수원지방법원 2025타경52964. 경기도 안산시 상록구 본오동 엠타운 비동 3층 302호가 경매로 나왔습니다. 2024년 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 다세대주택으로, 감정가 248,000,000원에서 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 121,520,000원입니다.
숫자만 보면 감정가의 절반에도 미치지 않는 가격이 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 이 사건에서 중요한 것은 단순한 할인율이 아닙니다. 등기부에는 2024.06.11. 수협은행으로의 신탁 소유권이전이 기록되어 있고, 같은 날 설정된 단원신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 게다가 임대관계는 미상으로 조사되어 실제 점유자의 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
따라서 이 물건은 표면적인 근저당 채권은 작지만, 신탁과 점유관계를 확인해야 비로소 실질적인 취득위험을 판단할 수 있는 경매입니다. 감정가 대비 49%라는 숫자는 가격 하락의 크기를 보여줄 뿐, 실제 시세 대비 매수 매력까지 증명하지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52964 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 1125-14 엠타운 비동 3층 302호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 상록구 각골로4길 8-16 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지상 5층 중 3층 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 방 2개, 거실, 주방, 욕실 |
| 사용승인 | 2024.01.28. |
| 등기상 소유자 | 수협은행(수탁자) |
| 이전 소유자 | 박혜영 |
| 감정가 | 248,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 121,520,000원 (감정가 49%) |
| 유찰 횟수 | 2회 |
| 신청채권자 | 단원신용협동조합 |
| 청구금액 | 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.10. |
| 임대관계 | 미상 · 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 신탁이 중요하다
말소기준권리는 2024.06.11. 접수된 단원신용협동조합의 근저당권입니다. 채무자는 박혜영, 채권최고액은 10,000,000원이며, 이 근저당권을 기초로 임의경매가 개시되었습니다.
2024.01.22. 설정되었던 광명동부새마을금고의 채권최고액 1,740,000,000원 근저당권은 2024.06.11. 이미 말소되었습니다. 따라서 해당 금액을 현재 살아 있는 채무나 낙찰자 인수액으로 계산해서는 안 됩니다.
설정일: 2024.06.11.
채권최고액: 10,000,000원
경매로 소멸하는 권리로 분류되며, 이후의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 앞선 광명동부새마을금고 근저당권은 이미 등기상 말소되었습니다.
특히 신탁 소유권이전과 근저당권 설정이 같은 날짜에 이루어졌으므로 접수번호 및 신탁원부를 함께 검토하여 법률관계를 정확하게 확인해야 합니다. 신탁등기를 일반적인 후순위 근저당권처럼 일률적으로 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.
등기부에는 2025.07.01. 신탁주의사항도 부기되어 있습니다. 해당 내용은 신탁 부동산에 관한 임대차 등 법률행위에서 신탁원부를 통해 신탁 목적과 수익자, 관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다는 취지입니다.
② 임차인·점유관계 — 신고 없음과 점유 없음은 다르다
현재 확인된 임차인 신고는 없지만, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 실제 임차인이 존재하지 않는다고 확정하거나 명도 부담이 없다고 단정해서는 안 됩니다.
| 구분 | 확인 내용 | 권리 판단 |
|---|---|---|
| 임차인 신고 | 신고된 임차인 없음 | 실제 점유 확인 필요 |
| 임대관계 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 우선변제권 | 확정일자·보증금 확인되지 않음 | 판정 보류 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 | 점유·신탁관계 확인 조건 |
현재 배당 시뮬레이션의 인수액 0원은 확인된 금액 기준의 추정치입니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 확인되는 경우 매수인의 실질취득비용이 달라질 수 있습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 49%가 곧 시세 49%는 아니다
감정가 248,000,000원 대비 현재 최저매각가는 121,520,000원입니다. 두 차례 유찰로 최저매각가가 126,480,000원 낮아졌습니다.
