수원지방법원 2025타경53723. 경기도 시흥시 능곡동 574의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 2층이고, 토지는 215.7㎡의 대지입니다. 권리의 기준점은 2011.09.06 설정된 달월신용협동조합 근저당권 435,500,000원입니다. 그보다 앞선 안산농업협동조합·우리은행 근저당은 이미 말소됐고, 기준권리 뒤에 남은 국세 압류와 박경래 명의의 후순위 근저당들은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 “인수 0원”만으로 판단을 끝내기 어렵습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 홍엽의 전입이 확인되지만 점유 부분과 보증금이 미상입니다. 전입일은 2024.05.20로 말소기준보다 늦어 대항력은 없으므로 보증금 자체를 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 문제는 현재 점유 상태와 실제 사용관계입니다. 감정평가에서도 지하 1층은 주차장 및 주택 용도로 탐문됐고 현재 공실로 조사돼, 입찰 전 현장 확인이 특히 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53723 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 능곡동 574 · 경기도 시흥시 목실길 3-6 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지 | 대 215.7㎡ · 평지 · 가로장방 · 소로한면 |
| 건물 구조 / 이용 | 철근콘크리트구조 지하1층/지상2층 · 지하1층 주차장·주택용도, 1층 방·거실·주방·화장실·현관, 2층 방2·홀·화장실·다용도실 |
| 소유자 | 안성임 |
| 감정가 / 최저가 | 944,082,000원 / 944,082,000원 (신건) |
| 청구액 | 306,372,071원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2011.09.06 달월신용협동조합 근저당권입니다. 2010년의 근로복지공단·시흥시 압류는 이미 해제·말소됐고, 안산농업협동조합 근저당 2건과 우리은행 근저당도 등기부상 말소됐습니다. 말소기준 이후의 국세 압류, 박경래 명의 후순위 근저당권 2건 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 박경래의 을구 11번·12번 근저당권은 2025.12.24 주식회사에스투제약으로 이전됐으나 선후순위 자체는 그대로 후순위입니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금·점유 부분은 미상
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍엽 | 미상 | 2024.05.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 홍엽의 전입일은 2024.05.20로 2011.09.06 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 확인되더라도 대항력에 기한 낙찰자 승계는 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 구체적인 점유 범위가 확인되지 않았으므로, 명도와 실제 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 신건 944,082,000원
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 944,082,000원이 현재 시장에서 싼지 비싼지를 단정할 근거가 없습니다. 특히 단독주택과 토지는 아파트처럼 동일 평형 거래를 단순 비교하기 어렵고, 토지 215.7㎡의 위치·도로조건과 건물 상태·사용관계를 함께 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 944,082,000원 | 932,241,180원 | 583,258,820원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 755,265,600원 | 745,312,944원 | 770,187,056원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 604,212,480원 | 595,770,355원 | 919,729,645원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당은 583,258,820원에서 770,187,056원, 919,729,645원으로 커지지만 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 따라서 미배당 증가를 낙찰자의 추가 부담으로 오해하면 안 됩니다. 가격 판단의 핵심은 채권액이 아니라 현물 자체의 시장가치입니다.
④ 예상배당표 (매각가 944,082,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,840,820원 |
| 1. 근저당 · 달월신용협동조합 | 435,500,000원 | 435,500,000원 |
| 2. 을구 11번 근저당 | 600,000,000원 | 496,741,180원 |
| 3. 을구 12번 근저당 | 480,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,515,500,000원 중 932,241,180원이 배당되고 583,258,820원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 승지초등학교 남동측 인근이며 단독주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 이용이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 대 215.7㎡, 평지·가로장방·소로한면이며 공시지가는 1,337,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종전용주거지역·지구단위계획구역·상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당하며 소로1류에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층/지상2층으로 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 인근 단독주택·토지의 개별 거래와 토지가격을 별도로 비교해 944,082,000원의 적정성을 확인해야 합니다.
- 홍엽 점유 확인. 대항력은 없지만 보증금·점유 부분이 미상입니다. 실제 점유 여부와 명도 대상자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 지하 1층 확인. 건축물현황도상 주차장·창고와 감정평가상 주차장·주택 탐문내용이 함께 존재하므로 현재 이용상태를 직접 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 감정서상 제시외 발코니·창고가 함께 매각되는 점을 확인해야 합니다.
- 후순위 미배당 구분. 후순위 근저당 미배당 583,258,820원은 낙찰자 인수액이 아닙니다. 배당 부족과 매수인 승계를 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 현장 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증되지 않았다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2011.09.06 달월신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 국세 압류와 후순위 근저당들은 매각으로 소멸합니다. 홍엽 역시 2024.05.20 전입이라 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 단독주택+토지라는 개별성 높은 물건에 실거래 비교자료가 없고, 임차인의 보증금·점유 부분도 미상입니다. 따라서 이 사건의 승부처는 권리보다 944,082,000원이 실제 현물가치에 비해 적정한지 검증하는 일입니다. 권리는 통과, 가격과 현장은 확인이 필요한 신건으로 보는 것이 맞습니다.
