수원지방법원 2025타경53001. 광명시 하안동 주공아파트 708동 4층 401호입니다. 감정평가상 15층 규모 아파트의 4층 단위세대로, 방3·거실·주방겸 식당·욕실겸 화장실·발코니·현관 등의 구조입니다. 소유자 김성환은 2020.01.29. 거래가 525,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 설정된 주식회사하나은행 근저당권 330,000,000원이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 우리은행 근저당 300,000,000원, 국민은행 근저당 79,200,000원, 다수의 압류·가압류와 현재 임의경매개시결정이 이어집니다. 제시된 배당 시뮬레이션에서는 이 권리들이 매각대금에서 배당되고 매수인이 별도로 인수하는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이므로 실제 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53001 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 하안동 295 주공아파트 708동 4층 401호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 79.07㎡ · 15층 규모 중 4층 · 방3·거실·주방겸 식당·욕실겸 화장실·발코니·현관 |
| 소유자 | 김성환 (2020.01.29. 소유권이전 · 거래가 525,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 707,000,000원 / 707,000,000원 (신건) |
| 경매채권자 / 청구액 | 에프더블유2503유동화전문유한회사 / 267,786,030원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 정비사업 | 하안주공6·7단지 주택재건축정비사업구역 · 사업시행자 주식회사 한국토지신탁 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 배당·소멸 구조
말소기준은 2020.01.29. 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이후 설정된 우리은행·국민은행 근저당, 국민건강보험공단 압류, 가압류와 각종 압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 하나은행 근저당권은 2024.08.16. 한국주택금융공사로 이전된 내역이 있습니다.
② 재건축 — 가격보다 먼저 확인할 핵심 권리
이 물건은 2025.12.10. 하안주공6·7단지 주택재건축정비사업구역으로 지정됐고, 사업시행자로 주식회사 한국토지신탁이 지정됐습니다. 따라서 일반 아파트 경매와 달리 현재 주택의 가격만 볼 것이 아니라 경매 매수인이 사업상 지위를 어떤 조건으로 이어받을 수 있는지를 함께 확인해야 합니다.
즉 자료 자체가 승계를 단정하지 않고 조건부 가능성으로 표현하고 있습니다. 입찰 판단의 핵심은 “재건축이 된다”는 기대가 아니라, 이 사건의 매수인이 실제로 어떤 지위를 승계하는지와 필요한 절차를 매각물건명세서·광명시 회신·사업시행자 회신을 서로 대조해 확정하는 것입니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 기준으로는 신건 가격이 아래
동일 면적 79.07㎡ 실거래 자료입니다. 전체 12건 평균은 732,708,333원이지만, 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 6건 평균 742,166,666원과 최신 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 구간의 추세도 +2.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 79.07㎡ | 11 | 850,000,000원 |
| 2025.08 | 79.07㎡ | 15 | 770,000,000원 |
| 2025.08 | 79.07㎡ | 12 | 750,000,000원 |
| 2025.07 | 79.07㎡ | 8 | 718,000,000원 |
| 2025.07 | 79.07㎡ | 3 | 700,000,000원 |
| 2025.06 | 79.07㎡ | 8 | 665,000,000원 |
| 2024.10 | 79.07㎡ | 10 | 740,000,000원 |
| 2024.03 | 79.07㎡ | 14 | 727,500,000원 |
| 2024.03 | 79.07㎡ | 6 | 720,000,000원 |
| 2024.03 | 79.07㎡ | 5 | 695,000,000원 |
| 2023.12 | 79.07㎡ | 7 | 724,000,000원 |
| 2023.10 | 79.07㎡ | 14 | 733,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 79.07㎡ | 6건 | 742,166,666원 |
현재 최저매각가 707,000,000원은 최근 12개월 평균의 95.3%입니다. 최신 거래인 2025.11. 거래가는 850,000,000원이고, 최근 구간이 과거 구간보다 2.6% 높은 흐름입니다. 따라서 제공된 거래 자료만 놓고 보면 이번 신건은 최근 12개월 평균보다 낮은 가격에 출발합니다.
④ 예상배당표 (매각가 707,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,470,000원 |
| 을구 11번 근저당 · 주식회사하나은행 | 330,000,000원 | 330,000,000원 |
| 을구 12번 근저당 · 주식회사우리은행 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 을구 13번 근저당 · 주식회사국민은행 | 79,200,000원 | 67,530,000원 |
| 가압류 · 주식회사 씨엔에스토탈시스템 | 13,590,000원 | 0원 |
| 가압류 · 서덕렬 | 15,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 주식회사스카이푸드 | 16,912,510원 | 0원 |
| 가압류 · 신용보증기금 | 603,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 대건상사 주식회사 | 9,305,780원 | 0원 |
| 가압류 · 근로복지공단 | 51,465,050원 | 0원 |
| 가압류 · 전찬석 | 112,637,050원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총 청구액 1,531,110,390원 중 예상 배당액은 697,530,000원, 미배당액은 833,580,390원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하는 경우 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가림초등학교 동측에 근접하고, 주공 6·8단지 등 아파트 밀집지역으로 주거환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 부근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 철근콘크리트지붕의 15층 규모 아파트로, 복도식 현관구조입니다.
- 설비. 급배수 위생설비·도시가스·소화설비·승강기·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 지목은 대, 공시지가는 4,973,000원/㎡입니다.
- 규제. 정비구역·지구단위계획구역·개발행위허가제한지역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 규모. 주공7은 1,342세대이며 준공일은 1990.03.19.입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 조합원 지위부터 확정. 2026.03.20. 광명시 회신과 2026.05.22. 주식회사 한국토지신탁 회신을 원문 대조해 실제 승계 조건을 확인합니다.
- 소유자 동의 상태 확인. 현재 소유자 김성환은 정비구역 지정 및 사업시행자 지정 동의서를 제출하지 않은 상태로 기재돼 있습니다.
- 점유·임대관계 확인. 별도 임차인 내역은 나타나지 않지만 감정평가서상 임대관계는 미상이므로 현장 점유를 재확인합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부에 따라 실제 배당표가 바뀔 수 있습니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 현재 707,000,000원은 최근 12개월 평균 742,166,666원의 95.3%이며 최신 거래는 850,000,000원입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 565,600,000원, 2회 유찰 시 452,480,000원으로 제시돼 있으나 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·광명시 및 사업시행자 사실조회 회신을 입찰 직전 다시 확인합니다.
맺으며 — “가격은 매력, 승계 여부는 확인 필수”
이 사건은 단순히 “신건 707,000,000원짜리 광명 아파트”로 보면 핵심을 놓칩니다. 가격만 보면 최근 12개월 평균 742,166,666원의 95.3%이고, 최신 거래 850,000,000원보다도 낮습니다. 최근 가격 추세 역시 +2.6%입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 물건의 진짜 가치와 리스크는 하안주공6·7단지 재건축사업에서 매수인이 어떤 지위를 이어받을 수 있는지에 달려 있습니다. 광명시와 사업시행자 회신에는 금융기관 채무 불이행 경매의 승계 가능성을 뒷받침하는 내용이 있지만, 현재 소유자의 동의 상태와 회신 표현은 어디까지나 조건부입니다. 여기에 임대관계 미상과 국세·지방세 압류 변수도 남아 있습니다. 가격은 합격권, 권리승계 확인 전에는 최종 확정 보류. 이 사건의 핵심은 할인율보다 재건축 지위의 정확한 승계 조건입니다.