그러나 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않았습니다. 따라서 121,520,000원이 실제 시장에서 저렴한 가격인지 판단할 근거는 아직 부족합니다.
| 감정가 | 248,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 121,520,000원 |
| 감정가 대비 비율 | 49% |
| 유찰 횟수 | 2회 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 2.0회 |
| 단지 규모 | 8세대 |
| 최근 실거래 비교 | 확인 필요 |
| 가격 메리트 | 시세 검증 전 판단 보류 |
특히 이 물건은 8세대 규모의 다세대주택으로, 대규모 아파트처럼 동일 단지·동일 평형 거래를 풍부하게 비교하기 어렵습니다. 매각가율 49% 자체만으로 가격 가점을 부여하기에는 근거가 부족합니다.
④ 회차별 매각 시나리오
현재 회차와 추가 유찰 시 예상 최저매각가를 비교하면 다음과 같습니다. 모든 회차에서 단원신용협동조합의 채권최고액 10,000,000원을 전액 배당하는 것으로 계산되어 있습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 121,520,000원 | 0원 | 109,018,720원 |
| 3회 유찰(34%) | 85,064,000원 | 0원 | 73,132,848원 |
| 4회 유찰(24%) | 59,544,799원 | 0원 | 48,072,993원 |
소유자 잔여금은 각 회차의 추정 배당 계산 결과입니다. 실제 배당은 집행비용·조세·임차인 권리 및 신탁관계 등에 따라 달라질 수 있으며, 신탁재산의 잔여금 귀속은 신탁원부 확인이 필요합니다. 회차별 매수인 인수 추정액은 모두 0원이나 실제 임대관계는 확인되지 않았습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 121,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,501,280원 |
| 1. 근저당 · 단원신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 109,018,720원 |
| 합계 | — | 121,520,000원 |
집행비용은 추정액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 신탁재산의 권리관계에 따라 실제 배당순위 및 잔여금 귀속은 달라질 수 있습니다.
실제 배당요구권자, 조세채권, 임차인 권리 및 신탁관계를 확인하기 전에는 잔여금 규모만으로 권리관계가 안전하다고 확정할 수 없습니다.
⑥ 신탁 부동산 — 반드시 확인할 권리관계
이 사건의 가장 중요한 특징은 신탁등기입니다. 2024.06.11. 박혜영에서 수협은행으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 현재 등기상 소유자는 수탁자인 수협은행입니다.
| 수탁자 | 수협은행 |
|---|---|
| 신탁등기일 | 2024.06.11. |
| 신탁 접수번호 | 40957 |
| 신탁원부 | 제2024-2214호 |
| 근저당 설정일 | 2024.06.11. |
| 근저당 접수번호 | 40956 |
| 신탁주의사항 부기 | 2025.07.01. |
- 신탁의 목적과 신탁재산의 관리·처분 권한
- 수익자 및 신탁계약상 권리관계
- 신탁 이전과 근저당 설정의 관계
- 임대차계약 체결 시 수탁자 동의·권한 요건
- 경매 매각에 따른 소유권 취득 및 등기 정리 가능 여부
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 안산시 상록구 본오동 소재 상록중학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 근린상가, 공원 등이 형성된 정비된 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 5층 다세대주택 중 3층 302호입니다. 방 2개, 거실, 주방, 욕실 구조이며 도시가스 개별난방, 위생·급배수설비와 승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 외부 마감. 외벽은 석재붙임, 내부는 벽지 도배, 창호는 하이샷시 이중창호로 조사되었습니다.
- 도로. 서측 세로에 접하고 있으며 차량 접근이 가능한 것으로 평가되었습니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 상대보호구역, 성장관리권역, 도시교통정비지역 등의 제한사항이 있습니다.
- 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 엠타운B동은 8세대 규모입니다. 소규모 다세대주택 특성상 거래사례 확보와 매수자 수요 확인이 중요합니다. 실제 거래가격을 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
본건과 전용면적·건물 상태가 유사한 주변 다세대주택의 최근 실거래와 실제 매도 호가를 함께 확인해야 합니다. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 시세차익을 계산해서는 안 됩니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 제2024-2214호 확인. 신탁의 목적, 수익자, 처분 권한, 임대차 관련 조항을 반드시 확인하세요. 이 사건의 가장 중요한 권리분석 항목입니다.
