수원지방법원 2025타경53719. 경기도 안산시 상록구 일동 해오름빌 5층 502호, 전용 37.19㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 120,000,000원이지만 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 58,800,000원입니다. 숫자만 보면 감정가보다 절반 이상 저렴하게 취득할 기회처럼 보입니다.

하지만 이 사건의 핵심은 등기부 을구 5번 주택임차권입니다. 임차인 조혜원은 2021년 12월 27일 전입 및 점유를 시작했고, 2021년 12월 17일 확정일자를 받았습니다. 2025년 11월 20일 임차권등기가 이루어졌으며, 그 뒤인 2025년 11월 25일 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 기존 근저당권들은 이미 말소된 상태입니다.

매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기가 있고, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 즉 낙찰자가 매각대금만 내고 모든 권리를 깨끗하게 정리할 수 있는 구조가 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 먼저 생긴 임차권이 남는다

등기부에는 과거 반월신용협동조합의 채권최고액 91,000,000원 근저당과 반월농업협동조합의 채권최고액 78,000,000원 근저당이 기록되어 있습니다. 그러나 두 근저당은 각각 2014년 5월 8일과 2021년 12월 29일에 이미 말소됐습니다. 따라서 이 사건에서 주의할 선순위 권리는 과거 근저당이 아니라 조혜원의 대항력 있는 임차권입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.2억

조혜원은 임차권등기를 마친 실제 임차인으로 파악되며, 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고가 아닙니다. 보증금은 120,000,000원 한 번만 계산합니다. 배당요구도 이루어졌고, 우선변제권을 행사할 수 있는 것으로 분석됩니다.

다만 등기부상 확정일자 기재에는 100,000,000원이라는 금액이 함께 표시되어 있습니다. 전체 임차보증금 120,000,000원과 차이가 있으므로, 확정일자별 우선변제 범위 및 증액 여부를 임대차계약서 원본과 배당관계 서류로 확인해야 합니다. 아래 예상배당은 보증금 120,000,000원을 기준으로 한 계산입니다.

③ 가격 비교 — 49% 낙찰가보다 중요한 실질취득금액

해오름빌은 2014년 준공된 8세대 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 동일 전용면적 37.19㎡ 거래는 2021년 12월의 120,000,000원 거래 1건입니다. 해당 거래는 현재 시점보다 오래된 사례이므로 2026년 현재 시세를 입증하는 최신 거래로 보기는 어렵습니다.

핵심 계산은 다음과 같습니다.

여기서 중요한 점은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어날 수 있다는 것입니다. 낙찰가가 낮아져도 임차인의 보증금 총액이 사라지는 것이 아니므로, 매수인이 부담하는 실질취득금액은 보증금 120,000,000원 부근에 머무릅니다.

④ 회차별 시나리오 — 유찰되어도 총취득금액은 거의 같다

회차별 금액은 예상배당 및 집행비용 추정을 적용한 시나리오입니다. 실제 배당액·인수액은 배당순위 및 확정채권액 등에 따라 변동될 수 있습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)

매각대금 58,800,000원 중 집행비용 1,458,400원을 먼저 차감하면 임차인에게 배당 가능한 금액은 57,341,600원입니다. 보증금 120,000,000원에 미치지 못하므로 62,658,400원이 미변제 잔액으로 남습니다.

