* 인수 0원은 확약서가 제출된 한국토지주택공사 및 그 승계인의 해당 임차보증금 반환청구에 한정한 판단입니다. 박희주에게 독립적으로 존속하는 대항력과 미배당 보증금이 있는지는 별도 확인이 필요합니다. 따라서 매수인의 전체 인수액 및 실질취득원가는 아직 확정할 수 없습니다.
수원지방법원 2025타경53384. 안산시 상록구 본오동 소재 태진아트빌 4층 401호입니다. 감정가 1억 2,900만원이 두 차례 유찰을 거쳐 6,321만원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 집에는 2022년 말소기준 근저당보다 앞선 2018년의 전입·점유 이력이 존재하고, 2024년에는 임차보증금 120,750,000원의 주택임차권등기까지 설정됐습니다.
중요한 반전은 2026.02.26. 제출된 확약서입니다. 신청채권자 서울보증보험은 한국토지주택공사의 승계인으로서 우선변제권만 주장하고, 잔존 임차보증금반환청구와 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 취지의 확약서를 제출했습니다. 따라서 해당 승계 채권에 대해 단순히 보증금 120,750,000원을 낙찰자가 전액 인수한다고 계산하는 것은 적절하지 않습니다.
그렇지만 현황조사와 매각물건명세서에는 박희주가 별도로 등장합니다. 한국토지주택공사는 박희주와 관련된 보증금 승계 신고로 분류되므로 실제 임차인을 두 명으로 세거나 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다. 동시에 확약이 박희주의 독립적인 임차인 권리까지 포기시킨다고 볼 근거도 부족합니다. 이 물건은 확약의 효력과 실제 임차인의 권리관계를 분리해 확인해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53384 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 850-2 제4층 제401호 도로명주소: 경기도 안산시 상록구 본오로7길 37-1 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 태진아트빌 |
| 전용면적 | 59.51㎡ · 지상 4층 중 4층 |
| 건물규모 / 사용승인 | 10세대 · 2002.09.02. |
| 소유자 | 이길수 (2018.08.02. 소유권이전, 거래가액 145,000,000원) |
| 감정가 | 129,000,000원 |
| 최저매각가 | 63,210,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 서울보증보험 주식회사 |
| 청구금액 | 125,278,951원 |
| 말소기준권리 | 2022.12.27. 윤진업 근저당권 · 채권최고액 10,000,000원 |
| 실제 임차인 | 박희주 1명 · 보증금 미상 |
| 매각기일 | 2026.11.10. |
① 권리 흐름 — 확약은 있지만, 선순위 임차인 확인이 핵심
임차인 및 승계 권리 분석
| 성명 / 구분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박희주 401호 · 실제 임차인 | 2018.09.21. | 미상 | 가능·미상 말소기준 이전 전입 | 확인 필요 확정일자 미상 | 인수위험 미확정 독립 권리 존속 여부 확인 |
| 한국토지주택공사 주택전부 · 임차권등기 · 박희주 관련 승계 신고 | 2018.05.30. | 120,750,000원 | 확약으로 포기 서울보증보험 승계인 확약 | 권리 주장 확약서상 우선변제권만 주장 | 승계 신고 실질 0원* 별도 실제 임차인 아님 |
한국토지주택공사의 120,750,000원은 박희주와 관련된 승계 보증금으로, 두 사람의 보증금을 합산하지 않습니다. 실제 임차인 수는 1명입니다. 확약 적용분의 실질 인수 0원 판단은 박희주의 별도 권리에 자동으로 적용되지 않습니다.
- 우선변제권만 주장
- 잔존 임차보증금반환청구 포기
- 대항력 포기
- 임차권등기 말소 동의
서울보증보험의 확약은 한국토지주택공사에서 승계한 채권에 대한 것이므로, 박희주에게 독립적으로 남아 있는 반환청구권이나 대항력까지 소멸시킨다고 단정해서는 안 됩니다.
만약 박희주에게 대항력 있는 미배당 보증금이 남고 그 보증금이 낙찰가보다 크다면, 낙찰가가 하락할수록 인수액이 늘어 실질취득원가는 해당 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 이때 시세 비교는 최저매각가가 아닌 실질취득원가를 기준으로 해야 합니다.
그 밖에 2025.03.07. 성북세무서장의 압류와 2025.10.20. 서울보증보험의 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후의 권리로 매각에 따른 말소 대상입니다. 다만 세금의 배당 우선순위와 실제 부담 관계는 등기상 압류 말소 여부만으로 확정되지 않으므로 별도로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 49% 할인보다 중요한 실질취득원가
태진아트빌은 2002년 사용승인된 10세대 규모의 다세대주택입니다. 비교 가능한 전용 59.51㎡ 거래는 총 5건이며, 전체 평균은 113,800,000원입니다.
