수원지방법원 2025타경53557. 안산시 단원구 성곡동 더하이어티 1층 101호입니다. 사건 용도는 대지로 표시되어 있지만, 등기 대상은 집합건물이고 감정평가상 실제 이용상태는 음식점 및 카페인 근린생활시설입니다. 아파트나 일반 주거용 부동산의 가격 논리를 그대로 적용해서는 안 되는 물건입니다.
소유자는 주식회사푸름엔지니어링입니다. 2022년 12월 20일 소유권을 이전받았으며, 같은 날 중소기업은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 3,000,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 근저당권이 추가되고 경매개시결정과 여러 압류가 이어진 구조입니다.
현재 최저매각가격은 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 큽니다. 하지만 상업용 근린생활시설은 임대차, 실제 영업상태, 공실 가능성, 매수 수요에 따라 가격이 크게 달라질 수 있습니다. 무엇보다 이 사건은 보증금이 확인되지 않은 선순위 점유 신고가 있어, 낙찰금액만으로 실제 취득비용을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53557 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 성곡동 849 더하이어티 1층 101호 도로명주소: 경기도 안산시 단원구 시화호수로841번길 28-8 |
| 물건종류 | 집합건물 · 사건 용도 대지 · 감정평가상 근린생활시설(음식점 및 카페) |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 평지붕 14층 건물 중 1층 101호 |
| 소유자 | 주식회사푸름엔지니어링 (2022.12.20. 소유권이전) |
| 소유권 취득 거래가액 | 4,061,941,200원 |
| 감정가 | 4,063,000,000원 |
| 최저매각가 | 1,990,870,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 중소기업은행 / 2,824,537,653원 |
| 말소기준권리 | 2022.12.20. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 3,000,000,000원 |
| 점유관계 | 주식회사써니네 및 현황서상 주거 점유 신고 · 보증금과 점유자 관계 확인 필요 |
| 매각기일 | 2026.11.10. |
| 등기 확인 기준 | 2026.08.14. |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차인은 별개다
이 사건의 말소기준권리는 2022년 12월 20일 접수된 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 중소기업은행 추가 근저당권, 웰크론한텍 근저당권, 웰컴캐피탈 근저당권은 원칙적으로 매각에 따라 소멸합니다.
2025년 경매개시결정 이후 국민건강보험공단, 국, 안산시 명의로 등재된 후순위 압류 역시 등기상 매각 소멸 대상입니다. 2024년 강남세무서장 압류는 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유관계 — 보증금 인수 여부가 승부처
확인되는 점유 신고는 2건입니다. 하나는 주식회사써니네 명의의 근린생활시설 점유이고, 다른 하나는 현황서상 주거 점유 기록입니다. 두 기록이 서로 독립적인 임차인인지, 동일 점유관계의 중복 기록인지 확정되지 않았습니다. 따라서 서로 다른 임차인의 보증금을 임의로 합산해서도, 모두 보증금이 없다고 판단해서도 안 됩니다.
| 임차인·점유자 | 신고일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사써니네 더하이어티 1동 1층 101호 |
2022.11.21. | 보증금 미상 월 차임 15,000,000원 |
가능·미상 | 미확인 확정일자·배당요구 미상 |
인수 미확정 미배당 보증금 확인 필요 |
| 현황서상 점유 주거 용도 기재 · 점유자 신원 확인 필요 |
2022.11.01. | 보증금 0원 기재 실제 보증금 관계 미확정 |
가능·미상 | 미확인 확정일자·배당요구 미상 |
인수 미확정 실제 임대차 여부 확인 필요 |
대항력 판정은 접수·신고일과 실제 점유 및 관련 법률상 요건을 함께 확인해야 합니다. 상가임대차와 주거임대차는 대항요건이 서로 다를 수 있습니다. 승계·인수 표시는 보증기관 대위변제가 아니라 낙찰자의 임차보증금 인수 가능성에 관한 판정입니다.
