서울중앙지방법원 2025타경102594. 관악구 봉천동 ‘멜라’ 4층 402호, 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 최저매각가는 247,680,000원으로 감정가 387,000,000원의 64%까지 내려왔습니다. 여기서 “5회 유찰이라 싸다”로 끝내면 안 됩니다. 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가가 아니라, 대항력 있는 임차인의 보증금과 미배당 인수까지 합친 실질취득가입니다.
문지현은 임차보증금 375,000,000원, 전입 2022.09.19, 확정일자 2022.08.29, 배당요구 2024.06.17로 정리됩니다. 현재 회차 배당표상 배당은 243,412,480원, 부족분은 131,587,520원입니다. 따라서 낙찰가 247,680,000원에 이 부족분을 더하면 379,267,520원이 아니라, 대항력 인수형의 본질상 실질취득은 보증금 수준인 375,000,000원 안팎으로 고정됩니다. 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수가 늘어 총액이 거의 같아지는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102594 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 1586-14 멜라 4층402호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대주택) · 전유부분 24.5㎡ |
| 소유자 | 이재혁 (2022.09.23. 거래가액 385,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 387,000,000원 / 247,680,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 375,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘인수·확약’이 핵심
이 사건의 등기상 말소기준은 2023.11.16 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 뒤의 강제경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 문지현의 전입과 확정일자는 말소기준보다 앞서 있어, 단순히 임차권등기 순위만 보고 “소멸”로 끝낼 수 없습니다. 배당으로 보증금 전액이 회수되지 않으면 부족분이 매수인 인수로 연결되는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 보증기관 중복을 빼고 실제 2명
실제 임차인으로 봐야 할 사람은 문지현과 최은영입니다. ‘시보증’은 별도 임차인이 아니라 최은영 관련 보증금 대위·승계 취지의 중복 신고로 보아야 하므로 보증금을 합산하지 않습니다.
| 이름 | 점유·용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 문지현 | 전유부분 전부 · 주거 | 2022.09.19 | 2022.08.29 | 375,000,000원 | 대항력 有 | 가능 | 확약 확인 |
| 최은영 | 주거 | 2024.12.16 | 해당 없음 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 |
| 성명 미상 | 주거 · 임차권등기 경정 | 해당 없음 | 2022.09.07 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 시보증 | 보증기관 대위·승계 | 해당 없음 | 해당 없음 | 합산 제외 | 별도 임차인 아님 | 해당 없음 | 중복신고 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교
멜라의 같은 전용면적 24.5㎡ 실거래는 2022.02에 415,000,000원 1건이 확인됩니다. 현재 최저가 247,680,000원만 놓고 보면 실거래의 59.7%처럼 보입니다. 그러나 대항력 인수형에서는 최저가 비교가 의미를 잃습니다. 문지현 보증금 375,000,000원이 실질취득 기준이므로, 시세 대비 지표는 90.4%입니다.
| 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 387,000,000원 | 실거래 대비 93.3% |
| 최저매각가 | 247,680,000원 | 겉보기로만 실거래 대비 59.7% |
| 실질취득 기준 | 375,000,000원 | 대항력 보증금 기준 · 실거래 대비 90.4% |
| 최근 실거래 | 415,000,000원 | 2022.02 · 전용 24.5㎡ · 5층 |
④ 예상배당표 (매각가 247,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,267,520원 |
| 1. 임차인 문지현 보증금(우선변제) | 375,000,000원 | 243,412,480원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,680,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 960,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,026,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 375,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 문지현 보증금 중 243,412,480원만 배당되고, 부족분 131,587,520원이 남습니다. 다만 주택도시보증공사의 확약이 유효하게 적용되는 문지현 부분은 실질 인수 0원*으로 판단할 여지가 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 크게 안 내려간다
대항력 있는 보증금이 최저가보다 크면, 유찰이 더 진행돼도 매수인에게 남는 미배당 인수가 늘어납니다. 아래 표는 이 사건에서 왜 “다음 회차면 더 싸다”가 자동으로 성립하지 않는지 보여줍니다.
| 회차 | 매각가 | 문지현 미배당 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 64%) | 247,680,000원 | 131,587,520원 | 375,000,000원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 51%) | 198,144,000원 | 180,430,016원 | 375,000,000원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 41%) | 158,515,200원 | 219,504,013원 | 375,000,000원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영락고등학교 북동측 인근으로, 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 2호선 서울대입구역이 소재합니다.
- 이용상태. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 기타지붕 지상5층 건물 내 제4층 제402호입니다.
- 설비. 기본적인 상·하수도시설, 위생설비, 옥내소화전설비, CCTV 및 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 도시지역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 총 10세대 규모의 다세대이고, 확인 실거래는 2022.02 전용 24.5㎡ 415,000,000원 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 비교 기준. 최저가 247,680,000원이 아니라 문지현 보증금 기준 실질취득 375,000,000원으로 비교하세요.
- 확약서 원본. 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 주체와 범위를 확인해야 합니다.
- 확약 밖 점유. 최은영 점유와 성명 미상 임차권 경정 부분은 별도로 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복. 보증기관 대위·승계 신고는 별도 보증금으로 합산하지 말고, 실제 임차인과 보증금의 대응관계를 확인하세요.
- 민간임대주택 등기. 민간임대주택 등록 등기가 남아 있으므로 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 제한의 현재 효력을 확인하세요.
- 닫힌 경매 가능성. 전세보증금 회수·확약 구조가 있는 사건은 외부 낙찰자 입장에서 일반 경매보다 진입장벽이 높을 수 있습니다.
- 관리비·점유 이전. 미납 관리비와 실제 점유자 인도 가능성을 현장과 관리주체를 통해 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·임차권등기 관련 서류를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “5회 유찰”보다 “3.75억 보증금”이 먼저다
이 물건은 숫자만 보면 5회 유찰, 최저가 247,680,000원, 실거래 대비 59.7%로 매우 싸 보입니다. 그러나 권리분석상 핵심은 문지현 보증금 375,000,000원입니다. 대항력 인수형에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수가 늘어, 실질취득이 보증금 수준으로 고정됩니다. 따라서 이 사건을 싸다고 볼 수 있는지는 최저가가 아니라 확약이 실제로 문지현 보증금 인수를 0원으로 만드는지, 그리고 확약 밖 미상 점유 리스크가 남지 않는지에 달려 있습니다. 권리 리스크가 정리되면 기회가 있지만, 확인 전에는 닫힌 경매·확약 의존형 고위험 물건입니다.
