수원지방법원 2025타경53831. 안산시 단원구 고잔동 529-4에 위치한 5층 509호 경매물건입니다. 사건의 용도 분류는 대지이지만, 등기사항증명서는 집합건물이고 감정평가상 해당 호실은 제2종근린생활시설(소매점)입니다. 실제 분석에서는 아파트나 일반 주택으로 전제할 수 없으며, 호실의 건축물 용도와 점유관계를 함께 확인해야 합니다.
현재 소유자는 주식회사주원양행입니다. 2021년 1월 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 해 12월 전효숙을 근저당권자로 하는 채권최고액 20,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
문제는 근저당 설정 이전인 2021.09.23에 전입한 사람이 조사됐다는 사실입니다. 선순위 전입 사실은 확인되지만 보증금과 점유 요건이 명확하지 않아, 매수인이 인수할 금액이 없는지 판단하기 어렵습니다. 근저당권 자체의 말소와 선순위 임차인의 보증금 인수 여부는 별개라는 점이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53831 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 고잔동 529-4, 5층 509호 도로명주소: 경기도 안산시 단원구 고잔2길 9 |
| 물건 분류 | 대지 · 등기상 집합건물 |
| 감정평가상 용도 | 제2종근린생활시설(소매점) · 철골철근콘크리트조 7층 건물 중 5층 509호 |
| 내부 이용상태 | 폐문부재로 내부 확인 곤란 |
| 소유자 | 주식회사주원양행 (2021.01.20 소유권이전) |
| 감정가 | 38,000,000원 |
| 최저매각가 | 18,620,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 신청채권자 / 청구액 | 전효숙 / 10,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.12.02 근저당권 · 전효숙 · 채권최고액 20,000,000원 |
| 점유 조사상 임차인 | 2명 (선순위 전입 1명 · 후순위 전입 1명) |
| 인수 여부 | 미확정 — 선순위 점유자 보증금 및 대항요건 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 점유는 별도 판단
이번 경매의 말소기준권리는 2021.12.02 접수된 을구 13번 전효숙 근저당권입니다. 채권최고액은 20,000,000원이고, 이 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 이후인 2025.12.11 접수된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸할 권리입니다.
한편 과거에 설정됐던 근저당권과 2013년 오원진의 전세금 45,000,000원 전세권 등은 이미 말소된 이력으로 확인됩니다. 특히 해당 전세권은 2021.01.20 임의경매 매각에 따라 말소된 것으로 기록돼 있어, 현재의 살아 있는 전세권으로 취급해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 가장 중요한 위험 구간
현황조사 등에서 확인되는 실제 임차인은 2명입니다. 보증기관의 대위신고나 승계신고로 인한 중복 임차인은 확인되지 않습니다. 임차인마다 전입 시점과 보증금 확인 여부가 달라 인수 위험을 분리해서 판단해야 합니다.
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안드레드리젤디 509호 |
2021.09.23 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 말소기준 이전 전입 | 확정일자 미상 배당요구 미확인 승계 없음 |
| 김용성 5층 509호 |
2025.09.12 | 2,000,000원 | 500,000원 | 후순위 · 대항력 없음 | 확정일자 미상 배당요구 미확인 승계 없음 |
③ 실질취득금액 — 최저가만으로 계산하면 안 된다
현재 최저매각가는 18,620,000원입니다. 그러나 취득 과정에서 매수인이 실제로 부담할 금액은 낙찰대금뿐 아니라 법적으로 인수하는 임차보증금 등 추가 부담액을 고려해야 합니다.
특히 대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 구조에서는 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금 인수액이 늘어, 실질취득금액이 보증금 총액 수준으로 유지될 수 있습니다.
현재는 그 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 실질취득금액과 최종 인수액 모두 산정 불가입니다. 예상배당표의 인수액 0원은 이 불확실성을 해소한 확정 금액이 아닙니다.
감정가 대비 49%라는 수치는 감정평가금액에 대한 현재 최저가 비율일 뿐입니다. 최근 실거래를 근거로 한 시세 할인율도 아니고, 임차보증금 인수 가능성을 포함한 실질취득 기준의 할인율도 아닙니다. 따라서 이를 근거로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 18,620,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 735,160원 |
| 1. 을구 13번 근저당 · 전효숙 | 20,000,000원 | 17,884,840원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당 채권최고액 대비 미배당 | 20,000,000원 | 2,115,160원 |
매각대금 18,620,000원을 전제로 집행비용 735,160원, 근저당권자 배당 17,884,840원으로 추정한 단순 배당모형입니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제 및 선순위 임차보증금 배당은 반영되지 않았습니다. 근저당권자의 실제 확정 채권액과 우선순위에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
반대로 예상배당에서 인수액이 0원으로 계산됐다고 해서 보증금 미상의 선순위 임차인까지 인수 위험이 없다고 판단할 수도 없습니다. 특히 신청 청구액은 10,000,000원이고 근저당 채권최고액은 20,000,000원이므로 실제 배당할 채권액도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 위험은 별개
현재는 2회 유찰된 상태이며 최저매각가는 감정가의 49%입니다. 이후 추가 유찰을 가정한 매각가와 배당 부족액은 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 18,620,000원 | 17,884,840원 | 2,115,160원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 13,034,000원 | 12,399,388원 | 7,600,612원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 9,123,800원 | 8,559,572원 | 11,440,428원 |
3회 유찰 시 최저매각가는 13,034,000원, 4회 유찰 시에는 9,123,800원이 됩니다. 동시에 근저당권자에게 돌아갈 예상 배당은 감소합니다. 4회 유찰 가정에서는 예상배당액이 신청 청구액 10,000,000원에도 미치지 못합니다.