만약 대항력을 갖춘 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하고 배당 후 잔액이 매수인에게 인수되는 구조라면, 낙찰가가 낮아져도 그만큼 미배당 보증금이 증가해 실질취득금액이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 이 사건은 보증금이 확인되지 않았으므로 해당 구조의 적용 여부와 금액을 산정할 수 없습니다.
③ 가격 검토 — 감정가 49%가 곧 시장 할인은 아니다
현재 최저매각가격 1,990,870,000원은 감정가 4,063,000,000원의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐고, 추가 유찰 시 최저가격은 더 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다.
그러나 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가격에 근거한 시세 검증이 이뤄지지 않은 상태입니다. 감정가는 시장에서 실제 거래가 성립되는 가격과 다를 수 있으며, 근린생활시설은 수익성·공실·임차인 현황과 상권 수요가 매각가격에 영향을 미칩니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 '시세보다 싸다'거나 '가격 메리트가 충분하다'고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 최저매각가격 | 채권 미배당액 | 인수 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 49% | 1,990,870,000원 | 1,841,438,700원 | 임차인 미확정 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 1,393,609,000원 | 2,432,727,090원 | 임차인 미확정 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 975,526,299원 | 2,846,628,964원 | 임차인 미확정 |
미배당액은 등기상 채권최고액을 기준으로 구성한 배당 시산입니다. 실제 채권 잔액과 배당은 달라질 수 있습니다. 각 회차의 담보권 미배당액은 매수인 인수액을 의미하지 않으며, 임차보증금 인수 가능성은 별도로 남습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,990,870,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액·최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 22,308,700원 |
| 1. 을구 1번 · 중소기업은행 | 3,000,000,000원 | 1,968,561,300원 |
| 2. 을구 2번 · 중소기업은행 | 180,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 · 주식회사웰크론한텍 | 130,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 · 웰컴캐피탈주식회사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권은 3,810,000,000원이며, 현재 최저가를 기준으로 한 예상 채권자 배당액은 1,968,561,300원입니다. 미배당액은 1,841,438,700원에 이르고, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
신청채권자인 중소기업은행의 청구액은 2,824,537,653원으로, 현재 회차의 예상배당으로도 청구액 전부를 충족하지 못합니다. 다만 배당 시산은 채권최고액을 기준으로 구성됐으므로 실제 배당액은 확정 채권액과 법정 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 안산시 단원구 성곡동 온누리운동장 남동측 인근입니다. 주변에는 공장, 오피스텔, 물류센터 및 근린생활시설이 분포합니다. 일반 주거지보다 산업단지 배후 상권의 수요를 검토해야 하는 입지입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통 수준입니다.
- 건물 이용상태. 철근콘크리트구조 14층 건물의 1층 101호로, 음식점 및 카페로 이용 중인 근린생활시설입니다. 위생·급배수·승강기·주차장 설비가 확인됩니다.
- 도로 접근성. 서측 중로1류(폭 20~25m), 북측 중로3류(폭 12~15m) 포장도로에 접합니다. 실제 출입구와 상가 가시성은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 토지 현황. 준공업지역, 지목 대, 업무용 토지이용상황, 대체로 사다리형·평지입니다. 조사상 토지면적은 247.9㎡이며, 개별 호실의 대지권 범위와 면적은 등기 원본으로 별도 확인해야 합니다.
- 산업단지 규제. 시화국가산업단지, 반월특수지역, 지원시설구역 및 성장관리권역에 포함됩니다. 근린생활시설의 실제 허용 용도와 영업 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 관련. 감정평가상 외국인 등 특정 대상자와 주택 용도에 관한 토지거래허가구역 지정 이력이 기재돼 있습니다. 기재된 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로, 입찰 시점의 적용 여부와 대상 범위는 별도 확인 사항입니다.
