수원지방법원 2025타경53808. 시흥 정왕동 동보아파트 104동 801호입니다. 현재 소유자는 주식회사만세이고, 등기부상 현재 핵심 권리는 임차권자이자 강제경매 신청채권자인 고석봉에게 집중돼 있습니다. 고석봉은 임대차계약일 2020.10.17, 주민등록일·확정일자 2020.10.19, 점유개시일 2020.11.13, 보증금 210,000,000원의 주택임차권을 갖고 있습니다. 현재 경매개시결정일 2025.11.20보다 앞선 권리이므로 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권입니다.
다만 선순위라는 이유만으로 현재 회차에서 곧바로 210,000,000원을 떠안는 것은 아닙니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서는 327,000,000원 매각을 가정할 때 임차보증금 210,000,000원이 우선변제로 전액 배당되고, 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다. 반대로 매각가가 보증금을 감당하지 못하는 회차까지 내려가면 미변제 보증금이 남아 임차권이 말소되지 않을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53808 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 1942-2 동보아파트 104동 8층 801호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.94㎡ · 거실1·주방및식당1·방3·욕실2·발코니3·현관1 · 10층 중 8층 |
| 사용승인일 | 1997.05.23 |
| 소유자 | 주식회사만세 |
| 감정가 / 최저가 | 327,000,000원 / 327,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 고석봉 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 임대관계 | 임대관계 미상 · 현장조사 시 이해관계인 부재 및 잠금장치로 폐문 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 주택임차권
현재 권리분석의 기준 시점은 2025.11.20 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.11.18 을구 21번 주택임차권은 전입·확정일자가 2020.10.19이고, 보증금은 210,000,000원입니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 명시되어 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고석봉 | 전유부분 전부 | 210,000,000원 | 2020.10.19 / 2020.10.19 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 시 승계 |
② 시세 비교 — 신건 327,000,000원은 최근 시세 이상
동보아파트 동일 면적 84.94㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 301,000,000원, 최신 거래는 2026.05의 290,000,000원입니다. 현재 최저매각가 327,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.94㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2026.04 | 84.94㎡ | 5 | 283,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 8 | 288,000,000원 |
| 2025.12 | 84.94㎡ | 6 | 315,000,000원 |
| 2025.12 | 84.94㎡ | 3 | 335,000,000원 |
| 2025.10 | 84.94㎡ | 9 | 294,000,000원 |
| 2025.10 | 84.94㎡ | 8 | 310,000,000원 |
| 2025.08 | 84.94㎡ | 9 | 298,000,000원 |
| 2025.07 | 84.94㎡ | 8 | 310,000,000원 |
| 2025.06 | 84.94㎡ | 8 | 295,000,000원 |
| 2025.06 | 84.94㎡ | 3 | 294,000,000원 |
| 2025.06 | 84.94㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.94㎡ | 12건 | 301,000,000원 |
최근 거래 범위는 283,000,000원~335,000,000원이고, 최신 거래는 290,000,000원입니다. 신건 최저가 327,000,000원은 최근 평균뿐 아니라 최신 거래보다도 높습니다. 따라서 현재 회차를 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다.
③ 회차별 인수 구조 — 2회 유찰부터 성격이 달라진다
| 회차 | 매각가 | 신청채권 계산상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 327,000,000원 | 98,378,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 261,600,000원 | 162,862,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 209,280,000원 | 210,000,000원 | 4,449,920원 |
핵심은 2회 유찰 시나리오입니다. 매각가는 209,280,000원으로 내려가 임차보증금 210,000,000원보다 낮아지고, 제공된 시뮬레이션에서는 4,449,920원의 매수인 인수액이 발생합니다. 이때부터는 최저가 209,280,000원만 시세와 비교하면 안 됩니다. 실질취득은 매각가에 미배당 임차보증금 인수액을 더한 금액으로 보아야 합니다.
④ 예상배당표 (현재 매각가 327,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,378,000원 |
| 1. 임차인 고석봉 보증금 · 우선변제 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 갑구 22번 경매개시결정 · 고석봉 | 210,000,000원 | 111,622,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당표에서는 임차보증금 210,000,000원이 전액 변제되어 매수인 인수는 0원입니다. 다만 임차인과 경매신청채권자가 동일한 고석봉이고 두 항목의 금액도 각각 210,000,000원으로 표시되어 있으므로, 배당표 두 행이 실질적으로 별도 채권인지 여부는 원본 확인이 핵심입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서해초등학교 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·각급 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근 버스정류장의 거리와 운행빈도를 기준으로 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 10층 건물의 8층 801호이며 사용승인일은 1997.05.23입니다. 도시가스 개별난방·승강기·소화·화재탐지설비 등을 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 광로3류·대로2류에 접합니다. 토지거래계약에관한허가구역은 외국인 등의 주택거래에 한합니다.
- 단지. 동보아파트는 560세대이며 동일 84.94㎡ 거래 12건이 확인됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 현장조사 당시 이해관계인 부재와 잠금장치로 내부 확인이 제한됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격부터 걸러보기. 327,000,000원은 최근 12개월 평균 301,000,000원의 108.6%입니다. 현재 회차에는 가격 메리트가 없습니다.
- 고석봉의 이중 지위 확인. 임차인·임차권자·경매신청채권자가 모두 고석봉으로 표시됩니다. 보증금과 청구액도 각각 210,000,000원입니다.
- 배당 중복 여부 확인. 현재 배당표가 임차보증금 210,000,000원과 경매신청채권 210,000,000원을 별도 행으로 계산하고 있으므로 실제 동일 채권인지 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 회차별 인수액 확인. 현재와 1회 유찰 시나리오는 인수 0원이지만, 2회 유찰 시나리오는 4,449,920원 인수입니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 을구 21번 임차권은 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는 것으로 명시돼 있습니다.
- 현황 원본 대조. 현장조사는 이해관계인 부재·폐문 상태였으므로 실제 내부 이용상황은 집합건축물대장·탐문·외부관찰 내용과 다소 다를 수 있습니다.
맺으며 — “현재 인수 0원”만 보면 반쪽짜리 분석
이 물건은 권리가 깨끗한 일반 아파트 경매와 다릅니다. 210,000,000원의 대항력 있는 주택임차권이 말소기준보다 앞서 있고, 그 임차인 고석봉이 동시에 경매신청채권자입니다. 현재 327,000,000원 매각을 가정하면 보증금이 전액 배당돼 인수액은 0원이지만, 2회 유찰 시에는 4,449,920원의 인수액이 발생합니다.
가격도 신건에서는 불리합니다. 최저가 327,000,000원은 최근 12개월 평균 301,000,000원의 108.6%이고 최신 거래 290,000,000원보다 높습니다. 따라서 결론은 “현재 회차는 가격 보류, 유찰 후에는 임차권 인수액까지 함께 계산”입니다. 특히 이 사건은 임차보증금과 신청채권이 동일인·동액으로 나타나는 만큼, 배당관계의 실체를 확인하지 않고 자동 배당표 숫자만 합산하는 것은 위험합니다.
