인천지방법원 2025타경513649. 부평동 미성쉐르빌 2층 204호로, 감정평가상 공동주택(아파트)로 이용 중입니다. 현재 소유자는 송보람이고, 2008년 11월 27일 소유권을 취득하면서 등기부에 거래가액 95,000,000원이 기재됐습니다. 권리분석의 기준점은 2023년 7월 26일 서영주류판매유한회사의 채권최고액 30,000,000원 근저당권입니다.
표면만 보면 기준권리 뒤인 2024년 5월 1일 한국토지주택공사의 주택임차권등기가 매각으로 소멸하므로 단순해 보일 수 있습니다. 그러나 이 임차보증금 채권은 임대차계약일 2021년 11월 13일, 확정일자 2021년 11월 15일, 점유개시 2021년 11월 29일, 주민등록 2021년 11월 30일로 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 남는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513649 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 437-14 미성쉐르빌 2층204호 |
| 도로명 | 인천광역시 부평구 부평대로104번길 21 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용 중 · 임차권 범위 39.83㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 · 사용승인일 2002-07-24 |
| 소유자 | 송보람 (2008.11.27. 소유권이전 · 거래가액 95,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 82,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 112,260,821원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등록일보다 ‘대항력 발생 시점’이 먼저다
말소기준권리는 2023년 7월 26일 서영주류판매유한회사 근저당권입니다. 한국토지주택공사의 주택임차권등기 자체는 2024년 5월 1일로 기준권리보다 늦지만, 임대차의 주민등록일은 2021년 11월 30일, 확정일자는 2021년 11월 15일입니다. 그래서 등기 순위만 보고 “후순위라 전부 소멸”이라고 끝내면 안 됩니다. 이 보증금 채권은 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조로 배당 부족분이 원칙적으로 매수인에게 남을 수 있습니다.
② 임차보증금 채권 — 실제 임차인 합산과 승계 중복을 구분
| 명의 | 임대차 기준일 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 계약 2021-11-13 확정 2021-11-15 점유 2021-11-29 전입 2021-11-30 | 105,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관·승계 |
이 신고는 보증기관·승계 성격으로 처리해야 하므로 실제 점유 임차인을 한 명 더 있는 것으로 중복 집계하거나 보증금 105,000,000원을 다른 보증금과 합산하면 안 됩니다. 이 사건에서 별도로 집계되는 실제 임차인은 0명입니다. 다만 해당 임차보증금 반환채권 자체는 배당표에서 먼저 배당받는 권리로 작동합니다.
③ 가격 판단 — 최저가는 70%, 그러나 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
감정가는 118,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 82,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 확약을 반영하면 현재 회차의 실질취득도 82,600,000원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 최신 실거래 수치가 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 70%라는 이유만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다. 감정가 할인율과 시장가격 할인율은 서로 다른 개념입니다. 이 물건의 가격 경쟁력은 인근·동유형 실거래를 별도로 대조해야 최종 판단할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 82,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,886,800원 |
| 1. 한국토지주택공사 관련 임차보증금 채권 | 105,000,000원 | 80,713,200원 |
| 2. 근저당 · 서영주류판매유한회사 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 서울보증보험 주식회사 | 112,260,821원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 임차보증금 미배당액은 24,286,800원입니다. 다만 매각물건명세서에 기재된 잔존채권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 이 임차보증금 채권의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평동초등학교 북측 인근이며, 주변은 동유형 공동주택과 도로변 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 남측 인근에 부평시장역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물로 사용승인일은 2002-07-24입니다. 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 이용상태. 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 서울보증보험 주식회사의 잔존 임차보증금 반환채권 포기와 을구 6번 임차권등기 말소 동의 취지를 매각물건명세서에서 재확인하세요.
- 인수액을 24,286,800원으로 그대로 더하지 말 것. 해당 금액은 현재 회차의 룰상 미배당액이며, 확약 반영 시 실질 인수는 0원입니다.
- 확약 범위 구분. 확약은 한국토지주택공사 관련 임차보증금 채권에 한정됩니다. 별도 권리까지 자동으로 포기되는 것은 아닙니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 있고 실제 임차인은 별도 집계되지 않으므로, 현장 점유자와 인도 상태는 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 82,600,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 말고, 인근 동유형 실거래와 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약 관련 문서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 이 사건의 핵심은 ‘대항력’보다 ‘확약의 효력’
이 사건은 권리분석 초보자가 가장 쉽게 엇갈리는 두 요소가 동시에 들어 있습니다. 한국토지주택공사 관련 임차보증금은 2021년 전입·확정일자로 2023년 말소기준권리보다 앞서므로, 원칙대로라면 현재 회차에서 미배당되는 24,286,800원이 매수인 인수 위험으로 이어집니다. 낙찰가만 82,600,000원이라고 보고 싸다고 판단해서는 안 되는 구조입니다.
하지만 이 사건은 양수인 서울보증보험 주식회사가 잔존 임차보증금 반환채권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 그 결과 이 채권의 실질 인수는 0원이 되고, 현재 회차 실질취득은 82,600,000원으로 정리됩니다. 다만 최신 실거래 수치가 없어 이 가격이 시장가보다 낮은지는 별도 검증이 필요합니다. 결론은 “주된 권리위험은 확약으로 해소, 가격 메리트는 아직 검증 필요”입니다.
