수원지방법원 2025타경53384. 안산시 상록구 본오동의 4층 401호 다세대주택입니다. 소유자는 이길수이고 2018.08.02. 소유권을 취득했으며 등기상 거래가액은 145,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2022.12.27. 윤진업 근저당권 10,000,000원입니다. 그 뒤 성북세무서장 압류와 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정, 한국토지주택공사 명의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 단순히 “임차권등기가 말소된다”가 아닙니다. 실제 임차인 박희주는 2018.09.21. 전입해 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 매수인이 부담할 잔존 금액을 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다. 한국토지주택공사의 120,750,000원 임차권등기는 박희주 보증금의 보증기관 대위·승계 신고로, 별도 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 따라서 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53384 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 850-2 4층 401호 · 본오로7길 37-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 이길수 (2018.08.02. 거래가액 145,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 129,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 125,278,951원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 사용승인일 | 2002.09.02. |
① 권리 흐름 — 확약분은 해소, 실제 임차인은 별도 확인
| 임차 관련자 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박희주 401호 | 2018.09.21. | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 실제 임차인 |
| 한국토지주택공사 주택전부 | 2018.05.30. 점유개시 2018.06.03. | 120,750,000원 | 확약 포기 | 주장 | 보증기관 대위·승계 |
실제 임차인은 박희주 1명입니다. 한국토지주택공사는 박희주의 보증금을 대위·승계한 보증기관 신고이므로 120,750,000원을 별도 임차보증금처럼 더하면 안 됩니다. 등기부상 한국토지주택공사 임차권은 전입일이 말소기준보다 앞서 원래는 대항력 있는 인수형으로 표시되지만, 2026.02.26. 서울보증보험 주식회사가 한국토지주택공사 승계인으로서 우선변제권만 주장하고 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 승계채권 자체의 실질 인수는 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세 126.5%, 추세는 -16.2%
태진아트빌은 총 10세대, 사용승인일 2002.09.02.인 다세대주택입니다. 대상 면적은 59.51㎡로 실거래 면적과 일치합니다. 전체 5건 평균은 113,800,000원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 자료와 최신 거래, 최근 추세를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 59.51㎡ | 2 | 133,000,000원 |
| 2023.11 | 59.51㎡ | -1 | 71,000,000원 |
| 2022.07 | 59.51㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2021.09 | 59.51㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2021.09 | 59.51㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 102,000,000원 |
현재 최저가 129,000,000원은 최근 12개월 평균 102,000,000원의 126.5%입니다. 전체 평균 113,800,000원을 기준으로도 최저가 비율은 113.4%입니다. 최신 거래는 2024.05.의 133,000,000원이지만 최근 시세와 과거 시세의 추세는 -16.2%로 하락 방향입니다. 따라서 최신 한 건만 보고 신건 129,000,000원을 저렴하다고 평가하기보다, 최근 12개월 평균과 하락 추세를 함께 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 129,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,606,000원 |
| 확약 전 룰상 임차보증금 인수 · 한국토지주택공사 | 120,750,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 윤진업 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 2. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 125,278,951원 | 116,394,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 룰 기준 매수인 인수액은 120,750,000원으로 계산되어 있으나, 2026.02.26. 제출된 확약서에 따라 한국토지주택공사 승계채권의 잔존 보증금반환청구와 대항력이 포기됐으므로 해당 금액의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 다만 박희주의 미상 보증금 관련 권리는 별도 확인 대상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본오중학교 남동측 인근으로 다세대주택과 단독주택이 밀집한 주택지대이며, 인근에 근린생활시설과 학교가 있어 주거 입지여건은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트평스라브지붕 4층 건물의 제4층 제401호이며, 사용승인일은 2002.09.02.입니다. 기본 위생·급배수·도시가스 개별난방·주차장 설비가 있습니다.
- 도로·토지. 북측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접하며, 토지는 평탄한 세장형의 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 234.7㎡, 공시지가는 1,422,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반) 등이며, 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.8.26.~2026.8.25.입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 태진아트빌은 총 10세대이고 실거래 표본도 5건으로 많지 않습니다. 최근 12개월 평균은 102,000,000원, 최근 추세는 -16.2%로 다세대 특유의 가격 변동성과 제한된 거래 표본을 감안해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박희주 임대차 원본 확인. 2018.09.21. 전입으로 대항력이 있으나 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차계약서, 배당요구 여부를 반드시 대조해야 합니다.
- 확약서 적용 범위 확인. 2026.02.26. 서울보증보험 주식회사가 제출한 확약은 한국토지주택공사 승계채권의 잔존 임차보증금반환청구·대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의에 관한 것입니다. 박희주에게 별도로 남는 권리가 없는지 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사의 120,750,000원은 박희주 보증금의 대위·승계 신고이므로 실제 임차보증금과 별개로 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 113,800,000원보다 최근 12개월 평균 102,000,000원과 최신 거래 133,000,000원, 추세 -16.2%를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 129,000,000원은 최근 12개월 평균의 126.5%입니다. 현재 회차를 시세보다 저렴한 가격으로 볼 근거가 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “120,750,000원 확약 해소”와 “전체 인수 0원”은 다르다
이 사건에서 가장 중요한 변화는 2026.02.26. 확약서입니다. 한국토지주택공사 승계채권 120,750,000원은 원래 대항력 인수형으로 계산됐지만, 서울보증보험 주식회사가 잔존 보증금반환청구와 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하면서 그 승계채권의 실질 인수는 해소됐습니다. 그러나 실제 임차인 박희주는 말소기준보다 앞선 전입을 갖고 있고 보증금이 미상입니다. 확약 밖 위험을 원본으로 확인하기 전까지 전체 인수를 0원으로 단정해서는 안 됩니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 신건 129,000,000원은 최근 12개월 평균 102,000,000원의 126.5%이고 최근 시세 추세는 -16.2%입니다. 최신 거래 133,000,000원이 존재하더라도 최근 평균과 하락 흐름을 무시한 채 “싸다”고 평가할 수는 없습니다. 확약은 호재지만, 미상 대항력 임차인과 하락 시세가 동시에 남아 있는 확인형 물건입니다.
