수원지방법원 2025타경53799. 안산시 상록구 부곡동 공원그린빌 5층 501호입니다. 철근콘크리트조 건물의 최상층에 위치한 전용 32.76㎡ 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로, 감정가 9,400만원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 4,606만원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 상당히 낮은 가격입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 선순위 임차보증금이 낙찰자에게 승계되는지에 있습니다.
김기덕은 2019년 전입하고 확정일자를 갖춘 임차권자입니다. 말소기준권리인 2022년 주택도시보증공사 가압류보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 나타납니다. 그 보증금은 94,000,000원으로 최저가보다 큽니다. 일반적인 선순위 보증금 인수형 경매였다면 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금이 늘어나 총 취득부담이 보증금 수준에서 유지되는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 대항력 포기 확약이 제출돼 있어 판단이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53799 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 653-13 공원그린빌 5층 501호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 상록구 정재로11길 25 |
| 물건종류 | 도시형생활주택(단지형 다세대주택) |
| 전용면적 | 32.76㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 · 지상 5층 중 5층 |
| 소유자 | 최정민 (2019.08.09. 소유권이전 · 거래가액 94,000,000원) |
| 감정가 | 94,000,000원 |
| 최저매각가 | 46,060,000원 (감정가의 49% · 2회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 94,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.10. |
| 건물 사용승인 관련 일자 | 2014.01.23. |
| 세대수 | 7세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 먼저다
과거 남인천농업협동조합 근저당권(채권최고액 343,200,000원)과 신한은행 근저당권(채권최고액 79,800,000원)은 이미 말소됐습니다. 2022.04.18. 접수된 화성세무서장 관련 압류도 2026.02.02. 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 중요한 것은 김기덕의 선순위 임차권, 2022년 가압류, 그 이후 압류 및 경매개시결정의 관계입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인·전입자 3명
| 성명 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김기덕 전유부분 전부 · 임차권등기 |
2019.08.05. 2019.07.22. |
94,000,000원 | 대항력 있음 말소기준 이전 |
우선변제 있음 배당요구 |
포기 확약 실질 인수 0원* |
| 최세영 5층 501호 |
2024.09.04. 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 말소기준 이후 전입 |
미상 | 확약 대상 아님 별도 확인 |
| 유아름 5층 501호 |
2025.07.09. 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 말소기준 이후 전입 |
미상 | 확약 대상 아님 별도 확인 |
* 김기덕의 예상 미배당 보증금은 49,169,080원이지만, 2026.01.08. 제출된 확약의 유효성과 이행을 전제로 매수인 실질 인수를 0원으로 판단합니다. 확약 전제 없이 배당표만 적용하면 해당 미배당액의 인수 문제가 발생합니다.
즉, 김기덕에 대한 실질 인수 0원이라는 판단과 다른 점유자에 대한 조사 완료는 서로 다른 문제입니다. 현재 확인된 전입·임차권 관계자는 3명이며, 보증금이 명확하게 확인되는 사람은 김기덕입니다. 보증기관의 채권자 지위는 별도의 임차인으로 중복 계산하지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,229,080원 |
| 1. 임차인 김기덕 · 우선변제 | 94,000,000원 | 44,830,920원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 가압류 | 2,433,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 · 경매신청 | 94,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 46,060,000원에서 추정 집행비용 1,229,080원을 제외하면 44,830,920원이 김기덕의 보증금 우선변제에 배당되는 것으로 계산됩니다. 보증금 94,000,000원 중 49,169,080원이 남습니다.
확약이 없다면 현재 회차의 매수부담 합계: 95,229,080원
확약이 유효하게 이행될 경우 김기덕 관련 실질 인수액: 0원
확약 이행 전제 실질취득 추정: 46,060,000원 (취득세·명도비·기타 부대비용 제외)
위 미배당액은 제시된 배당 가정에 따른 금액입니다. 실제 배당·인수는 배당순위, 조세채권, 확약의 효력과 이행 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 확인할 것이 있다
제시된 회차별 예상치는 다음과 같습니다. 김기덕의 대항력을 포기하는 확약이 없었다면 최저가가 떨어질수록 미배당 보증금 인수 부담이 늘어나는 구조입니다. 확약이 유효하게 이행된다면 김기덕에 대한 실질 인수액은 각 회차 모두 0원으로 평가합니다.
| 회차 | 최저가 | 명목 인수 추정 | 확약 대상 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 49% |
46,060,000원 | 49,169,080원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% |
32,241,999원 | 62,738,357원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% |
22,569,399원 | 72,236,850원 | 0원 |
명목 인수 추정액과 회차별 최저가는 각 시나리오의 원값입니다. 후속 회차 수치는 현재 배당액과 정확히 동일한 계산 조건으로 재산출된 값이 아니므로 확정 인수액으로 사용해서는 안 됩니다. 실질 인수 0원은 김기덕에 대한 확약이 유효하게 이행된다는 조건부 판단이며, 다른 점유자의 미확인 위험은 포함하지 않습니다.
확약이 이행될 경우 김기덕 보증금의 추가 부담 없이 최저가 기준으로 취득할 수 있습니다. 다만 별도 점유자의 권리관계와 명도비용은 확인이 필요합니다.
후속 최저가는 더 낮지만, 확약이 무효이거나 이행되지 않는 경우 낮아진 낙찰가만큼 실질 취득비용이 줄어드는 것은 아닙니다. 해당 임차인의 보증금 인수 문제가 다시 발생할 수 있기 때문입니다.
