수원지방법원 2025타경52971. 시흥시 월곶동 362-1 일대의 기타 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가 이용상태는 건물 1~3층이 농원관련 카페·다용도실 등으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 소유자는 김봉자이며, 말소기준권리는 2013.11.14. 설정된 안산농업협동조합 근저당 채권최고액 2,860,000,000원입니다. 이후 존속하는 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 조사된 임차인 2명도 모두 말소기준권리보다 뒤입니다.
권리분석의 결론만 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 물건은 아파트처럼 권리만 정리하면 끝나는 유형이 아닙니다. 일부 토지는 지목이 ‘전’이라 농지취득자격증명 제출이 필요하고, 정원·잡종지·조경·도로 등으로 이용 중인 부분에는 원상회복명령 가능성도 기재돼 있습니다. 여기에 위반건축물, 개발제한구역, 공익용산지, 집단취락지구, 어린이공원 저촉 등 물적·공법상 검토사항이 다수 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52971 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 월곶동 362-1 · 경기도 시흥시 군자로 98-62 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1~3층 농원관련 카페, 다용도실 등 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사지붕 3층 |
| 소유자 | 김봉자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 4,132,183,400원 / 4,132,183,400원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 안산농업협동조합 / 1,620,647,450원 |
| 말소기준권리 | 2013.11.14. 안산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,860,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 매각으로 정리
현재 권리분석의 중심은 2013.11.14. 안산농업협동조합 근저당입니다. 2022.08.29. 국민건강보험공단 압류와 2025.08.04. 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후로 매각 시 소멸합니다. 과거 부천지구축산업협동조합 근저당 2건과 전우준·박광춘 근저당, 국민건강보험공단 및 국·시흥시 압류 일부는 이미 등기부상 말소 또는 해제됐습니다.
② 임차인 — 2명 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김옥희 | 2층 전체 | 창고 | 2016.09.08 | 100,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 주식회사 에스디리츠 대표자 장준용 | 3층 전체 | 해당 없음 | 2019.05.24 | 3,000,000원 | 150,000원 | 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
실제 조사된 임차인은 2명입니다. 김옥희는 2016.09.08., 주식회사 에스디리츠 대표자 장준용은 2019.05.24. 전입해 모두 2013.11.14. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인에게 승계되는 보증금도 없습니다. 현재 배당 시나리오 역시 모든 회차에서 매수인 인수액을 0원으로 산정하고 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,132,183,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 43,721,834원 |
| 2. 근저당 · 안산농업협동조합 | 2,860,000,000원 | 2,860,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,228,461,566원 |
현재 회차에서는 안산농업협동조합 채권최고액 기준 2,860,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 1,228,461,566원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 인수는 없지만 배당구조는 변한다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 4,132,183,400원 | 2,860,000,000원 | 0원 | 1,228,461,566원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 3,305,746,720원 | 2,860,000,000원 | 0원 | 410,289,253원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 2,644,597,376원 | 2,615,751,402원 | 244,248,598원 | 0원 | 0원 |
⑤ 토지·건물 이용 및 규제
- 주위환경. 경기도 시흥시 월곶동 소재 마전저수지 서측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·근린생활시설·공장·농경지·임야 등이 혼재하는 도시외곽지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 건물 1~3층은 농원관련 카페·다용도실 등으로 이용 중입니다. 건축물대장상 2층은 제2종근린생활시설(일반음식점), 1·3층은 단독주택이나 현황은 상업용으로 이용 중입니다.
- 건축물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사지붕 3층 건물이며, 기본적인 위생설비·급배수설비·전기설비가 구비돼 있습니다. 건축물대장에는 위반건축물이 등재돼 있습니다.
- 토지규제. 도시지역·자연녹지지역·개발제한구역이 포함되고, 필지에 따라 대로·소로 접합, 공익용산지, 집단취락지구, 어린이공원 저촉, 성장관리권역 등이 적용됩니다.
- 농지. 목록 3, 7, 8은 지목 ‘전’으로 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 일부 정원·잡종지·조경·도로 이용 부분은 원상회복명령 가능성이 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 ㉠·㉡·㉢·㉣·㉤·㉥·㉦·㉧·㉩은 매각에 포함되고, 이동식 컨테이너 ㉨ 및 시흥시 소유 정자 ㉪는 평가·매각에서 제외됩니다.
- 기타. 목록 4 임야 관련 감정서 사진에 보이는 수영장은 인접필지의 수영장으로 매각대상이 아닙니다. 목록 1, 4~9의 정원수·석축·정원석 및 목록 4의 소나무·활잡목 등은 토지에 포함해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 3, 7, 8의 증명 발급 가능 여부를 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 전체 미반환 조건이 기재돼 있습니다.
- 원상회복 가능성. 일부 농지가 정원·잡종지·조경·도로로 이용 중이므로 시흥시 사실조회회신 내용과 원상회복 가능성을 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 건축물대장상 위반건축물 등재 사항과 현황 상업용 이용 부분의 시정·이행강제금·사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 매각 포함·제외 범위. 제시외 건물·시설물 중 포함되는 것과 이동식 컨테이너·시흥시 소유 정자·인접필지 수영장 등 제외 대상을 현장에서 구분해야 합니다.
- 임차인 명도. 김옥희와 주식회사 에스디리츠 대표자 장준용은 대항력이 없지만 실제 점유 여부와 인도 협의는 별도 확인이 필요합니다.
- 세금. 국세·지방세의 당해세 해당 여부를 확인해 실제 배당 및 잔여액 변동 가능성을 점검해야 합니다.
- 시세. 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않아 감정가 또는 유찰가가 시장가보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
맺으며 — “권리 안전”과 “입찰 안전”은 다르다
이 사건은 임차인 2명 모두 말소기준권리보다 늦고, 시나리오상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 등기 권리만 보면 큰 반전은 없습니다. 하지만 전체 사건의 난도는 낮지 않습니다. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 전액 미반환, 일부 토지의 원상회복 가능성, 건축물대장 위반건축물, 현황 상업용 이용, 개발제한구역·공익용산지 등 공법상 규제가 한 사건에 겹쳐 있습니다.
또한 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저매각가 4,132,183,400원 자체의 가격 메리트를 판단할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원”을 장점으로 보되, 농취증 발급 가능성·위반건축물·토지 이용규제·매각 포함범위까지 확인된 뒤에야 입찰 여부를 결정할 수 있는 유형입니다.
