수원지방법원 2025타경53775. 안산시 단원구 선부동 현대파크빌 3층 302호, 전용 54.535㎡ 다세대주택입니다. 소유자 오창진은 2022.01.27. 169,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2024.01.18. 등기된 양재훈의 주택임차권입니다. 임대차계약일 2021.12.05., 확정일자 2021.12.06., 주민등록·점유개시일 2022.01.06., 보증금 169,000,000원으로 대항력과 우선변제권을 갖춘 구조입니다.
등기 흐름만 보면 이 임차권은 2025.03.11. 국민건강보험공단 압류보다 먼저 성립해 원칙적으로 매수인 인수 위험을 따져야 합니다. 그러나 2026.04.24. 신청채권자 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차권에 한해 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53775 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 선부동 1108-14 현대파크빌 3층 302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 54.535㎡ · 방3·거실·주방겸식당·화장실2 · 5층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 오창진 (2022.01.27. 거래가 169,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 182,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 169,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약으로 실질 인수 0원*
2012년 설정된 국민은행 근저당 111,600,000원과 최경옥 근저당 36,000,000원은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 판단의 기준으로 제시된 권리는 2025.03.11. 국민건강보험공단 압류이며, 그 이전인 2024.01.18. 양재훈의 주택임차권이 존재합니다. 그 뒤 안산시 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양재훈 | 169,000,000원 | 2022.01.06 | 2021.12.06 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 양재훈은 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 등기된 실제 임차권자로, 보증금은 한 번만 계산합니다. 배당요구도 2024.01.18. 접수돼 있습니다.
* 확약을 반영하지 않는 회차별 단순 룰 계산에서는 1회 유찰 시 26,238,400원, 2회 유찰 시 54,950,720원의 인수액이 산출되지만, 2026.04.24. 확약을 반영한 실질 인수액은 양재훈 임차권에 한해 0원으로 판단합니다.
② 시세 비교 — 신건 실질취득은 최근 시세보다 높다
현대파크빌은 총 7세대, 2012.10.23. 준공된 소규모 다세대주택입니다. 비교 가능한 전용 54.54㎡ 거래는 2022.01. 3층 169,000,000원, 2023.01. 2층 164,000,000원으로 총 2건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 54.54㎡ | 2 | 164,000,000원 |
| 2022.01 | 54.54㎡ | 3 | 169,000,000원 |
| 전체 평균 | 54.54㎡ | 2건 | 166,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 54.54㎡ | 1건 | 164,000,000원 |
가격 판단에서는 과거 거래까지 섞인 전체 평균 166,500,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 164,000,000원을 우선합니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 182,000,000원은 최근 시세의 111.0%로, 최근 거래보다 18,000,000원 높습니다. 최근 가격이 이전 거래 대비 -3.0%로 내려온 점까지 감안하면, 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,348,000원 |
| 1. 임차인 양재훈 보증금 | 169,000,000원 | 169,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 169,000,000원 | 9,652,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차인 양재훈 보증금 169,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 9,652,000원이 배당됩니다. 신청채권자 미배당액은 159,348,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산화정초등학교 북서측 인근으로, 유사 규모 다세대주택이 밀집한 주거지역이며 공원과 학교가 산재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근 버스정류장이 있으며, 서측 직선거리 약 600미터 지점에 달미역(서해선)이 위치합니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 방3·거실·주방겸식당·화장실2 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 3층 302호이며 개별난방·위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 토지. 대지 230.0㎡, 평지·세로장방형이며 공시지가 1,534,000원/㎡입니다.
- 환금성. 현대파크빌은 7세대의 소규모 다세대이고 비교 거래도 2건으로, 가격 판단 표본이 많지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.24. 제출된 대항력 포기·잔존 임차보증금반환청구 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 범위와 조건을 입찰 전 원문으로 대조해야 합니다.
- 가격 상한 점검. 현재 실질취득 182,000,000원은 최근 거래 164,000,000원의 111.0%입니다. 권리 안전만 보고 가격 프리미엄을 허용하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 이전 거래 추세가 -3.0%이므로 전체 평균 166,500,000원만 근거로 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
- 유찰 시 인수 계산 구분. 데이터상 단순 룰 계산은 1회 유찰 시 26,238,400원, 2회 유찰 시 54,950,720원이지만, 확약을 적용하면 양재훈 임차권의 실질 인수는 0원*입니다.
- 현황 확인. 내부 이용상태는 관계인 부재로 건축물현황도와 탐문조사를 근거로 평가됐으므로 실제 점유·내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역. 지정기간 2025.08.26.~2026.08.25.의 적용 대상과 입찰자 해당 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원*이어도, 111%면 싸지 않다”
이 사건의 핵심은 두 갈래입니다. 권리에서는 보증금 169,000,000원의 대항력 있는 양재훈 임차권이 존재하지만, 2026.04.24. 확약으로 잔존 보증금반환청구와 대항력이 포기되고 임차권등기 말소에 동의돼 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 반면 가격에서는 신건 최저가 182,000,000원이 그대로 실질취득액이며, 최근 12개월 평균·최신 거래 164,000,000원의 111.0%입니다. 거래 추세도 -3.0%입니다. 따라서 결론은 명확합니다. 확약으로 권리는 해소됐지만, 현재 가격은 최근 시세 이상. 신건 최저가만 보고 할인 물건으로 평가하기 어렵습니다.