- 공부 및 위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않습니다. 다만 현재 점유·임대관계가 확정됐다는 의미는 아닙니다.
- 환금성. 공장·물류센터·업무시설 배후 상권에 위치한 1층 근린생활시설입니다. 매수 수요와 임대수익성이 주거용 부동산과 다를 수 있으며, 2회 유찰 이력을 고려해 실제 매매 수요와 임대료 수준을 검증해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 주식회사써니네의 보증금, 월 차임 15,000,000원, 계약기간, 계약 당사자, 실제 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 대항요건 확인. 2022.11.21. 및 2022.11.01. 신고의 법적 성격을 확인하고, 사업자등록·주민등록·점유의 계속성 등 적용 법률상 대항요건을 검증해야 합니다.
- 점유 신고 중복 여부. 주식회사써니네와 현황서상 주거 점유가 서로 다른 임차관계인지, 같은 점유에 관한 기록인지 확인해야 합니다. 독립된 점유자가 있다면 각각 인수 위험을 판단해야 합니다.
- 확정일자·배당요구. 점유자별 확정일자, 배당요구 여부 및 배당 가능성을 확인한 뒤 미배당 보증금의 승계 여부를 판단해야 합니다.
- 매각물건명세서 원본. 매수인이 인수하는 권리와 특별매각조건, 임차인 관련 기재를 직접 대조해야 합니다.
- 당해세·압류. 국세·지방세 및 국민건강보험공단 압류의 채권 성격, 우선순위, 실제 배당 영향을 확인해야 합니다.
- 현장 점유·명도. 음식점 및 카페의 실제 영업 여부, 시설 소유관계, 임차인의 점유 범위와 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 실거래·임대 시세. 같은 건물 또는 인근 유사 근린생활시설의 최근 거래가격, 실임대료, 공실 및 수익률을 검토해야 합니다. 감정가와 최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 대지권·용도 확인. 집합건물 등기, 대지권 범위, 건축물대장 및 산업단지 내 허용 용도를 대조해야 합니다.
- 관리비·공과금. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 비용과 시설 유지비를 확인해야 합니다.
- 입찰 상한. 최저가 1,990,870,000원을 곧바로 적정 매입가로 간주하지 말고, 확인된 임차보증금 인수액과 실제 거래 시세를 반영해 실질취득비용을 기준으로 산정해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 인수금액
이 사건의 첫인상은 강렬합니다. 감정가 4,063,000,000원짜리 물건이 2회 유찰돼 최저매각가격 1,990,870,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율이 아닙니다. 실제 거래가격 검증 없이 이를 저가 매수 기회로 단정해서는 안 됩니다.
등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 중소기업은행 근저당을 기준으로 후순위 근저당과 압류는 원칙적으로 소멸하고, 담보권 미배당액 1,841,438,700원이 낙찰자에게 자동 승계되는 것도 아닙니다.
반면 말소기준보다 앞선 점유 신고 2건은 분명한 확인 과제입니다. 주식회사써니네의 보증금이 미상이고, 현황서상 주거 점유의 독립성도 확인되지 않았습니다. 대항력과 배당 여부가 확정되지 않은 이상, 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
또한 1층 근린생활시설이라는 용도, 산업단지 배후 입지, 2회 유찰 이력 및 실제 거래 시세 미검증은 환금성과 가격 판단에 신중함을 요구합니다. 추가 유찰로 최저가가 내려가더라도 임차보증금 인수가 발생하면 실질취득비용이 기대만큼 감소하지 않을 수 있습니다.
결론은 가격 메리트 판단 보류, 권리·임차관계 선확인입니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가가 감정가의 몇 퍼센트인지가 아니라, 낙찰 후 실제 얼마를 부담하며 해당 공간을 정상적으로 인도받아 활용할 수 있는지입니다. 임차관계와 최근 거래 시세가 검증되기 전에는 보수적인 입찰 판단이 필요합니다.
