의정부지방법원 2025타경64291. 고양초등학교 남서측 인근의 가동 3층 406호로, 사건상 용도는 근린주택이며 감정평가상 이용상태는 공동주택(연립주택-도시형생활주택)입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물이고, 사용승인일은 2013년 1월 15일입니다. 현재 소유자 김상기는 2021년 5월 6일 135,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
표면상 가장 큰 숫자는 문태훈의 임차보증금 135,000,000원입니다. 그러나 매수인 부담을 판단할 때는 보증금 액수만 볼 것이 아니라 전입일, 말소기준권리, 임차권등기와 확약 내용을 함께 봐야 합니다. 이 사건에서는 문태훈의 전입·점유개시일이 2021년 2월 15일이고, 산정상 말소기준인 광명동부새마을금고 근저당권은 2013년 1월 22일입니다. 여기에 신청채권자 주택도시보증공사가 2026년 6월 11일 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 확약까지 제출했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64291 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 고양동 238-25 제가동 제3층 제406호 도로명: 경기도 고양시 덕양구 혜음로13번길 48-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린주택 · 공동주택(연립주택-도시형생활주택) · 4층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 김상기 (2021.05.06. 거래가 135,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 |
| 유찰 / 현재 회차 | 3회 유찰 표기 · 감정가의 100% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 확약으로 인수위험을 닫았다
산정상 말소기준권리는 2013년 1월 22일 광명동부새마을금고의 근저당권 98,800,000원입니다. 문태훈의 전입·점유개시는 2021년 2월 15일로 그보다 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 임차권등기는 2023년 3월 22일 접수됐으며, 2025년 9월 24일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 실질 인수 0원*
| 임차인 / 점유 | 주요 일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 문태훈 건물전체 · 주거(임차권등기) | 계약 2020.12.23 확정 2020.12.24 전입·점유 2021.02.15 임차권등기·배당요구 2023.03.22 | 135,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 주장 승계 0원* |
실제 임차인은 문태훈 1명입니다. 주택도시보증공사는 양도 후 신청채권자로 기재되므로, 문태훈의 보증금과 주택도시보증공사의 청구액을 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 주택도시보증공사의 135,000,000원 청구에 대한 예상배당이 0원으로 계산되어 있습니다.
* 임차보증금의 등기상 금액은 135,000,000원입니다. 전입일이 산정상 말소기준권리 이후이고, 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 있어 매수인 승계액을 0원으로 판단합니다. 확약의 제출 여부·적용 범위와 원본 문구는 입찰 전 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실질취득 1.45억, 싸다는 결론은 보류
매수인 실질취득액은 최저가 145,000,000원 + 실질 인수 0원* = 145,000,000원입니다. 보증금 135,000,000원을 추가로 부담하는 구조는 아닙니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았으므로 145,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 리포트만으로 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,830,000원 |
| 1. 근저당 · 광명동부새마을금고 | 98,800,000원 | 98,800,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 81,290,000원 | 43,370,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사우리은행 | 24,310,000원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 339,400,000원 중 142,170,000원이 배당되고, 197,230,000원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.0%로 추정됐고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양초등학교 남서측 인근이며, 주위는 아파트단지·다세대주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다. 전반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건도 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물로 2013년 1월 15일 사용승인됐습니다. 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 토지는 인접 필지 및 도로와 대체로 평탄한 사다리형이며, 동측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며, 고양초등학교 상대보호구역·벽제관지 역사문화환경보존지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 거래 제한. 2025년 8월 26일 지정된 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역으로 기재되어 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026년 6월 11일자 인수조건변경확약서의 제출 여부, 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 실제 임차인 수 확인. 확인된 실제 임차인은 문태훈 1명입니다. 현황조사서와 전입세대확인서로 추가 점유자 여부를 다시 확인하세요.
- 말소기준 재검토. 산정상 말소기준인 2013년 1월 22일 근저당권과 2013년 2월 27일 말소 기재의 관계를 최신 등기부에서 확인하세요.
- 배당순위 재검토. 우리은행 근저당권 2건은 2021년 2월 16일 말소 기재가 있으므로 실제 현존 채권과 배당순위를 배당요구종기 서류에서 확인하세요.
- 회차 조건 확인. 3회 유찰 표기에도 최저가가 감정가의 100%입니다. 실제 최저매각가격과 변경·재매각 여부를 법원 매각공고에서 확인하세요.
- 가격 조사. 실질취득액은 145,000,000원입니다. 인근 연립주택·도시형생활주택의 실제 거래가와 임대수요를 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 말소되더라도 현재 점유 상태와 인도 시점은 별도 문제입니다. 현장 방문과 점유자 확인이 필요합니다.
- 체납 확인. 공용부분 관리비, 당해세와 각종 공과금의 체납 여부를 관계 기관과 관리 주체에 확인하세요.
맺으며 — “보증금은 크지만, 실질 인수는 0원*”
이 사건의 핵심은 임차보증금 135,000,000원이라는 큰 숫자 자체가 아닙니다. 실제 임차인은 문태훈 1명이고, 전입일은 산정상 말소기준권리보다 늦습니다. 신청채권자 주택도시보증공사도 대항력을 포기하고 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 매수인 실질 인수액은 0원*, 실질취득액은 현재 최저가와 같은 145,000,000원입니다.
그러나 권리 부담이 없다고 곧바로 좋은 가격이 되는 것은 아닙니다. 시세 비교 없이 145,000,000원의 적정성을 판단할 수 없고, 3회 유찰 표기와 감정가 100% 최저가가 동시에 나타납니다. 더구나 등기부에는 배당 시뮬레이션에 포함된 근저당권의 말소 기재가 존재합니다. 결론은 “임차인 인수는 해소, 가격과 배당순위는 재확인”입니다. 확약서·최신 등기부·매각공고를 대조한 뒤 시세조사까지 마쳐야 입찰 여부를 결정할 수 있습니다.