수원지방법원 2025타경53708. 시흥시 미산동 상아그린아파트 19층 1903호, 전용 59.95㎡ 아파트입니다. 김용준이 2015년 매매로 거래가액 125,000,000원에 취득했고, 현재 등기상 핵심 권리는 2016.11.23. 설정된 현대라이프생명보험주식회사 근저당권 114,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며 이후의 미래크레디트대부 근저당, 이홍근 가압류와 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유관계까지 확인됐다고 단정할 자료는 아닙니다. 따라서 등기상 인수 권리는 0원이지만, 입찰 전 현황조사와 실제 점유 상태의 대조는 별도로 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53708 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 미산동 82-14 상아그린아파트 19층 1903호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.95㎡ · 20층 건물 내 19층 |
| 소유자 | 김용준 · 2015.11.07. 매매 · 거래가액 125,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 153,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 86,286,027원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 사용승인 | 1995.11.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2016.11.23. 현대라이프생명보험주식회사 근저당권 114,000,000원입니다. 이후 2017.03.08. 미래크레디트대부 근저당권 22,500,000원, 2025.04.01. 이홍근 가압류 80,000,000원, 2025.11.13. 이홍근의 강제경매개시결정이 이어집니다. 해당 권리들은 자료상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월을 보면 신건 가격이 높다
상아그린 동일면적 59.95㎡의 실거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 143,750,000원이지만, 가격 판단에서는 오래된 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 5건 평균 127,600,000원과 최신 거래 138,000,000원, 그리고 최근 추세 -17.8%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.95㎡ | 20 | 138,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2026.05 | 59.95㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 2025.06 | 59.95㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2025.05 | 59.95㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2025.05 | 59.95㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2024.08 | 59.95㎡ | 18 | 150,000,000원 |
| 2024.07 | 59.95㎡ | 20 | 162,000,000원 |
| 2024.06 | 59.95㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2024.04 | 59.95㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.95㎡ | 5건 | 127,600,000원 |
| 전체 평균 | 59.95㎡ | 12건 | 143,750,000원 |
현재 최저가 153,000,000원은 전체 12건 평균과 비교해도 106.4%이고, 더 중요한 최근 12개월 평균과 비교하면 119.9%입니다. 최신 거래 138,000,000원보다도 현재 경매 최저가가 높습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 ‘감정가에서 할인된 경매’라고 볼 수 없으며, 현재 가격에는 시세 대비 저가 메리트가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 153,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,942,000원 |
| 2. 근저당 · 현대라이프생명보험주식회사 | 114,000,000원 | 114,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사미래크레디트대부 | 22,500,000원 | 22,500,000원 |
| 4. 가압류 · 이홍근 | 80,000,000원 | 13,558,000원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 이홍근 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 216,500,000원 중 예상 배당액은 150,058,000원이며, 미배당액은 66,442,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이고, 예상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트 벽식조 슬라브지붕 20층 건물 내 19층 1903호입니다.
- 입지. 미산행복건강센터 동측 인근으로 공동주택·근린생활시설·소규모 공장·창고·농경지가 혼재하는 일반주거지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 감정요항표상 노폭 6m~8m 포장도로에 3면이 접해 차량 출입이 가능합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·제3종일반주거지역·가축사육제한구역·과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 건물 상태 자료. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 사용승인일은 1995.11.16입니다.
- 환금성. 상아그린은 170세대이며 동일면적 거래 12건이 확인되지만, 최근 12개월 평균은 127,600,000원이고 최근 추세는 -17.8%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 할인 가격으로 보지 말 것. 최저가 153,000,000원은 최근 12개월 평균의 119.9%입니다.
- 최신 실거래 우선 확인. 최신 거래는 2026.08의 138,000,000원이며 현재 최저가보다 낮습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전 거래보다 -17.8%인 흐름이므로 전체 평균 143,750,000원만 기준으로 입찰가를 잡지 않는 편이 타당합니다.
- 유찰 시 재평가. 1회 유찰 시 122,400,000원, 2회 유찰 시 97,920,000원 시나리오를 당시 최신 실거래와 다시 비교해야 합니다.
- 점유 상태 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현황조사와 실제 점유관계를 대조해야 합니다.
- 배당·권리 원본 대조. 말소기준권리, 배당요구, 당해세 및 실제 매각물건명세서 내용을 입찰 전 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸, 가격은 보류”
이 사건의 등기 구조는 명확합니다. 2016.11.23. 현대라이프생명보험주식회사 근저당권을 말소기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 그 권리 안정성이 곧 가격 매력을 의미하지는 않습니다.
현재 신건 최저가 153,000,000원은 최근 12개월 평균 127,600,000원의 119.9%이고, 최신 거래 138,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세가 -17.8%인 상황까지 감안하면 현재 회차에서 ‘시세보다 싸다’는 결론은 성립하지 않습니다. 권리는 소멸형, 가격은 보류. 이 물건의 핵심은 권리 인수보다 현재 153,000,000원을 지불할 가격 근거가 있는지를 따지는 데 있습니다.