⑤ 실거래 비교 — 숫자가 저렴해 보여도 면적이 다르다
공원그린빌(653-13)의 확인된 실거래 4건은 다음과 같습니다. 전체 평균은 185,500,000원, 표본상 최근 거래는 2024.09.의 165,000,000원입니다. 제시된 최근 구간 평균 역시 165,000,000원(1건)이며, 과거 구간 대비 가격 추세는 -14.2%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09. | 76.48㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2023.04. | 76.48㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2022.12. | 65.5㎡ | 2 | 152,000,000원 |
| 2021.12. | 65.5㎡ | 3 | 195,000,000원 |
| 전체 평균 | 면적 혼합 | 4건 | 185,500,000원 |
또한 표본상 가장 최근 거래일은 2024.09.입니다. 이는 2026.11.10. 매각기일과 시간적 간격이 있어 현 시점의 시세를 직접 증명하지 못합니다. 실제 입찰가격을 결정하려면 전용 32.76㎡의 동일·유사 다세대주택 거래와 현재 매물 가격을 별도로 대조해야 합니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 상록구 부곡동 정재초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 공원, 학교 및 일부 생활편익시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난합니다. 북서측 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 평스라브지붕으로 외벽은 석재 마감, 내부는 벽지 및 일부 타일 마감입니다. 하이새시 이중창호와 개별난방·급배수·위생설비가 설치돼 있습니다.
- 용도. 도시형생활주택(단지형 다세대주택)이며 본건은 5층 중 5층에 위치합니다. 아파트가 아닌 소규모 다세대주택의 환금성과 관리 상태를 기준으로 평가해야 합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 지목은 대지입니다. 토지면적은 240.5㎡, 공시지가는 1,512,000원/㎡입니다.
- 규제. 상대보호구역(정재초등학교), 성장관리권역, 도시교통정비지역 등이 포함됩니다. 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 표시돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시되지 않았고 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 기재됐습니다. 다만 내부 시설 상태와 누수·하자는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 총 7세대의 소규모 공동주택입니다. 거래 사례가 많지 않고 확인된 실거래도 본건과 면적이 달라, 향후 재매각가격과 매각 소요기간의 불확실성을 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.01.08. 제출된 확약서의 정확한 문구, 작성·제출 주체, 적용 대상, 잔존 보증금반환청구 포기 범위를 반드시 확인하세요.
- 임차권등기 말소 확인. 김기덕의 을구 5번 임차권등기가 낙찰 후 실제로 말소될 수 있는지, 별도 조건이나 필요한 절차가 있는지 확인해야 합니다.
- 다른 전입자 조사. 유아름·최세영의 실제 점유 여부, 전입 경위, 임대차계약·보증금·확정일자를 대조하세요. 김기덕 관련 확약으로 이들의 권리까지 정리되는 것은 아닙니다.
- 배당금과 미배당금 구분. 김기덕의 명목 미배당액 49,169,080원과 확약에 따른 실질 인수 0원은 서로 다른 판단입니다. 확약의 유효성이 확인되지 않으면 보수적으로 인수 위험을 다시 산정해야 합니다.
- 입찰보증금. 최저매각가 46,060,000원을 기준으로 실제 매각공고상 입찰보증금과 납부조건을 확인하세요.
- 실거래 비교. 65.5~76.48㎡ 실거래가를 32.76㎡ 경매물건의 직접 시세로 사용하지 마세요. 본건과 면적·층·상태가 가까운 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 명도와 점유. 선순위 임차권의 금전적 인수가 해결돼도 현장 점유자가 남아 있다면 인도·명도 절차와 이사 협의가 필요할 수 있습니다.
- 체납 관리비. 소규모 다세대주택의 공용부분 관리비와 장기 미납액, 실제 관리주체를 확인하세요.
- 세금·배당순위. 국세·지방세 관련 등기와 실제 조세채권의 법정기일, 당해세 배당 가능성 등을 확인해야 합니다. 제시된 예상배당표에는 당해세와 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 법원 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 배당요구 자료 및 확약서 원본을 입찰 전에 재확인하세요.
맺으며 — “4,606만원에 산다”는 말의 전제
이 사건의 핵심은 단순한 저가 낙찰 기회가 아닙니다. 선순위 임차인 김기덕의 보증금이 94,000,000원이라는 사실만 보면 최저가 46,060,000원은 결코 온전한 취득비용이 아닙니다. 예상배당상 미배당액 49,169,080원까지 인수한다면 현재 회차의 명목 부담은 95,229,080원에 이릅니다.
하지만 2026.01.08. 제출된 대항력 포기 및 잔존 보증금반환청구 포기 확약이 유효하게 이행된다면 김기덕 관련 추가 인수액은 실질 0원이 됩니다. 이 경우 최저가 기준 실질취득 추정액은 46,060,000원이며, 보증금 94,000,000원으로 취득비용이 고정되는 일반적인 선순위 보증금 인수형과는 결론이 달라집니다.
그렇다고 가격이 싸다고 확정할 수도 없습니다. 최세영·유아름의 보증금과 실제 점유 관계는 확인이 필요하며, 비교 실거래는 본건보다 면적이 큰 주택에 관한 것입니다. 표본상 거래 추세도 -14.2% 하락해, 과거 평균 가격만으로 현재 시장가치를 높게 평가하는 것은 위험합니다.