보증금과 법적 인수 여부가 확인되지 않은 상태에서는 추가 유찰을 기다리는 것만으로 투자 위험이 해소되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 단원구 고잔동 중앙역 북서측 인근입니다. 주변에 아파트단지, 상업·업무용 빌딩, 관공서, 공원, 체육시설 및 근린생활시설이 혼재하고 있어 제반 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 4호선 중앙역이 소재합니다. 대중교통 이용 여건은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물 구조. 철골철근콘크리트조 평스라브지붕 7층 건물 중 5층 509호입니다. 외벽은 드라이비트 및 화강석 돌붙임, 창호는 하이샷시 창호 등으로 기재돼 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스설비, 승강기와 소방설비가 갖춰져 있는 것으로 조사됐습니다.
- 용도·이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(소매점)이며 조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 어려웠습니다. 실제 영업 여부, 내부 상태와 임대차 사용 형태는 확인이 필요합니다.
- 토지. 중심상업지역에 위치하며 지목은 대, 토지이용상황은 업무용으로 기재돼 있습니다. 공시지가는 3,036,000원/㎡, 토지면적은 1,952.1㎡로 조사돼 있으나 이는 해당 토지의 면적이지 509호의 전유면적을 의미하지 않습니다.
- 규제. 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 중요시설물보호지구(공용), 지구단위계획구역 등으로 기재돼 있습니다. 토지거래허가구역 관련 사항은 지정 대상 및 기간과 본건 적용 여부를 구분해 확인해야 합니다.
- 환금성. 중앙역 인근 상업지역이라는 입지 요소는 있으나 소매점 용도의 집합건물이고 내부 상태 및 임대차관계가 불명확합니다. 최근 실거래에 의한 가격 비교도 확인되지 않아 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 조사. 안드레드리젤디의 보증금, 임대차계약 체결 여부, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 및 계약 종료 여부를 확인해야 합니다. 인수 가능성이 해소되기 전에는 실질취득금액을 확정하지 마세요.
- 상가·주택 임대차 적용 구분. 공부상 소매점으로 기재된 호실입니다. 실제 사용 형태, 인도·점유, 주민등록 및 사업자등록 등의 요건을 조사해 어느 임대차보호법이 적용되는지 검토해야 합니다.
- 후순위 임차인 확인. 김용성의 보증금 2,000,000원과 월세 500,000원의 계약 조건을 대조하고, 최우선변제 여부와 배당요구 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 과거 가등기 정리 상태. 2012년 설정된 갑구 가등기의 원등기 말소 상태와 관련 부기등기의 현재 효력을 최신 등기사항증명서에서 확인해야 합니다.
- 호실 내부 확인. 조사 당시 폐문부재였습니다. 실제 사용 상태, 시설물, 원상복구 가능성 및 점유자를 직접 확인해야 합니다.
- 시세와 임대수익 검토. 감정가나 유찰률 대신 동일 건물 또는 유사 입지의 소매점 거래가격과 임대료, 공실 위험을 확인해야 합니다.
- 관리비 및 세금. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등 배당에 영향을 미칠 수 있는 사항을 확인해야 합니다.
- 매각 조건 확인. 매각물건명세서의 인수사항, 매각 대상 범위, 특별매각조건, 입찰보증금과 입찰 자격을 최종 확인해야 합니다.
- 최신 원본 대조. 등기사항증명서, 건축물대장, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 대조하고 임대차 및 점유관계에 변동이 있는지 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 중요한 것은 미상 보증금”
이 물건은 감정가 38,000,000원에서 두 차례 유찰돼 18,620,000원까지 최저가가 하락했습니다. 숫자만 보면 가격이 크게 내려온 경매이지만, 현재 최저매각가가 곧 안전한 취득가격은 아닙니다.
근저당권 자체는 말소기준권리로서 매각으로 소멸합니다. 과거 전세권 등 상당수 권리도 이미 말소된 것으로 확인됩니다. 그러나 2021.09.23 선순위 전입한 점유자의 보증금이 미상이고, 해당 호실은 감정상 소매점으로 기재돼 있어 실제 점유 형태와 대항요건까지 확인해야 합니다.
현재 예상배당표에서 매수인 인수액이 0원으로 산정된 것과 달리, 법적 인수 위험은 확정적으로 해소되지 않았습니다. 따라서 실질취득금액도 확정할 수 없으며, 최근 실거래에 근거한 시장가격 비교 없이 가격 메리트를 인정하기도 어렵습니다.
결론은 입찰 보류, 선순위 점유·보증금 확인 우선입니다. 미상 보증금과 실제 대항요건, 과거 가등기 정리 상태, 현재 호실의 사용 상태를 확인하기 전까지 감정가의 49%라는 할인율만을 근거로 응찰하기에는 위험이 큽니다. 권리관계가 명확해지고 실질취득금액을 산정할 수 있을 때 비로소 가격을 평가할 수 있습니다.
