 따라서 하락장 보정을 이유로 가격 가점을 제거할 상황은 아닙니다. 다만 총 12세대 규모의 다세대이고 거래 표본 자체가 많지 않으므로, 실거래 한두 건만으로 환금성을 넉넉하게 평가하는 것은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,975,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 우선변제 | 121,000,000원 | 85,525,000원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 15,390,328원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 6,548,790원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 19,996,833원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 인천신용보증재단 | 7,955,934원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 129,151,753원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원칙적 배당계산상 보증금 부족분은 35,475,000원입니다. 다만 제출된 확약을 반영하면 이 신고의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 4층 401호입니다.
- 입지. 마전고등학교 북측 인근으로 다세대주택·아파트·공원·근린생활시설 등이 혼재돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,137,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 동아그랑빌101동은 총 12세대, 사용승인일은 2012.05.04입니다. 확인된 실거래는 6건이며 최근 12개월 표본은 2건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 잔존 임차보증금 반환채권 포기와 을구 7번 주택임차권등기 말소 동의가 현재 매수인에게 그대로 적용되는지 매각물건명세서 원문을 대조하세요.
- 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 신고는 보증기관 승계 신고로 분류되므로 별도의 실제 임차인 보증금으로 다시 합산하지 않습니다.
- 배당표와 실질 인수 구분. 현재 배당계산상 부족분 35,475,000원과 확약 반영 실질 인수 0원*을 혼동하지 마세요.
- 가격 기준. 전체 평균 110,166,666원보다 최근 12개월 평균 및 최신 거래 125,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 환금성 점검. 12세대 다세대이고 최근 거래 표본이 2건이므로, 개별 호수의 상태와 실제 매수수요를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력 인수형이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 보증금 121,000,000원이 최저가 87,500,000원보다 크고 전입·확정일자도 말소기준보다 앞서 있어 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차의 원칙적 미배당액도 35,475,000원으로 계산됩니다. 그러나 이 사건에는 서울보증보험 주식회사가 잔존 임차보증금 반환채권을 포기하고 주택임차권등기 말소에 동의한다는 취지의 확약서가 있습니다. 이를 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원*, 실질취득은 87,500,000원입니다.
가격 측면에서도 전체 평균보다 최근 구간을 우선하면 판단이 명확합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 125,000,000원이고, 현재 실질취득은 그 70.0%입니다. 최근 추세 역시 +21.7%입니다. 다만 12세대 다세대라는 환금성 한계와 확약 문언 확인이라는 절차적 핵심이 남습니다. 결론은 “확약 확인을 전제로 권리 인수 0, 가격 메리트는 존재 — 다만 소규모 다세대 환금성은 보수적으로”입니다.