그러나 오래된 고가 거래가 포함된 전체 평균만으로 매력도를 판단하는 것은 위험합니다. 최근 12개월 기준 집계 평균은 102,000,000원(2건)이며, 최근 가격 추세는 -16.2%로 하락 방향입니다. 별도로 확인되는 최신 개별 거래는 2024.05.의 133,000,000원이므로 거래 기준시점과 최신성도 검증해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 실거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 59.51㎡ | 2층 | 133,000,000원 |
| 2023.11 | 59.51㎡ | 지하 1층 | 71,000,000원 |
| 2022.07 | 59.51㎡ | 1층 | 120,000,000원 |
| 2021.09 | 59.51㎡ | 2층 | 125,000,000원 |
| 2021.09 | 59.51㎡ | 3층 | 120,000,000원 |
| 전체 평균 | 59.51㎡ | 5건 | 113,800,000원 |
| 비교 기준 | 금액 / 수치 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 129,000,000원 | 최초 평가액 |
| 현재 최저가 | 63,210,000원 | 감정가 49% · 인수 제외 가격 |
| 최근 12개월 평균 | 102,000,000원 | 2건 기준 · 우선 비교 지표 |
| 확인된 최신 거래 | 133,000,000원 | 2024.05 · 2층 |
| 전체 거래 평균 | 113,800,000원 | 5건 · 과거 거래 포함 |
| 최저가 / 최근 평균 | 62.0% | 명목 낙찰가 기준 |
| 최근 가격 추세 | -16.2% | 하락 추세 |
반대로 박희주에게 대항력 있는 미배당 보증금이 남는다면, 실질취득원가는 낙찰가 + 실제 인수 보증금으로 계산해야 합니다. 보증금 액수가 확정되지 않았으므로 현재 단계에서는 최종 취득원가와 실제 할인율을 확정할 수 없습니다.
가격 하락 추세 -16.2%와 10세대 소규모 단지의 환금성까지 감안하면, 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 높게 평가하기 어렵습니다. 특히 실질취득원가가 최근 평균 102,000,000원에 도달하거나 이를 넘는다면, 저가 매수라는 판단은 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,210,000원 가정)
아래는 현재 최저매각가 기준 배당 추정입니다. 배당금과 매수인의 인수채무는 구분해야 합니다. 특히 보증금 120,750,000원의 기존 인수 가정에는 확약을 반영한 실질 인수 0원 판단이 별도로 적용되며, 박희주의 미상 권리는 이 표로 확정되지 않습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,537,780원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 승계 채권 · 확약 대상 | 120,750,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 윤진업 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 3. 강제경매 신청채권자 · 서울보증보험 | 125,278,951원 | 51,672,220원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
기존 계산에서 한국토지주택공사 보증금 120,750,000원은 전액 인수 대상으로 처리됐지만, 서울보증보험의 확약이 적용되는 승계 채권의 실질 인수액은 0원입니다. 이 금액을 다시 박희주의 보증금과 합산해서는 안 됩니다.
다만 확약에 따른 우선변제권 행사와 실제 배당순위, 박희주의 독립 권리, 조세채권 등은 법원의 최종 배당 및 매각 조건 확인이 필요합니다. 표시된 채권별 배당액은 확정 배당액이 아닙니다.
유찰 회차별 배당 및 실질취득 시나리오
추가 유찰 시 최저가는 계속 하락하지만, 대항력 있는 미배당 보증금이 존속한다면 실질취득원가는 같은 폭으로 낮아지지 않을 수 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 63,210,000원 | 61,672,220원 | 73,606,731원 |
| 3회 유찰(34%) | 44,247,000원 | 43,050,554원 | 92,228,397원 |
| 4회 유찰(24%) | 30,972,899원 | 30,015,387원 | 105,263,564원 |
회차별 채권자 배당 및 미배당은 추정값입니다. 표의 미배당액 전체가 매수인 인수액이라는 의미는 아닙니다. 임차인 보증금 인수 여부와 일반 채권자의 미배당은 구분해야 합니다.
따라서 3회·4회 유찰을 기다린다는 사실만으로 저가 취득이 보장되지는 않습니다. 박희주의 보증금, 독립 반환청구권, 대항력 존속 여부를 먼저 확인해야 합니다.
다만 이 효과는 확약 대상 채권에 한정되며, 박희주의 독립적인 미상 권리까지 해소했다는 의미는 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 상록구 본오동 본오중학교 남동측 인근입니다. 다세대주택과 단독주택이 밀집한 정비된 주택지대로, 주변에 근린생활시설과 학교가 있어 주거 입지여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 물건까지 차량 진입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 4층 건물의 4층 401호입니다. 사용승인일은 2002.09.02.이며, 외단열 시스템과 이중창호 등이 적용되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방 및 주차장설비가 있습니다.
