수원지방법원 2025타경53808. 시흥시 정왕동 동보아파트 104동 8층 801호입니다. 감정가는 327,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 228,900,000원입니다. 이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 것은 2024.11.18 등기된 고석봉의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2020.10.17, 전입신고와 확정일자는 2020.10.19, 점유개시는 2020.11.13이며 보증금은 210,000,000원입니다.
이 임차권은 대항력과 우선변제권이 있고, 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 현재 228,900,000원 매각을 가정한 배당표에서는 임차보증금 210,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수는 0원이지만, 2회·3회 유찰 시나리오에서는 각각 52,813,220원, 100,209,254원의 인수액이 발생합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53808 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 1942-2 동보아파트 104동 8층801호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.94㎡ · 거실1·주방및식당1·방3·욕실2·발코니3·현관1 · 10층 중 8층 |
| 소유자 | 주식회사만세 |
| 감정가 / 최저가 | 327,000,000원 / 228,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 고석봉 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2.10억 임차권
현재 등기상 소유자는 주식회사만세입니다. 과거 등기된 근저당·가압류·압류·신탁 등은 이미 말소된 내역이 많고, 현재 경매의 핵심 권리는 을구 21번 주택임차권과 갑구 22번 강제경매개시결정입니다. 고석봉의 임차권은 전입·확정일자가 모두 2020.10.19이고 보증금 210,000,000원으로, 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 기재돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 고석봉 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.10.19 / 2020.10.19 | 210,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당액은 매수인 인수 가능 |
② 시세 비교 — 현재 가격은 최근 거래보다 낮다
동보아파트 동일 평형인 전용 84.94㎡의 최근 12개월 거래 12건 평균은 301,000,000원입니다. 현재 최저가 228,900,000원은 이 평균의 76.0%입니다. 최신 거래는 2026.05, 290,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.94㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2026.04 | 84.94㎡ | 5 | 283,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 8 | 288,000,000원 |
| 2025.12 | 84.94㎡ | 6 | 315,000,000원 |
| 2025.12 | 84.94㎡ | 3 | 335,000,000원 |
| 2025.10 | 84.94㎡ | 9 | 294,000,000원 |
| 2025.10 | 84.94㎡ | 8 | 310,000,000원 |
| 2025.08 | 84.94㎡ | 9 | 298,000,000원 |
| 2025.07 | 84.94㎡ | 8 | 310,000,000원 |
| 2025.06 | 84.94㎡ | 8 | 295,000,000원 |
| 2025.06 | 84.94㎡ | 3 | 294,000,000원 |
| 2025.06 | 84.94㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 평균 | 84.94㎡ | 12건 | 301,000,000원 |
최근 12건의 거래 범위는 283,000,000원~335,000,000원입니다. 현재 최저가 228,900,000원은 최근 거래 최저가 283,000,000원보다도 낮습니다. 다만 이 할인폭은 현재 회차에서 임차보증금이 전액 배당된다는 전제와 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 228,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,004,600원 |
| 1. 임차인 고석봉 보증금 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 갑구 22번 경매개시결정 · 고석봉 | 210,000,000원 | 14,895,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차보증금 210,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 4,004,600원으로 반영되어 있으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 인수위험 — 싸질수록 미배당 보증금이 붙는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 228,900,000원 | 0원 | 228,900,000원 |
| 2회 유찰 시 | 160,230,000원 | 52,813,220원 | 213,043,220원 |
| 3회 유찰 시 | 112,161,000원 | 100,209,254원 | 212,370,254원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서해초등학교 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트 단지·근린생활시설·각급 학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근 버스정류장의 거리와 운행빈도 등을 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 10층 건물의 8층이며 사용승인일은 1997.05.23입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 소화·화재탐지·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역 등이 적용되며 공시지가는 1,669,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성 참고. 동보아파트는 560세대이며 동일 평형 최근 12개월 거래가 12건 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 고석봉의 임대차계약일 2020.10.17, 전입·확정일자 2020.10.19, 점유개시 2020.11.13 및 보증금 210,000,000원을 매각물건명세서·등기부와 다시 대조해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인 동일성 확인. 동일인 고석봉이 임차권자이자 강제경매 신청채권자로 나타나므로 자료에 기재된 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 별도 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 계산. 2회 유찰 시 인수 52,813,220원, 3회 유찰 시 인수 100,209,254원이 발생하는 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 낙찰가만 비교하지 말 것. 보증금보다 낙찰가가 낮아지는 회차에서는 미배당 보증금을 더한 실질 부담을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 현장 내부 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부구조와 이용상황은 집합건축물대장·탐문·외부관찰 등에 의거했습니다.
맺으며 — 현재는 할인, 추가 유찰은 인수액을 같이 계산
현재 최저가 228,900,000원은 최근 12개월 동일 평형 평균 301,000,000원의 76.0%이고, 현재 배당표대로라면 임차보증금 210,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차만 놓고 보면 가격 할인폭이 존재합니다.
다만 권리구조는 단순하지 않습니다. 고석봉의 임차권은 대항력과 우선변제권이 있고, 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는 것으로 명시돼 있습니다. 실제로 추가 유찰 시나리오에서는 매각가격이 160,230,000원·112,161,000원으로 낮아지는 대신 매수인 인수가 52,813,220원·100,209,254원으로 커집니다. 따라서 이 사건의 핵심은 ‘최저가’가 아니라 각 회차의 배당 후 인수액까지 합친 실질 부담입니다.
