수원지방법원 2025타경53719. 안산시 상록구 일동 ‘해오름빌’ 5층 502호, 전용 37.19㎡ 다세대주택입니다. 현재 등기부상 소유자는 심옥희이며, 2021.12.27. 매매를 원인으로 2021.12.29. 소유권을 취득했고 거래가액은 120,000,000원입니다. 과거 반월신용협동조합 근저당 91,000,000원과 반월농업협동조합 근저당 78,000,000원은 각각 이미 말소돼 현재 인수 판단의 핵심은 아닙니다.
핵심은 조혜원의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.11.20., 확정일자는 2021.12.17., 전입·점유개시는 2021.12.27.이고 보증금은 120,000,000원입니다. 2025.11.20. 임차권등기가 접수됐으며, 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 이후 2025.11.25. 조혜원이 채권자로 강제경매를 신청했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53719 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 일동 546-3 해오름빌 5층 502호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 상록구 첨성길 9-17 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 37.19㎡ · 5층 건물 내 5층 502호 |
| 소유자 | 심옥희 (2021.12.27. 매매 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 채권자 / 청구 | 조혜원 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 임차권이 매수인에게 남는다
과거 근저당 2건은 등기부상 이미 말소됐습니다. 데이터상 말소기준으로 선언된 2025.11.25. 강제경매개시결정보다 앞선 2025.11.20. 조혜원의 주택임차권은 매각으로 소멸하지 않는 권리로 분류돼 있습니다. 전입·점유개시일도 2021.12.27.로 앞서며, 확정일자 2021.12.17.과 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조혜원 | 건물 제5층 502호 전부 | 120,000,000원 | 2021.12.27. | 2021.12.17. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
해오름빌은 총 8세대, 2014.01.13. 준공된 다세대주택입니다. 전용 37.19㎡로 면적이 일치하는 실거래는 2021.12. 5층 120,000,000원 1건이며, 최근 12개월 평균과 최신 거래가도 데이터상 각각 120,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 37.19㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 37.19㎡ | 1건 | 120,000,000원 |
신건 최저가 자체만 보면 실거래 120,000,000원과 같은 100.0%입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 미배당분까지 포함해야 합니다. 매각가 120,000,000원에서는 집행비용 2,480,000원을 제외한 117,520,000원이 임차인에게 배당되고, 부족분 2,480,000원이 매수인에게 남습니다. 따라서 실질취득은 122,480,000원으로 최근 시세 120,000,000원의 약 102.1%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 1. 임차인 조혜원 보증금 | 120,000,000원 | 117,520,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 조혜원 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 120,000,000원 가정에서 조혜원 보증금의 미배당액은 2,480,000원이며, 데이터상 매수인 인수액도 2,480,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 502호입니다.
- 주위환경. 안산시 상록구 일동 소재 이익선생묘 북동측 인근으로, 단독주택·다세대주택 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.8.26.~2026.8.25.입니다.
- 토지. 토지면적 263.0㎡, 지목 대, 공시지가 1,490,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 확인돼 있습니다.
- 환금성 참고. 해오름빌은 총 8세대이며 동일 전용면적 실거래 표본은 1건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 판단. 신건은 120,000,000원에 낙찰받아도 인수 2,480,000원을 더해 122,480,000원으로 계산해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 1회·2회 유찰 시에도 인수액이 늘어 실질취득은 각각 122,128,000원·121,782,400원입니다.
- 임차권 원본 대조. 조혜원의 임차권등기, 전입 2021.12.27., 확정일자 2021.12.17., 보증금 120,000,000원 및 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 조혜원과 강제경매 신청채권자 조혜원이 동일하며, 데이터에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있습니다.
- 시세 표본 한계. 동일 면적 실거래가 1건이므로 120,000,000원을 넓은 거래시장의 확정 시세처럼 보기는 어렵습니다.
- 배당 변동 가능성. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 인수액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지는 구조가 아니다”
이 물건의 핵심은 감정가 120,000,000원이 아니라 대항력 있는 120,000,000원 임차보증금입니다. 신건에서 이미 실질취득이 122,480,000원으로 최근 시세 120,000,000원을 웃돌고, 유찰돼도 미배당 보증금 인수가 커져 1회 122,128,000원, 2회 121,782,400원으로 실질취득이 거의 내려가지 않습니다. 총 8세대 다세대주택이고 동일 면적 실거래 표본도 1건뿐입니다. 여기에 임차인과 경매신청 채권자가 같은 인물이라는 확인 포인트도 남습니다. 최저가가 싸 보이는 것과 실제로 싸게 취득하는 것은 전혀 다른 사건입니다.