- 도로. 북측 약 6m 포장도로에 접하며, 토지는 인접 도로와 대체로 평탄한 세장형입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반) 및 상대보호구역 관련 제한이 있습니다. 토지 공시지가는 1,422,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 내부 상태와 실제 수선 필요 여부는 별도 확인 대상입니다.
- 환금성. 10세대 소규모 다세대주택으로 대단지 아파트보다 비교 거래와 잠재 매수층이 제한적일 수 있습니다. 확인된 실거래는 5건이며 최근 가격 추세는 -16.2%입니다.
최근 12개월 평균 102,000,000원과 하락 추세 -16.2%를 우선 참고하되, 실제 거래가 적어 통계 변동성이 클 수 있습니다. 특히 확인된 최신 개별 거래가 2024.05.에 머물러 있어 현재 가격 수준을 별도로 검증해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.02.26. 제출된 서울보증보험 확약서의 제출 사실, 적용 채권, 대항력 포기 범위와 임차권등기 말소 동의 내용을 직접 확인해야 합니다.
- 박희주 보증금 확인. 실제 임차인 박희주의 임대차계약, 보증금 액수, 증액 여부, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 미상 보증금이 실질취득원가를 바꿀 수 있습니다.
- 승계 관계 확인. 한국토지주택공사의 보증금 120,750,000원이 박희주 관련 승계 채권이라는 점과 서울보증보험의 승계 범위를 대조해야 합니다. 중복 합산과 권리 누락을 모두 피해야 합니다.
- 대항력 요건 확인. 박희주의 2018.09.21. 전입 사실뿐 아니라 실제 점유, 임대차의 계속성, 보증금 반환 및 독립 권리 존속 여부를 확인해야 합니다.
- 배당순위 확인. 확약에 따라 주장되는 우선변제권과 윤진업 근저당권, 서울보증보험 청구채권 사이의 실제 배당순위가 추정표와 일치하는지 검토해야 합니다.
- 압류·조세 확인. 성북세무서장의 2025.03.07. 압류와 관련된 조세채권의 배당 우선순위 및 매수인에게 영향을 미칠 수 있는 사항을 확인해야 합니다.
- 실질취득원가 계산. 입찰가에 실제 인수해야 할 미배당 보증금과 취득 부대비용을 더해 최근 평균 102,000,000원 및 최신 거래 133,000,000원과 비교해야 합니다.
- 하락장 보정. 가격 추세 -16.2%를 고려하고, 과거 전체 평균 113,800,000원만 기준으로 입찰가를 결정하지 않아야 합니다.
- 환금성 점검. 10세대 규모의 소형 다세대주택이므로 실거래 빈도, 4층의 개별 상태 및 향후 재매각 가능성을 확인해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 조사하고, 임차인의 독립적인 권리가 남아 있는 경우 명도 절차와 비용을 검토해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 공용부분 관리비 체납 등 매수인에게 영향을 미칠 수 있는 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당요구 관련 서류 및 최신 실거래 신고 내역을 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약은 호재, 미상 임차인은 핵심 위험”
이 물건은 감정가 129,000,000원에서 최저가 63,210,000원까지 내려온 2회 유찰 다세대주택입니다. 최근 12개월 평균 102,000,000원에 비하면 명목 최저가는 62.0% 수준입니다. 그러나 이 숫자만으로 저렴한 경매물건이라고 결론 내릴 수는 없습니다.
긍정적인 부분은 분명합니다. 한국토지주택공사 관련 보증금 120,750,000원에 관해 서울보증보험이 대항력과 잔존 보증금반환청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이 확약 대상 채권의 매수인 실질 인수액은 0원으로 보는 것이 타당합니다.
하지만 박희주는 별도의 실제 임차인으로 확인되며, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 확약의 효력이 박희주의 독립적인 권리까지 미친다고 단정할 수 없습니다. 이 부분이 해소되지 않으면 낙찰가가 아무리 낮아져도 인수 보증금 때문에 실질취득원가가 높아질 수 있습니다.
여기에 -16.2%의 가격 하락 추세, 10세대 규모의 낮은 거래 유동성, 제한적인 최신 거래 근거가 겹칩니다. 실질취득원가가 최근 시세 이상으로 올라간다면 감정가 대비 할인율은 아무런 가격 우위를 보장하지 못합니다.
종합 판단은 D등급(38점). 확약으로 주된 승계 채권의 인수 위험이 해소된 것은 유의미하지만, 선순위 전입 임차인의 독립 권리와 보증금이 확정되지 않았고 시장도 하락 추세입니다. 현재는 입찰가보다 권리 확인이 우선입니다. 박희주의 잔존 권리와 실제 인수액이 명확하게 확인된 뒤에야 가격 메리트를 재평가할 수 있습니다.
