수원지방법원 2025타경52964. 안산시 상록구 본오동 엠타운 비동 3층 302호, 감정평가상 방2·거실·주방·욕실로 이용 중인 다세대주택입니다. 등기 흐름의 핵심은 2024.06.11. 설정된 단원신용협동조합의 채권최고액 10,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 2025.08.01. 같은 단원신용협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 현재 배당 시나리오에서는 근저당권 채권최고액 전액이 배당되고 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산됩니다.
다만 이 물건은 단순히 “근저당 하나뿐인 물건”으로만 보면 안 됩니다. 같은 날 박혜영 명의 소유권이전 뒤 수협은행 앞으로 소유권이전 신탁이 등기됐고, 등기사항에는 임대차 등의 법률행위를 확인할 때 신탁원부를 통해 신탁의 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다는 주의사항이 기재돼 있습니다. 따라서 권리상 예상 인수액과 별개로 신탁원부 원문 확인은 입찰 전 필수 점검사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52964 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 1125-14 엠타운 비동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 방2·거실·주방·욕실 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 중 3층 |
| 사용승인 | 2024.01.28. |
| 등기상 소유자 | 수협은행 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 121,520,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 단원신용협동조합 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 신탁원부는 별도 확인
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 실제 점유관계는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 별도 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 근거도, 반대로 존재하지 않는다고 단정할 근거도 현재 자료에는 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세 할인’은 확인되지 않았다
현재 최저매각가는 121,520,000원으로 감정가 248,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰됐다는 숫자만 놓고 보면 할인폭은 커 보이지만, 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 금액이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론 내릴 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 121,520,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 85,064,000원 | 34% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 59,544,799원 | 24% | 0원 |
세 시나리오 모두 단원신용협동조합의 10,000,000원 채권최고액은 전액 배당되는 계산이고 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 회차가 내려가더라도 현재 자료상 인수금이 추가되는 구조는 아닙니다. 다만 가격 경쟁력은 별개의 문제로, 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 할인율과 시세 할인율을 동일시하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 121,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,501,280원 |
| 2. 근저당 · 단원신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 109,018,720원 |
현재 회차 가정에서는 신청채권자의 채권최고액 10,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상록중학교 북동측 인근으로, 주위는 다세대주택·근린상가·공원 등으로 이루어진 정비된 주거지대입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 다세대주택 중 3층 302호이며, 도시가스 개별난방·위생·급배수·승강기설비가 있습니다.
- 토지·도로. 다세대주택 부지로 이용 중이며 본건 서측으로 세로에 접합니다. 공시지가는 1,695,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·소로3류 접함·상대보호구역·성장관리권역 등이며, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규모. 엠타운B동은 8세대로 확인되며, 비교 가능한 최근 실거래 금액은 제시돼 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2024-2214호에서 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 반드시 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율을 시세 할인율로 해석하지 말고, 실제 인근·유사 다세대 거래와 별도로 비교해야 합니다.
- 배당 변동요인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2026.08.13. 발급 등기사항과 매각기일 전 변동 여부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
현재 자료만 놓고 보면 이 물건은 배당 시나리오상 매수인 인수 0원이고, 말소기준인 단원신용협동조합 근저당의 채권최고액도 전액 배당됩니다. 권리·배당 숫자는 비교적 단순합니다. 하지만 등기에는 수협은행 명의 신탁과 신탁원부 확인 주의사항이 있고, 감정평가상 임대관계도 미상입니다.
가격 쪽에서는 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 최근 비교 실거래가 없어 그 49%가 실제 시장가 대비 얼마나 낮은지는 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “권리상 예상 인수는 0원, 그러나 시세 메리트는 아직 검증되지 않음”입니다. 신탁원부와 실제 점유관계, 유사 다세대 실거래를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 접근이 맞습니다.
