수원지방법원 2025타경53723. 시흥시 능곡동 574의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 215.7㎡, 지목은 대이며 제1종전용주거지역에 속합니다. 건물은 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 2층으로, 감정 당시 지하 1층은 주차장·주택 용도로 조사됐으나 현재는 공실 상태로 기재돼 있습니다. 제시외 발코니와 창고도 일괄매각에 포함됩니다.
권리의 기준점은 2011년 달월신용협동조합 근저당입니다. 이보다 앞서 설정됐던 안산농협·우리은행 근저당과 과거 압류는 이미 말소됐고, 기준권리 이후의 박경래 근저당, 국 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 확인되는 임차인 홍엽의 전입도 기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 배당구조에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53723 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 능곡동 574 · 경기도 시흥시 목실길 3-6 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 토지 215.7㎡ · 지하 1층 / 지상 2층 |
| 소유자 | 안성임 |
| 감정가 / 최저가 | 944,082,000원 / 660,857,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 달월신용협동조합 / 306,372,071원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 토지 | 대 · 제1종전용주거지역 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 |
| 공시지가 | 1,337,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 소멸 구조
말소기준은 2011.09.06 을구 5번 달월신용협동조합 근저당권, 채권최고액 435,500,000원입니다. 이후 2022년 박경래 명의 근저당 2건이 설정됐고, 두 근저당은 2025.12.24 주식회사에스투제약으로 이전 등기가 이루어졌습니다. 2025.08.07 국 압류와 2025.11.14 임의경매개시결정 역시 기준권리 이후입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 전입은 말소기준보다 후순위
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍엽 | 미상 | 2024.05.20 | 미상 | 미상 | 후순위 | 미상 | 0원 추정 |
홍엽의 전입일은 2024.05.20로 말소기준일 2011.09.06보다 늦습니다. 따라서 기준권리와의 선후관계만 보면 후순위입니다. 다만 점유부분과 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 임차관계의 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 가격 구조 — 1회 유찰로 감정가의 70%
감정가는 944,082,000원, 현재 최저매각가는 660,857,000원으로 감정가의 70%입니다. 다만 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 이 사건에서는 권리 인수액이 0원으로 추정되므로, 현재 회차의 실질취득액도 660,857,000원 수준입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (70%) | 660,857,000원 | 651,848,430원 | 863,651,570원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 462,599,900원 | 455,573,901원 | 1,059,926,099원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 323,819,930원 | 318,486,451원 | 1,197,013,549원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 660,857,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,008,570원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 달월신용협동조합 | 435,500,000원 | 435,500,000원 |
| 3. 을구 11번 근저당 · 박경래 | 600,000,000원 | 216,348,430원 |
| 4. 을구 12번 근저당 · 박경래 | 480,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표는 채권최고액 기준의 추정입니다. 을구 11번·12번 근저당은 2025.12.24 주식회사에스투제약으로 이전 등기되어 있습니다. 신청채권자의 경매 청구액은 306,372,071원이며, 위 배당표는 달월신용협동조합 근저당 채권최고액 435,500,000원을 기준으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 능곡동 소재 승지초등학교 남동측 인근. 단독주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 이용이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 2층 건물. 외벽은 치장벽돌 노출쌓기, 내벽은 벽지·타일 및 일부 인테리어 마감, 창호는 하이사시입니다.
- 이용상태. 지하 1층은 주차장·주택 용도로 조사됐으나 현재 공실. 1층은 방·거실·주방·화장실·현관, 2층은 방 2·홀·화장실·다용도실 구조로 조사됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 215.7㎡, 지목 대, 평지·가로장방·소로한면. 공시지가는 1,337,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종전용주거지역·지구단위계획구역·상대보호구역·과밀억제권역 등이 포함되며, 토지거래계약에관한허가구역도 포함되어 있습니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 홍엽의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부, 실제 점유부분을 매각물건명세서·현황조사서에서 다시 확인하세요.
- 지하 1층 이용상태. 건축물현황도상 주차장 및 창고이나 감정평가에서는 주차장 및 주택으로 탐문됐습니다. 현장 사용상태를 직접 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 함께 감정서상 제시외 발코니·창고가 포함됩니다. 매각 대상과 현황을 원본에서 대조하세요.
- 근저당 이전관계. 을구 11번·12번 근저당은 주식회사에스투제약으로 이전 등기되어 있으므로 배당관계와 채권신고 현황을 확인하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 감정가 할인율만으로 시세 대비 저가라고 단정하지 말고 토지와 건물의 개별 가치를 따로 검토하세요.
- 토지 규제. 토지거래계약에관한허가구역 포함 여부가 표시되어 있으므로 적용 범위와 절차를 확인하세요.
- 명도. 지하 1층은 공실로 조사됐지만 임차인 1명이 확인된 만큼 실제 점유 위치와 인도 범위를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 승부처는 점유와 가격 확인
이 사건의 권리 기준점은 2011.09.06 달월신용협동조합 근저당입니다. 현재 남아 있는 주요 등기권리는 그 뒤에 설정됐고, 임차인 홍엽의 전입도 2024.05.20로 후순위입니다. 그래서 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 0원, 현재 실질취득액이 660,857,000원으로 계산됩니다.
다만 임차인의 보증금·확정일자·배당요구 및 점유부분이 구체적으로 확인되지 않았고, 지하 1층의 공부상 용도와 감정 당시 탐문 이용상태에도 차이가 있습니다. 또 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 실제 시장가격보다 싸다고 볼 근거는 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 자체보다 임차관계·현장 이용상태·응찰가격 검증이 입찰 전 핵심입니다.
