수원지방법원 2025타경53827. 경기도 안산시 상록구 사동 1369-9에 있는 다세대주택 4층 402호입니다. 현재 소유자는 안산개발자산관리주식회사로, 2019.10.10 소유권이전등기를 마쳤으며 당시 거래가액은 105,000,000원입니다. 신청채권자 강귀성이 청구금액 126,000,000원으로 강제경매를 진행한 사건입니다.

등기부상 과거 화랑신용협동조합과 주식회사엠케이캐피탈대부의 근저당권은 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준권리는 2025.11.24 강제경매개시결정입니다. 여기까지 보면 권리관계가 비교적 단순해 보일 수 있습니다.

그러나 이 사건은 등기부의 근저당보다 임차인과 배당관계가 중요합니다. 강귀성은 2020.05.22 전입했고 2025.12.19 배당요구를 했습니다. 더구나 등기부상 경매신청 채권자와 임차인의 이름이 같습니다. 동일인인 것으로 기재된 이 관계가 실제 임대차인지, 다른 채권관계인지, 보증금이 얼마인지 확인하기 전에는 매수인이 부담할 최종 금액을 결정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인 전입

과거 설정되었던 근저당권은 2019.12.31 모두 말소됐습니다. 현재 확인되는 근저당권 없이 강제경매개시결정이 말소기준권리가 된 형태입니다. 이후 설정된 국의 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 다만 조세채권의 배당순위 및 당해세 여부는 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 변수

실제 임차인 신고 1명입니다. 별도의 보증기관 승계신고는 확인되지 않습니다. 전입일 선행은 대항력 판단의 중요한 근거지만, 점유·유효한 임대차·확정일자 등의 확인 없이 권리를 최종 확정할 수 없습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 그 잔액이 매수인에게 인수되는 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 인수하는 보증금이 늘어날 수 있습니다. 이 경우 실질취득비용이 보증금 수준에 묶이는 구조가 발생할 수 있으므로, 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 할인 효과를 평가할 수 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 49%는 실질 할인율이 아니다

이 물건의 감정가는 147,300,000원이고, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 72,177,000원입니다. 감정가의 49% 수준까지 내려왔지만, 이를 실제 시장가격 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.

청암팰리체는 8세대 규모의 다세대주택입니다. 해당 건물의 경매 통계에서 평균 유찰 횟수는 2.0회이며, 현재 사건도 2회 유찰 상태입니다. 동일 면적의 비교 가능한 실거래가격을 확정할 수 없으므로, 현 최저가가 주변 실거래보다 저렴하다는 판단은 유보해야 합니다.

회차별 금액은 유찰 시나리오에 따른 배당 추정치입니다. 미배당액은 신청채권 126,000,000원 중 배당되지 않는 금액이며, 임차보증금 인수액과 동일한 개념이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 72,177,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다는 가정의 단순 배당 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안산시 상록구 사동 소재 초당초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택·단독주택·공원·근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남동측으로 약 8m 내외의 포장도로에 접하며, 교통상황은 대체로 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지상 5층 건물 중 4층 402호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시 창호이며 위생·급배수·전기·도시가스 설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 시가지경관지구(일반), 성장관리권역, 도시교통정비지역 등에 해당합니다. 토지 전체 면적은 260.0㎡이고 공시지가는 1,591,000원/㎡입니다.
• 규제. 토지이용계획상 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약에관한허가구역 지정 이력이 기재되어 있습니다. 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 입찰 시점의 적용 여부와 취득자별 허가 필요성은 별도 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시되어 있지 않고 공부와의 차이는 기재되어 있지 않습니다. 다만 감정서상 제시외 판넬조 창고가 매각에 포함되므로 해당 시설의 현황을 확인해야 합니다.
• 환금성. 청암팰리체는 8세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 동일 면적의 거래가격을 확정할 근거가 충분하지 않아 실제 매도가격과 매각 소요기간을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인이 최우선. 임차인 강귀성의 실제 보증금, 임대차계약서, 계약 체결 및 갱신 경위, 확정일자, 점유관계를 확인해야 합니다. 보증금 미상 상태에서는 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
• 채권자와 임차인의 관계 검증. 강귀성이 경매신청 채권자와 동일인으로 기재되어 있습니다. 집행권원의 채권 내용과 임차보증금의 관계, 배당요구 내역을 대조해 같은 채권의 중복 계산 가능성을 확인해야 합니다.
• 대항력 및 인수금 확인. 선행 전입만으로 대항력을 확정하지 말고 실제 주택 인도·점유 여부와 유효한 임대차관계를 확인하세요. 배당 후 남는 보증금이 매수인에게 승계되는지 법률적으로 검토해야 합니다.
• 배당표 재검토. 현재 배당 추정은 신청채권 126,000,000원을 기준으로 합니다. 조세채권·우선변제권·최우선변제권 및 임차보증금채권이 확인되면 실제 배당액과 인수금액이 달라질 수 있습니다.
• 가격 상한 설정. 최저가 72,177,000원을 실제 취득비용으로 간주하지 마세요. 낙찰가와 인수할 보증금, 취득 부대비용 등을 합산한 뒤 확인 가능한 시세와 비교해야 합니다.
• 제시외 창고 확인. 판넬조 창고가 매각에 포함되므로 현장 상태, 이용관계 및 관련 건축물 현황을 확인해야 합니다.
• 명도 및 점유관계. 임차인 강귀성의 점유 여부, 인도 가능성, 배당과 명도의 연계관계를 확인해야 합니다. 대항력이 인정될 경우 단순한 인도명령만으로 점유관계가 해결되지 않을 수 있습니다.
• 관리비 및 체납 확인. 공용부분 관리비 체납과 조세 관련 사항을 확인해 낙찰 후 추가 부담 가능성을 검토하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 관련 문건을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 낙찰가보다 중요한 것은 미상 보증금”

이 사건의 장점은 명확합니다. 기존 근저당권이 모두 말소되어 있고, 최저매각가가 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 가격이 크게 내려왔다는 사실 자체가 투자 안전성을 보장하지는 않습니다.

핵심은 임차인 강귀성입니다. 2020.05.22 전입한 임차인이 2025.11.24 말소기준권리보다 앞서 있고, 임차보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서에도 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수 조건이 명시되어 있습니다. 경매신청 채권자와 임차인의 이름이 같은 점도 추가 검증이 필요합니다.

현재 단계에서는 실질취득비용과 인수금액이 미확정입니다. 따라서 단순히 72,177,000원이라는 최저가만 보고 저렴한 경매물건이라고 평가할 수 없습니다. 소규모 다세대주택이라는 환금성 특성과 2회 유찰 이력까지 감안하면 보수적인 판단이 필요합니다.