수원지방법원 2025타경53557. 안산시 단원구 성곡동 더하이어티 1층 101호입니다. 사건상 용도는 대지이고, 감정평가상 현황은 근린생활시설(음식점 및 카페)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 14층 건물 내 1층 101호이며, 토지는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
등기상 소유자는 주식회사푸름엔지니어링이고, 2022.12.20. 거래가액 4,061,941,200원으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 중소기업은행 채권최고액 3,000,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤 설정된 근저당권과 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53557 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 성곡동 849 더하이어티 1층 101호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(음식점 및 카페) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 14층 건 내 1층 101호 |
| 소유자 | 주식회사푸름엔지니어링 · 2022.12.20. 거래가액 4,061,941,200원 |
| 감정가 / 최저가 | 4,063,000,000원 / 4,063,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,824,537,653원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 점유가 핵심
말소기준은 2022.12.20. 중소기업은행 근저당권입니다. 2023년 이후 설정된 중소기업은행 추가 근저당, 주식회사웰크론한텍 근저당, 웰컴캐피탈주식회사 근저당과 2025.10.22. 임의경매개시결정, 이후 압류들은 매각으로 소멸합니다. 등기부만 보면 기준이 분명합니다.
② 점유·임차 관계 — 보증금 확인 전 인수액을 0원으로 보면 안 된다
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사써니네 | 더 하이어티 1동 1층 101호 | 2022.11.21 | 미상 | 15,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 현황서상 | 주거 | 2022.11.01 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
보증기관의 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다. 따라서 현재 확인되는 점유·전입 정보 2건은 중복된 보증기관 신고로 제외할 수 있는 구조가 아닙니다. 특히 주식회사써니네는 월 차임 15,000,000원이 확인되지만 보증금은 확인되지 않아, 월 차임 정보만으로 인수 규모를 계산할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 4,063,000,000원이고 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 비교할 실거래 자료가 없어 이 금액을 최근 시세와 대조할 수 없습니다. 따라서 감정가나 2022.12.20. 거래가액 4,061,941,200원만 근거로 현재 최저가가 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
더 중요한 것은 가격 비교의 기준 자체가 아직 확정되지 않았다는 점입니다. 선순위 점유의 보증금이 확인되지 않아 실질취득가 = 낙찰가 + 실제 인수액을 계산할 수 없습니다. 이 물건은 최저가 4,063,000,000원만 보고 응찰 메리트를 판단하기보다, 먼저 점유관계와 보증금 규모를 확정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,063,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 43,030,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 3,000,000,000원 | 3,000,000,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사웰크론한텍 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 4. 근저당 · 웰컴캐피탈주식회사 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 209,970,000원 |
현재 회차 계산에서는 채권 3,810,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 209,970,000원입니다. 다만 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세에 해당하면 우선 차감될 수 있고, 점유자의 보증금·우선변제 관계가 확정되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 4,063,000,000원 | 3,810,000,000원 | 0원 | 209,970,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 3,250,400,000원 | 3,215,496,000원 | 594,504,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 2,600,320,000원 | 2,571,916,800원 | 1,238,083,200원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 3,250,400,000원, 2회 유찰 시 2,600,320,000원으로 내려가지만, 이를 곧바로 실질취득비용이라고 볼 수 없습니다. 선순위 점유 보증금 중 매수인이 승계할 금액이 확인되면 낙찰가 외 비용이 추가될 수 있기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층 101호는 근린생활시설인 음식점 및 카페로 이용 중입니다. 건부지는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도입니다.
- 주위환경. 온누리운동장 남동측 인근으로 공장, 오피스텔, 물류센터 및 각종 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 서측 중로1류(폭 20m~25m), 북측 중로3류(폭 12m~15m)의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 5필 일단의 대체로 사다리형 토지이며 준공업지역, 국가산업단지, 산업단지기타, 지원시설구역, 성장관리권역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,652,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 확인이 최우선. 2022.12.20. 말소기준보다 앞선 전입 2건의 보증금·확정일자·점유관계를 확인해야 실제 인수액을 산정할 수 있습니다.
- 실질취득가를 먼저 계산. 낙찰가만으로 투자성을 판단하지 말고, 확인된 인수액이 있다면 낙찰가에 더해 총 취득부담을 산정해야 합니다.
- 가격 메리트 단정 금지. 실거래 자료가 없어 4,063,000,000원이 최근 시장가격보다 낮은지 확인할 수 없습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 여부에 따라 배당순위와 후순위 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
- 영업·점유 상태 확인. 감정평가상 음식점 및 카페로 이용 중이며, 현황조사상 주식회사써니네의 점유 정보가 있으므로 실제 인도·명도 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 점유·임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “말소기준보다 먼저 들어온 점유를 해결해야 가격이 보인다”
이 사건의 등기 권리구조 자체는 어렵지 않습니다. 2022.12.20. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고 뒤의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 권리분석의 결론은 등기부에서 끝나지 않습니다. 그보다 앞선 2022.11.01.과 2022.11.21. 전입 정보가 존재하고, 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다.
따라서 현재 단계에서는 인수 0원이라고 확정할 수 없고, 실질취득가도 계산할 수 없습니다. 더구나 실거래 자료가 없어 신건 최저가 4,063,000,000원이 시장보다 낮은지도 확인되지 않습니다. 이 물건의 우선순위는 가격 흥정이 아니라 선순위 점유의 보증금과 권리관계를 확정하는 것입니다. 그 확인이 끝난 뒤에야 유찰가와 실질취득비용을 비교할 수 있습니다.
