수원지방법원 2025타경52599. 안산시 상록구 본오동 디엠하우스 3층 302호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 2024년 5월 소유권보존 이후 이건석 명의로 등기됐고, 2024년 9월 30일 오희정에게 소유권이전된 뒤 같은 날 단원신용협동조합의 채권최고액 10,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이어 수협은행을 수탁자로 하는 신탁 소유권이전이 등기됐고, 현재 등기상 소유자는 수협은행(수탁자)입니다.
말소기준은 2024년 9월 30일 단원신용협동조합 근저당입니다. 현재 배당 계산에서는 이 근저당이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 그러나 등기기록에는 신탁 부동산에 관한 임대차 등의 법률행위 시 신탁원부를 통해 신탁의 목적·수익자·신탁재산의 관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다는 주의사항이 부기돼 있습니다. 따라서 이 사건은 ‘인수액 0원’만 보고 단순 권리물건으로 끝낼 수 있는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52599 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 864-15 디엠하우스 3층302호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 샘골로7길 39-1 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대주택) · 5층 건 내 3층 302호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 경사지붕 평스라브지붕 · 외벽 석재붙임 마감 · 새시창 |
| 등기상 소유자 | 수협은행 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 171,500,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 단원신용협동조합 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 근저당은 단순, 신탁은 원부 확인
2024년 6월 10일 설정된 제일새마을금고의 채권최고액 936,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2024년 9월 30일 단원신용협동조합의 10,000,000원 근저당이며, 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가의 기타 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 ‘임차인 없음’과 ‘점유·임대차 관계가 완전히 확인됨’을 같은 의미로 보면 안 됩니다. 특히 신탁 부동산인 만큼 실제 점유자와 임대차 계약의 존재 여부, 계약 상대방을 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 아직 증명되지 않았다
감정가는 350,000,000원, 현재 최저매각가는 171,500,000원으로 2회 유찰·감정가 49%까지 내려와 있습니다. 한 번 더 유찰되면 데이터상 120,049,999원(감정가 34%), 그 다음은 84,034,999원(감정가 24%) 시나리오입니다.
하지만 이 물건은 실거래 기준으로 현재 가격을 비교할 거래값이 없습니다. 디엠하우스는 8세대, 사용승인일은 2024.05.14이며, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 0.0%입니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자는 확인할 수 있어도 최근 거래보다 싸다거나 시세 메리트가 충분하다고 단정할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 171,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,201,000원 |
| 1. 근저당 · 단원신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 158,299,000원 |
현재 회차에서는 단원신용협동조합 채권 10,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 소유자 교부 잔여는 158,299,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본오중학교 남서측 인근이며 주변은 단독·다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지, 학교 등이 혼재합니다. 일반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다. 북서측으로 폭 약 6M 포장도로에 접합니다.
- 이용상태. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며 기본적인 급배수·위생설비, 난방설비와 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 자루형 평지의 다세대주택 부지이며 토지면적은 286.6㎡, 공시지가는 1,428,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·성장관리권역 등에 포함되고 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 디엠하우스는 8세대이며 2024.05.14 준공됐습니다. 확인되는 매각실적이 없어 실제 환금성은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2024-4253호에서 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 반드시 대조해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 계약 존재 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 기준 비교값이 없습니다. 감정가 할인율 자체를 시장가 대비 할인율로 해석하지 않아야 합니다.
- 등기 순위 재확인. 2024.09.30 단원신용협동조합 근저당과 수협은행 신탁의 접수 순서, 경매 매각에 따른 정리 관계를 원본 등기와 매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다.
- 배당 변동요인. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 미반영돼 있으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 할인율보다 신탁원부가 먼저다
겉으로 보면 감정가 350,000,000원에서 2회 유찰돼 171,500,000원, 즉 49%까지 내려온 물건입니다. 말소기준 근저당은 10,000,000원이고 현재 배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 여기까지만 보면 단순하고 저렴해 보일 수 있습니다.
하지만 이 사건은 수협은행 수탁자 명의의 신탁등기가 있고, 등기기록이 직접 신탁원부 확인을 요구합니다. 동시에 감정평가에서는 임대관계 미상으로 조사됐습니다. 더구나 최근 실거래 기준 가격 비교값도 없어 감정가 대비 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정할 수도 없습니다. 결론은 인수액은 0원이지만 권리 확인은 끝나지 않았고, 가격도 아직 ‘싸다’고 단정할 근거가 부족하다입니다. 신탁원부와 점유관계가 먼저, 응찰가격 판단은 그 다음입니다.