- 말소기준권리 및 접수순위 대조. 2024.06.11. 단원신용협동조합 근저당권과 같은 날짜의 수협은행 신탁등기를 등기부 원본에서 대조하세요.
- 실제 점유자 확인. 임차인 신고가 없더라도 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 전입세대 확인자료, 점유 현황과 임대차계약을 확인하세요.
- 대항력·우선변제권 확인. 점유자가 발견되면 전입일, 점유 개시일, 확정일자, 보증금과 신탁계약상 임대차 권한을 함께 검토하세요.
- 실거래 시세 확인. 최저매각가 121,520,000원이 주변 유사 다세대주택과 비교해 실제로 저렴한지 확인한 뒤 응찰가 상한을 결정하세요.
- 매각물건명세서 특별매각조건 확인. 신탁 부동산에 관한 별도 조건이나 매수인 부담사항이 있는지 확인하세요.
- 관리비·점유 해소비용 확인. 미납 관리비, 점유자와의 인도 협의, 명도 소요비용을 별도로 검토하세요.
- 배당표 원본 확인. 집행비용과 근저당 채권 외에 조세채권이나 우선변제 대상자가 존재하는지 확인하세요.
- 매각기일 및 진행상태 재확인. 2026.11.10. 매각기일의 진행 여부와 변경·정지·취하 가능성을 법원 공고에서 확인하세요.
⑨ 종합 판단 — 가격은 낮아졌지만 위험 확인이 먼저다
- 감정가 대비 최저매각가 49%
- 2회 유찰로 최저매각가 하락
- 확인된 말소기준 근저당 채권최고액 10,000,000원
- 현재 배당 시뮬레이션상 근저당 채권 부족액 0원
- 2024년 사용승인 다세대주택
- 수협은행 신탁등기 및 신탁원부 확인 필요
- 임대관계 미상으로 실제 임차인과 대항력 여부 불확실
- 최근 실거래 비교가격 미확인
- 8세대 소규모 다세대주택의 환금성 검증 필요
- 두 차례 유찰의 원인을 가격만으로 설명하기 어려움
확인된 근저당권은 배당으로 정리될 가능성이 높지만, 신탁계약과 실제 임대관계가 확인되지 않아 매수인 인수위험을 확정하기 어렵습니다.
실거래 시세도 검증되지 않았으므로 감정가 대비 큰 할인폭을 곧바로 투자수익으로 평가할 수 없습니다. 신탁원부·점유관계·주변 실거래를 확인한 뒤 재평가할 물건입니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 “무엇을 인수하는가”
안산 본오동 엠타운 비동 302호는 감정가 248,000,000원에서 최저매각가 121,520,000원까지 내려온 경매물건입니다. 감정가의 49%라는 가격은 분명 눈길을 끕니다.
확인된 근저당 채권최고액이 10,000,000원이고 예상배당상 미배당액이 0원이라는 점도 긍정적입니다. 하지만 배당이 충분하다는 사실과 매수인이 모든 권리위험에서 자유롭다는 사실은 다릅니다.
이 사건의 핵심은 수협은행 명의의 신탁 소유권이전과 확인되지 않은 임대관계입니다. 신탁원부에 따른 권리관계와 실제 점유자의 법적 지위를 확인하지 않고 인수액 0원을 확정적으로 받아들여서는 안 됩니다.
여기에 주변 실거래가격까지 확인되지 않은 만큼, 지금 단계에서 이 물건을 시세보다 저렴한 경매라고 평가하기도 어렵습니다.
결론은 명확합니다. 근저당 배당구조는 단순하지만 신탁과 점유는 미확인, 가격은 크게 낮아졌지만 시세 메리트는 미검증입니다. 이 물건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 신탁·임대차 위험을 해소한 뒤 실제 시세보다 유리한 가격에 취득할 수 있는지에 있습니다.
