107,100,000원
수원지방법원 2025타경53708. 시흥시 미산동 상아그린아파트 19층 1903호입니다. 현재 소유자는 김용준이며 2015.12.14. 거래가 125,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리관계의 기준점은 2016.11.23. 현대라이프생명보험주식회사 근저당권 114,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 미래크레디트대부 근저당 22,500,000원, 이홍근 가압류 80,000,000원, 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가 153,000,000원에서 한 차례 유찰된 107,100,000원입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득도 107,100,000원입니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 127,600,000원보다 낮고, 최신 거래 138,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 거래군이 과거 거래군보다 17.8% 하락한 흐름이라, 단순히 과거 전체 평균과 비교해 “싸다”고 판단하는 것은 경계해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53708 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 미산동 82-14 상아그린아파트 101동 19층 1903호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일 면적 실거래 기준 59.95㎡ · 20층 건물 내 19층 |
| 소유자 | 김용준 (2015.12.14. 거래가 125,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 107,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 86,286,027원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 매각물건명세서 비고 | 건물외벽에 101동 표시있음 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 2016.11.23. 을구 10번 현대라이프생명보험주식회사 근저당권입니다. 이후 설정된 미래크레디트대부 근저당권과 이홍근 가압류, 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산에서 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 83.9% 할인과 -17.8% 하락을 함께 봐야 한다
상아그린 동일 면적 59.95㎡의 확인된 실거래는 12건입니다. 전체 12건 평균은 143,750,000원이지만, 가격 판단에는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 127,600,000원, 최신 거래는 2026.08. 138,000,000원이며 최근 거래군은 이전 거래군보다 -17.8% 낮아졌습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.95㎡ | 20 | 138,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2026.05 | 59.95㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 2025.06 | 59.95㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2025.05 | 59.95㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2025.05 | 59.95㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2024.08 | 59.95㎡ | 18 | 150,000,000원 |
| 2024.07 | 59.95㎡ | 20 | 162,000,000원 |
| 2024.06 | 59.95㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2024.04 | 59.95㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.95㎡ | 5건 | 127,600,000원 |
현재 실질취득 107,100,000원은 최근 12개월 평균의 83.9%입니다. 확인된 12건의 최저 거래가 120,000,000원보다도 낮은 가격대입니다. 전체 12건 평균 143,750,000원만 보면 할인폭이 더 크게 보이지만, 과거 고가 거래가 포함되어 있으므로 현재 판단의 중심은 최근 12개월 평균 127,600,000원과 최신 거래 138,000,000원, 그리고 -17.8%의 하락 추세에 두는 편이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,299,400원 |
| 1. 근저당 · 현대라이프생명보험주식회사 | 114,000,000원 | 104,800,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사미래크레디트대부 | 22,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 이홍근 | 80,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 이홍근 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 채권액 216,500,000원 중 104,800,600원이 배당되고, 미배당액은 111,699,400원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당 부족액과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 미산동 소재 미산행복건강센터 동측 인근이며, 주변은 공동주택·근린생활시설·소규모 공장·창고·농경지가 혼재한 일반주거지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 노폭 6m~8m 포장도로에 3면이 접해 차량 출입이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 스라브지붕 20층 건물의 19층 1903호이며 사용승인일은 1995.11.16.입니다. 위생·급배수·도시가스·승강기·화재탐지·소화전·개별난방 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역, 제1종일반주거지역·제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당하며 해당 허가구역은 외국인 등의 주택거래에 한합니다.
- 토지. 사다리형 평탄한 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며 공시지가는 1,716,000원/㎡입니다.
- 환금성. 상아그린은 170세대이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 최근 거래군이 이전 거래군보다 17.8% 낮아진 점은 매각가 산정에 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 143,750,000원보다 최근 12개월 평균 127,600,000원과 최신 거래 138,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전보다 17.8% 낮습니다. 현재 최저가의 할인폭이 향후 가격 하락분까지 충분히 흡수하는지 따져야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 등재는 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 확정일자 여부를 재확인하세요.
- 다음 회차 시나리오. 2회 유찰 시 제시 가격은 74,970,000원, 3회 유찰 시 52,479,000원입니다. 현재 회차와의 가격 차이를 미리 비교할 수 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액 111,699,400원이 발생하더라도 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 전입관계, 실거래 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 시장도 내려왔다”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 현대라이프생명보험주식회사 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며 현재 계산상 인수액은 0원입니다. 감정가 153,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가는 107,100,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 127,600,000원의 83.9% 수준입니다.
다만 최근 시세가 이전 거래군보다 -17.8% 내려왔다는 점이 핵심입니다. 전체 평균 143,750,000원만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 최근 가격대를 기준으로 보면 할인폭은 그보다 작습니다. 여기에 임대관계가 미상인 점까지 확인한 뒤 접근해야 합니다. 이 사건의 승부처는 인수 위험보다는 하락 중인 시세에서 107,100,000원이 충분한 안전마진인지를 판단하는 데 있습니다.
