수원지방법원 2025타경52672. 안산시 상록구 일동 603-18의 3층 302호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 엄수진이고, 2006.10.26 소유권을 이전받을 당시 등기부상 거래가액은 90,000,000원입니다. 권리관계의 기준은 2006.12.21 설정된 당진축산업협동조합 근저당 42,000,000원입니다.
등기만 보면 말소기준 이후의 김성욱 근저당, 서해중앙신용협동조합 가압류, 국 압류, 현재의 강제경매개시결정과 추가 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부보다 점유·전입 관계입니다. 엄석영의 전입일은 말소기준보다 앞선 2006.10.17이므로 보증금이 존재하고 임차인 지위가 인정된다면 매수인에게 대항할 여지가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52672 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 일동 603-18 3층302호 · 도로명 안산대학로 129 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 엄수진 · 2006.10.26 소유권이전 · 거래가액 90,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 124,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 봐야 할 선순위 전입
② 점유·임차 관계 — 보증금 확인 전 실질취득가 계산 불가
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 엄석영 | 302호 | 2006.10.17 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상배당요구 미상 |
| 엄태현 | 302호 · 주거 | 2007.08.24 | 미상 | 말소기준 후 전입 | 확정일자 미상배당요구 미상 |
엄석영은 말소기준보다 먼저 전입했고, 엄태현은 말소기준 이후인 2007.08.24 전입했습니다. 따라서 두 전입자를 같은 위험도로 볼 수 없습니다. 특히 엄석영은 보증금이 확인되지 않아 현재 최저가 124,600,000원만을 실질취득가로 사용할 수 없습니다. 선순위 보증금이 존재한다면 실질취득가는 낙찰가에 미배당 인수액을 더한 금액이 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,544,400원 |
| 2. 근저당 · 당진축산업협동조합 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김성욱 | 100,000,000원 | 80,055,600원 |
| 4. 가압류 · 서해중앙신용협동조합 | 34,088,523원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 이종문 | 80,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 당진축산업협동조합 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션상 총 채권액 336,088,523원 중 122,055,600원이 배당되고, 미배당액은 214,032,923원입니다. 다만 김성욱 근저당에는 2026.04.17 확정된 말소소송 승소판결이 있고, 엄석영의 임차보증금은 미상이라 실제 배당순위·배당액·매수인 인수액은 최종 서류 확인 전 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산대학교 북서측 인근으로, 주위는 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 알씨조 평스라브지붕 4층 건물 내 3층 302호이며, 외벽은 인조석 붙임 및 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 20m~25m 중로1류 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 공시지가는 1,704,000원/㎡입니다.
- 규모. 일동아트빌(603-18)은 8세대이며 준공일은 2002.01.22입니다. 단지 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 엄석영 보증금 확인. 2006.10.17 선순위 전입자의 실제 임대차계약·보증금·점유 지속 여부를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 선순위 전입자의 배당 가능액과 낙찰 후 잔존 보증금이 실질취득가를 좌우합니다.
- 김성욱 근저당 말소판결 확인. 2026.04.17 확정판결이 실제 등기와 매각물건명세서에 어떻게 반영됐는지 확인해야 합니다.
- 현재 가격만 보지 않기. 124,600,000원은 감정가의 70%지만 선순위 보증금 인수 가능액이 미상이므로 단순 할인율로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 가격은 87,220,000원, 3회 유찰 가격은 61,053,999원이지만, 선순위 보증금이 남는다면 낙찰가 하락만큼 실질취득가가 내려가지 않을 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 임대차 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 낙찰가보다 먼저 확인할 것은 보증금”
현재 최저가는 감정가 178,000,000원에서 1회 유찰된 124,600,000원입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 2006.10.17 선순위 전입입니다. 엄석영의 보증금이 미상이라 실제 인수액과 실질취득가를 계산할 수 없으며, 따라서 현 단계에서 “감정가 대비 70%라 싸다”는 결론도 낼 수 없습니다.
여기에 2010.04.30 김성욱 근저당 100,000,000원에 관한 말소소송 승소판결이 2026.04.17 확정됐다는 특이사항도 있습니다. 선순위 임차보증금과 말소판결의 최종 반영 상태, 이 두 가지를 확인한 뒤에야 배당표와 실질취득가를 다시 계산할 수 있습니다. 이 물건은 낙찰가보다 인수액 확인이 먼저인 사건입니다.
