수원지방법원 2025타경53827. 안산시 상록구 사동 1369-9, 5층 건물 내 4층 402호로 감정서상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 안산개발자산관리주식회사이며 2019.10.09 매매를 원인으로 2019.10.10 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 105,000,000원입니다. 과거 화랑신용협동조합 근저당 143,000,000원과 주식회사엠케이캐피탈대부 근저당 22,500,000원이 있었지만 두 권리 모두 2019.12.31 해지로 이미 말소됐습니다.
현재 등기상 말소기준은 2025.11.24 강제경매개시결정입니다. 그 뒤 2026.06.23 등기된 동안산세무서장 처분의 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기권리보다 앞선 점유관계입니다. 임차인 강귀성은 2020.05.22 전입으로 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 것으로 조사됐고, 2025.12.19 배당요구도 했습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 최종 배당액과 낙찰자 인수액을 지금 숫자로 고정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53827 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1369-9 4층402호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 항호2길 44-15 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 안산개발자산관리주식회사 (2019.10.09 매매 · 거래가액 105,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 147,300,000원 / 147,300,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 강귀성 / 126,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 기타 매각사항 | 감정서 기재 제시외 판넬조 창고 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인 전입이 먼저다
등기 흐름만 보면 과거 압류와 근저당은 모두 이미 해제·말소됐고, 현재 말소기준 이후의 2026.06.23 압류도 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 강귀성의 2020.05.22 전입은 말소기준보다 약 5년 앞섭니다. 조사자료에서도 대항력 있는 임차인으로 분류돼 있어, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 잔액이 낙찰자에게 남을 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강귀성 | 402호 | 2020.05.22 | 미상 | 미상 | 2025.12.19 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가는 147,300,000원이고 신건 최저매각가도 동일한 147,300,000원입니다. 시세 자료에는 청암팰리체 8세대·2011.04.14 준공 정보가 있으나, 본건과 비교할 수 있는 최근 실거래 금액이 확인되지 않고 면적 일치도 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가가 시세보다 싼지 비싼지는 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
더 중요한 점은 가격 비교 기준 자체가 단순 낙찰가가 아니라는 것입니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 생기면 실질취득가는 낙찰가 + 인수액으로 올라갑니다. 지금은 보증금이 미상이므로 147,300,000원이라는 최저가만 보고 가격 메리트를 부여할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 147,300,000원 가정 · 임차보증금 확인 전)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,862,200원 |
| 2. 갑구 12번 경매개시결정 · 강귀성 | 126,000,000원 | 126,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 18,437,800원 |
현재 계산표는 집행비용 2,862,200원, 신청채권자 126,000,000원, 소유자 잔여 18,437,800원으로 구성됩니다. 다만 임차보증금과 확정일자가 확인되지 않아 임차인 배당 및 실제 매수인 인수액은 확정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 4층 402호입니다.
- 입지. 안산시 상록구 사동 소재 초당초등학교 북서측 인근으로 다세대주택·단독주택·공원·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·전기·도시가스 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·세로장방형, 토지면적 260.0㎡, 공시지가 1,591,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.8.26.~2026.8.25.입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
- 매각 포함. 감정서 기재 제시외 판넬조 창고가 매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 강귀성의 보증금 원금, 계약일, 실제 지급내역을 확인해야 합니다. 이 금액이 실질취득가를 결정할 수 있습니다.
- 확정일자 확인. 현재 확정일자가 미상이라 우선변제 범위와 배당가능액을 확정할 수 없습니다.
- 배당요구 확인. 강귀성은 2025.12.19 배당요구를 했지만, 실제 배당액과 미배당 잔액은 보증금·우선순위 확인 후 판단해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인의 관계 확인. 동일 이름이므로 임대차 성립경위와 신청채권 126,000,000원의 관계를 원문서에서 대조해야 합니다.
- 제시외 창고 확인. 판넬조 창고가 매각에 포함되므로 위치·현황과 이용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 현재 비교 가능한 실거래 금액이 없어 최저가 147,300,000원의 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
- 회차 착시 주의. 1회·2회 유찰로 최저가가 낮아져도 대항력 임차인의 미배당 보증금이 있으면 매수인 인수액이 발생할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·배당요구 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 147,300,000원”보다 먼저 볼 숫자는 임차보증금
이 물건은 근저당이 없는 단순한 신건처럼 보이지만, 실제 권리분석의 중심은 등기가 아니라 2020.05.22 전입한 대항력 임차인 강귀성입니다. 말소기준인 2025.11.24보다 앞서고, 매각물건명세서도 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수 가능성을 명시합니다. 그런데 보증금과 확정일자가 미상입니다.
따라서 지금 단계에서 “인수 0원” 또는 “147,300,000원에 취득”이라고 결론 내릴 수 없습니다. 비교 가능한 실거래도 없어 가격 메리트 역시 확인되지 않습니다. 신청채권자와 임차인이 동일한 강귀성이라는 특수관계 가능성까지 확인해야 하므로, 임대차 실체·보증금·확정일자 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
