수원지방법원 2025타경53799. 안산시 상록구 부곡동 ‘공원그린빌’ 5층 501호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다. 현재 소유자는 최정민이며 2019.08.09. 거래가 94,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석은 등기부만 보면 복잡해 보이지만 승부처는 명확합니다. 2022.04.28. 주택도시보증공사의 가압류가 말소기준이고, 그보다 앞선 2019.08.05. 전입과 2019.07.22. 확정일자를 갖춘 김기덕의 임차권이 존재합니다.
통상 구조라면 김기덕은 대항력과 우선변제권을 가진 임차인으로서 매각대금에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 부족분이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 실제 배당 시뮬레이션도 매각가 94,000,000원에서 집행비용 2,092,000원을 먼저 차감해 김기덕에게 91,908,000원을 배당하고 2,092,000원 부족이 발생하는 것으로 계산돼 있습니다. 그러나 이 사건에는 이 일반 원칙을 뒤집는 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53799 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 653-13 공원그린빌 5층 501호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 정재로11길 25 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형 다세대주택) · 대상 면적 32.76㎡ · 철근콘크리트조 5층 중 5층 |
| 소유자 | 최정민 (2019.08.09. 소유권이전 · 거래가액 94,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 94,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 94,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 준공 / 규모 | 2014.01.23 · 7세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 핵심
김기덕의 전입일은 2019.08.05., 점유개시일은 2019.08.02., 확정일자는 2019.07.22.로 말소기준인 2022.04.28. 주택도시보증공사 가압류보다 빠릅니다. 따라서 원칙상 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 2023.11.02.에는 보증금 94,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 확인됩니다.
말소기준 이후의 안산시 압류, 국세 압류, 강제경매개시결정 및 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 등기가 소멸한다는 사실만으로 선순위 임차인의 미배당 보증금까지 자동 소멸하는 것은 아니므로, 이 사건에서는 2026.01.08. 확약서가 실질 인수액을 0원으로 만드는 핵심 문서입니다.
② 임차인·점유자 분석
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김기덕 | 2019.08.05 | 2019.07.22 | 94,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
| 최세영 | 2024.09.04 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 추가 확인 |
| 유아름 | 2025.07.09 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 추가 확인 |
* 김기덕은 일반 배당 규칙만 적용하면 94,000,000원 중 91,908,000원을 배당받고 2,092,000원이 미배당되는 계산입니다. 그러나 제출된 확약서 때문에 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 싸지만, 면적이 맞지 않는다
공원그린빌의 확인된 최근 거래는 4건입니다. 전체 평균은 185,500,000원이지만 과거 230,000,000원 거래가 포함돼 있으므로 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 165,000,000원이며, 최저가 94,000,000원은 그 57.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 76.48㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2023.04 | 76.48㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2022.12 | 65.50㎡ | 2 | 152,000,000원 |
| 2021.12 | 65.50㎡ | 3 | 195,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 165,000,000원 |
또한 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 -14.2%로 하락 추세입니다. 전체 평균 185,500,000원과 비교하면 최저가가 매우 낮아 보이지만, 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만으로 가격 등급을 높여서는 안 됩니다. 이 물건은 최근 시세 숫자상 할인 폭은 크지만, 비교 면적 불일치와 하락 추세 때문에 가격 메리트를 확정하기 어려운 사례입니다.
④ 예상배당표 (매각가 94,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,092,000원 |
| 1. 임차인 김기덕 보증금 | 94,000,000원 | 91,908,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,433,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 94,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체는 김기덕에게 91,908,000원을 지급하고 보증금 중 2,092,000원이 남는 구조입니다. 그러나 2026.01.08. 확약서에 따라 김기덕 관련 미배당액의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물의 5층 501호입니다.
- 입지. 정재초등학교 남측 인근으로 다세대주택·공원·학교와 일부 생활편익시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 8m 포장도로에 접하며 토지는 인접도로와 등고평탄한 세장형 공동주택 부지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 정재초등학교 상대보호구역 등에 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2014.01.23. 준공된 7세대 규모의 다세대주택입니다. 확인된 실거래는 4건이며 대상 면적과 거래 면적이 일치하지 않아 가격 검증 표본이 제한적입니다.
- 가격 추세. 최근 거래는 이전 거래 대비 -14.2% 흐름으로 집계돼 하락 추세를 반드시 가격 판단에 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.01.08. 제출된 대항력·잔존 보증금반환청구 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약의 적용 대상과 조건을 원문으로 확인하세요.
- 점유자 2명 확인. 최세영·유아름의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 현재 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 시세 면적 보정. 대상 면적 32.76㎡와 확인된 실거래 65.50㎡·76.48㎡가 일치하지 않습니다. 165,000,000원을 이 호실의 직접 시세로 단정하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -14.2%이므로 과거 전체 평균 185,500,000원을 기준으로 할인폭을 과대평가하면 안 됩니다.
- 배당표 해석. 룰상 김기덕 보증금 미배당액은 2,092,000원이지만 확약 반영 후 실질 인수액은 0원입니다. 두 숫자의 의미를 구분해야 합니다.
- 명도 검토. 임차 관련자가 3명 확인되므로 낙찰 이후 실제 인도 시점과 점유관계를 별도로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “확약으로 큰 위험은 꺼졌지만, 가격도 권리도 한 번 더 검증”
이 물건의 첫인상은 보증금 94,000,000원의 선순위 임차인이 있어 위험해 보이는 구조입니다. 일반 배당만 적용하면 김기덕에게 91,908,000원이 배당되고 2,092,000원이 남아 매수인 인수 문제가 생길 수 있습니다. 그러나 2026.01.08. 확약서가 그 위험을 실질 0원으로 해소합니다.
가격만 놓고 보면 실질취득 94,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 165,000,000원의 57.0%로 낮습니다. 하지만 대상은 32.76㎡이고 실거래는 65.50㎡·76.48㎡여서 동일 면적 비교가 아니며, 시장 흐름도 -14.2% 하락입니다. 여기에 확약 대상이 아닌 점유자 2명의 임대차 조건이 미상이라는 점까지 남아 있습니다. 결론적으로 주된 선순위 임차보증금 위험은 확약으로 해소됐지만, 확약 밖 점유관계와 동일 면적 시세를 확인하기 전까지는 낮은 최저가만 보고 ‘싸고 안전하다’고 단정해서는 안 되는 물건입니다.
