⚠️ 선순위 전입 1명 🏠 실제 점유자 2명 ❓ 보증금 미상 📅 신건 178,000,000원
수원지방법원 2025타경52672. 안산시 상록구 일동 603-18의 3층 302호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 엄수진이며 2006.09.15. 매매를 원인으로 2006.10.26. 소유권을 취득했고 거래가액은 90,000,000원입니다. 그 뒤 2006.12.21. 당진축산업협동조합이 채권최고액 42,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
등기만 보면 말소기준 이후의 김성욱 근저당, 서해중앙신용협동조합 가압류, 국 압류, 2025년·2026년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 등기 순서만 보고 끝낼 수 없습니다. 현황조사·매각물건명세서상 엄석영의 전입신고가 2006.10.17.로 말소기준권리보다 앞서기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52672 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 일동 603-18 3층302호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 안산대학로 129 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 알씨조 평스라브지붕 4층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 엄수진 · 2006.09.15. 매매 · 2006.10.26. 소유권이전 · 거래가액 90,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 178,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 말소기준권리 | 을구 5번 · 당진축산업협동조합 근저당권 · 2006.12.21. · 채권최고액 42,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
② 임차인·점유자 분석
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 확인된 실제 점유자는 2명입니다. 이 가운데 선순위 전입 1명의 보증금이 확인되지 않아 낙찰자의 최종 인수금액을 지금 단계에서 확정할 수 없습니다.
| 점유자 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 엄석영 | 302호 | 2006.10.17. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 엄태현 | 302호 · 주거 | 2007.08.24. | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
엄석영은 전입일만 놓고 보면 말소기준보다 선순위이지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 최저가 178,000,000원만 보고 실질취득가를 178,000,000원으로 고정해 비교하면 안 됩니다. 실제 보증금이 확인되기 전까지 실질취득비용은 미확정입니다.
③ 을구 6번 100,000,000원 근저당 — 판결 확정과 배당표의 차이
을구 6번에는 2010.04.30. 김성욱 명의의 채권최고액 100,000,000원 근저당권이 남아 있습니다. 그러나 매각물건명세서 비고에는 이 근저당에 대해 경매신청채권자가 제기한 근저당권말소소송의 원고승소판결이 2026.04.17. 확정됐다고 기재돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 178,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,292,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 당진축산업협동조합 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당 · 김성욱 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 4. 갑구 20번 가압류 · 서해중앙신용협동조합 | 34,088,523원 | 32,708,000원 |
| 5. 갑구 30번 경매개시결정 · 이종문 | 80,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 31번 경매개시결정 · 당진축산업협동조합 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 시뮬레이션 기준 총 채권액 336,088,523원, 총 배당 174,708,000원, 미배당 161,380,523원입니다. 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이나, 선순위 전입자 엄석영의 보증금이 미상이므로 이를 실제 임차보증금 인수액 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 임차인 위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 178,000,000원 | 174,708,000원 | 161,380,523원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 142,400,000원 | 139,606,400원 | 196,482,123원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 113,920,000원 | 111,525,120원 | 224,563,403원 | 0원 |
현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 신청채권자 청구금액 80,000,000원에 대한 배당은 모두 0원으로 산정돼 있습니다. 그러나 매각가격이 낮아지는 것과 선순위 점유자의 인수 위험은 서로 다른 문제입니다. 엄석영의 보증금이 확인되지 않는 한 유찰로 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 실질취득비용이 낮아졌다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 알씨조 평스라브지붕 4층 건물 내 3층 302호입니다.
- 입지. 경기도 안산시 상록구 일동 소재 안산대학교 북서측 인근으로, 주위는 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측으로 중로1류, 폭 20m~25m의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 350.0㎡, 지목 대, 다세대 이용, 공시지가 1,704,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 규모. 일동아트빌(603-18)은 총 8세대, 사용승인 관련 준공일은 2002.01.22.로 제시돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 엄석영 보증금 확인. 2006.10.17. 선순위 전입의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 핵심입니다. 이 금액을 모르면 실질취득비용도 확정할 수 없습니다.
- 점유관계 재확인. 엄석영과 엄태현 모두 302호로 조사됐습니다. 실제 점유상태와 임대차 관계를 원본 현황조사·명세서로 대조해야 합니다.
- 김성욱 근저당 말소 확인. 100,000,000원 근저당 말소소송 원고승소판결이 2026.04.17. 확정됐으므로 실제 등기말소 여부와 배당 반영 상태를 확인해야 합니다.
- 배당표 그대로 믿지 않기. 배당 시뮬레이션은 매수인 인수 0원으로 산정하지만, 미상 선순위 임차보증금은 별개 위험입니다.
- 가격 판단 유보. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 178,000,000원 또는 유찰가격만으로 가격 우위를 판단하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.14.입니다. 매각기일 2026.08.18. 전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “배당표 인수 0원”보다 선순위 전입을 먼저 본다
이 물건의 승부처는 감정가 178,000,000원이 아닙니다. 2006.10.17. 전입한 엄석영의 임차관계입니다. 말소기준권리는 2006.12.21.이므로 전입 순서만 보면 선순위이고, 보증금·확정일자가 미상이라 매수인 부담을 숫자로 확정할 수 없습니다.
동시에 을구 6번 김성욱 근저당 100,000,000원에는 2026.04.17. 말소소송 승소판결 확정이라는 중요한 변수가 있습니다. 따라서 현재 제공된 배당 시뮬레이션의 인수 0원과 김성욱 배당 100,000,000원을 그대로 최종 결론으로 받아들이기보다, 선순위 임차관계와 근저당 말소 상태를 원본으로 해소한 뒤 입찰가를 정해야 하는 사건입니다. 권리 불확실성이 해소되기 전에는 신건 최저가만으로 가격 메리트를 논하기 어렵습니다.
