127,400,000원
수원지방법원 2025타경53775. 안산시 단원구 선부동 현대파크빌 3층 302호, 전용 54.535㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 있는 임차권과 확약서의 효과입니다. 임차인 양재훈은 임대차계약일 2021.12.05., 확정일자 2021.12.06., 전입·점유개시 2022.01.06.으로 2025.03.11. 국민건강보험공단 압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로 대항력이 있고, 현재 최저가 127,400,000원으로 배당하면 보증금 169,000,000원 중 일부가 남아 매수인에게 이어지는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서 비고에는 2026.04.24. 신청채권자 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고, 잔존 임차보증금반환청구와 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 이 확약은 양재훈 임차권에 적용되므로, 배당계산상 부족액이 있더라도 매수인이 실질적으로 떠안을 금액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53775 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 선부동 1108-14 현대파크빌 3층 302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 54.535㎡ · 방3·거실·주방겸식당·화장실2 · 5층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 오창진 (2022.01.27. 소유권이전 · 거래가액 169,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 127,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 169,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 해소
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 양재훈 | 전유부분의 전부 주거(임차권등기) | 169,000,000원 | 2022.01.06. / 2021.12.06. | 대항력 우선변제 확약·말소동의 |
실제 임차인은 1명입니다. 양재훈은 전입신고와 점유개시가 말소기준인 2025.03.11. 압류보다 앞서며 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 현재 회차 배당계산만 보면 보증금 부족분 44,183,600원이 발생합니다.
말소기준인 국민건강보험공단 압류 이후의 안산시 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행·최경옥 근저당권은 등기부상 이미 말소돼 현재 인수대상이 아닙니다.
② 시세 비교 — 실질취득 1.274억, 최근 기준 시세의 77.7%
현대파크빌은 총 7세대, 2012.10.23. 사용승인된 소규모 다세대주택입니다. 확인된 동일 면적 거래는 아래 2건이며, 최신 거래는 2023.01. 164,000,000원입니다. 최근 기준 평균도 164,000,000원으로 잡혀 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 54.54㎡ | 2 | 164,000,000원 |
| 2022.01 | 54.54㎡ | 3 | 169,000,000원 |
| 전체 평균 | 54.54㎡ | 2건 | 166,500,000원 |
현재 최저가 127,400,000원은 최근 기준 평균 164,000,000원의 77.7%입니다. 확약을 반영한 실질취득도 127,400,000원이므로 가격 비교 기준은 최저가와 동일합니다. 최신 확인 거래 164,000,000원과 비교해도 36,600,000원 낮습니다. 다만 최근 가격 추세는 이전 대비 -3.0%로 하락 방향이며, 거래 표본도 많지 않아 과거 거래가만으로 현재 매도가격을 단정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,583,600원 |
| 1. 임차인 양재훈 보증금(우선변제) | 169,000,000원 | 124,816,400원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 169,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 적용하면 임차보증금 미배당액은 44,183,600원입니다. 그러나 2026.04.24. 확약으로 잔존 임차보증금반환청구와 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산화정초등학교 북서측 인근이며, 주변은 유사 규모 다세대주택이 밀집한 주거지역으로 공원과 학교가 산재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 서측 직선거리 약 600m에 달미역(서해선)이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 3층 302호이며, 개별난방·위생·급배수설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·상대보호구역 등에 해당하며, 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 공시지가. 1,534,000원/㎡이며 토지면적은 230.0㎡입니다.
- 환금성. 총 7세대 소규모 다세대주택이고 확인된 동일 면적 실거래가 2건이어서, 대단지 아파트보다 가격 확인과 매도기간에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.24. 확약에서 잔존 임차보증금반환청구와 대항력 포기, 임차권등기 말소 동의의 대상과 조건을 매각물건명세서 원문과 함께 확인하세요.
- 배당과 인수를 구분. 현재 회차 배당표상 부족액은 44,183,600원이지만, 확약을 반영한 실질 인수는 0원입니다.
- 가격 기준. 현재 실질취득 127,400,000원은 최근 기준 시세 164,000,000원의 77.7%입니다. 다만 최근 추세가 -3.0%여서 현재 매물가격 확인이 필요합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 7세대 규모이고 실거래 표본이 적으므로 주변 유사 다세대의 매매호가·전세가·대출 가능액을 함께 비교하세요.
- 현황 확인. 감정평가 당시 내부는 관계인 부재로 건축물현황도와 탐문조사에 따라 파악됐으므로 실제 내부 상태를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 핵심은 ‘44,183,600원’이 아니라 확약의 효력
이 사건은 숫자만 보면 대항력 임차인의 보증금 169,000,000원이 현재 최저가 127,400,000원을 넘어서 44,183,600원의 인수위험이 생기는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 2026.04.24. 주택도시보증공사의 확약으로 잔존 보증금반환청구와 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 127,400,000원이고, 최근 기준 평균 164,000,000원의 77.7%입니다. 감정가 182,000,000원에서 1회 유찰돼 가격은 낮아졌지만, 최근 가격 추세가 -3.0%이고 7세대 소규모 다세대주택이라는 점은 환금성 측면에서 별도로 봐야 합니다. 이 물건의 최종 확인 포인트는 확약서 원문의 효력과 현재 시장가격입니다.