경매 신청채권자와 임차인이 모두 조혜원이므로, 신청채권 관련 별도 배당 0원을 보증금과 독립된 추가 인수채무로 중복 계산하지 않습니다. 실제 배당에서는 확정일자에 표시된 금액, 배당순위, 집행비용 및 기타 우선채권에 따라 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 안산시 상록구 일동 소재 이익선생묘 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택 및 다세대주택 등이 형성된 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 남동측으로 약 6m 폭의 포장도로와 접합니다. 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 2014년 1월 준공된 철근콘크리트구조의 5층 건물입니다. 적벽돌 치장 및 외장타일 마감, 이중창호, 위생·급배수·도시가스·난방설비 등을 갖추고 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 성장관리권역 등에 속합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 이력도 있으므로 적용 여부를 확인해야 합니다. 공시지가 자료는 1㎡당 1,490,000원이며 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인 가능한 동일 면적 실거래가 2021년 12월 1건에 그쳐 현재의 적정 매매가격과 매수 수요를 판단하기 위한 추가 비교가 필요합니다. 대단지 공동주택과 동일한 환금성을 전제하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차권 인수 확인. 을구 5번 주택임차권등기는 보증금 전액 변제 전에는 말소되지 않는 것으로 명시되어 있습니다. 매각물건명세서를 최우선으로 확인해야 합니다.
• 실질취득금액 기준 판단. 현재 최저가 58,800,000원이 아니라 예상 실질취득 121,458,400원을 취득원가의 출발점으로 삼아야 합니다.
• 확정일자 금액 검토. 보증금은 120,000,000원인데 확정일자 기재에는 100,000,000원이 표시되어 있습니다. 임대차계약의 변경 및 우선변제 범위를 확인해야 합니다.
• 임차인·신청채권자 관계. 조혜원이 임차인과 경매 신청채권자로 모두 등장합니다. 실제 보증금 지급내역, 임대차계약, 채권관계, 집행권원 등을 대조해야 합니다.
• 배당액 변경 가능성. 예상배당 57,341,600원과 예상 인수액 62,658,400원은 확정 금액이 아닙니다. 배당순위와 기타 우선채권에 따라 변동할 수 있습니다.
• 유찰 효과 착시. 3회·4회 유찰을 가정해도 실질취득금액은 약 1.21억원 수준입니다. 입찰가 인하와 투자원가 인하를 혼동하지 않아야 합니다.
• 임차권 말소·명도. 임차보증금 잔액을 해결하지 못할 경우 권리 정리와 점유 이전에 문제가 발생할 수 있습니다. 실제 점유 상태도 별도로 확인해야 합니다.
• 관리비 및 부대비용. 미납 관리비 중 승계 가능 부분, 취득세, 수리비, 명도비용 등을 별도로 조사해야 합니다.
• 현재 거래가격 확인. 2021년 실거래 1건만으로 현재 시세를 판단하기 어렵습니다. 인근 유사 다세대주택의 최근 거래와 실제 매도 가능 가격을 추가 검토해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 및 법원의 매각조건을 재확인해야 합니다.

맺으며 — “반값 낙찰 ≠ 반값 취득”

이 물건에서 가장 위험한 숫자는 49%입니다. 감정가 120,000,000원짜리 다세대주택을 58,800,000원에 살 수 있다는 사실만 보면 매우 큰 할인처럼 느껴집니다. 그러나 그 뒤에는 보증금 120,000,000원의 대항력 임차인이 있습니다.

현재 회차에서 예상되는 보증금 인수액은 62,658,400원이며, 낙찰가를 포함한 실질취득금액은 121,458,400원입니다. 3회, 4회까지 유찰된다고 가정해도 총취득금액은 보증금 규모인 약 1.2억원 부근에서 크게 내려가지 않습니다. 따라서 유찰 횟수나 최저가 할인율만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

더구나 확인 가능한 거래는 2021년 12월 1건뿐이고, 8세대 규모의 소규모 다세대주택이라는 점에서 현재 시장가격과 환금성에 관한 불확실성도 남습니다. 매각물건명세서에 명시된 임차권 인수 위험까지 고려하면 최저가만을 근거로 적극 입찰할 만한 구조는 아닙니다.

결론은 입찰 신중. 이 사건의 핵심은 얼마나 낮은 가격에 낙찰받느냐가 아니라, 인수할 임차보증금까지 포함해 얼마에 취득하는가입니다. 보증금 잔액 처리와 현재 매매 가능 가격을 명확하게 확인하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.