수원지방법원 2025타경53831. 안산시 단원구 고잔동 529-4의 5층 509호입니다. 공부상 이용은 제2종근린생활시설(소매점)이고, 감정평가 조사일에는 폐문부재로 내부 확인이 어려웠습니다. 현재 소유자는 주식회사주원양행으로, 2021.01.19 임의경매 매각을 원인으로 2021.01.20 소유권을 취득했습니다. 이후 2021.12.02 전효숙 명의의 채권최고액 20,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이것이 현 경매의 말소기준입니다.
등기부만 보면 구조는 복잡하지 않습니다. 현재 경매개시결정은 2025.12.11 전효숙의 신청으로 등기됐고, 말소기준 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 이 사건의 실제 난도는 등기부가 아니라 임차인 조사에서 올라갑니다. 안드레드리젤디는 2021.09.23 전입해 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력을 확정적으로 인정할 수도, 인수액을 0원으로 확정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53831 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 고잔동 529-4 5층 509호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 제2종근린생활시설(소매점) · 조사일 현재 폐문부재 |
| 소유자 | 주식회사주원양행 · 2021.01.20 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 38,000,000원 / 38,000,000원 (신건, 유찰 0회) |
| 말소기준 | 2021.12.02 을구 13번 근저당권 · 전효숙 · 채권최고액 20,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 전효숙 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 시점이 중요하다
현재 말소기준은 2021.12.02 전효숙 근저당권입니다. 그보다 앞선 2021.09.23 전입이 확인된 안드레드리젤디가 있어 임차인의 실제 점유관계와 보증금 확인이 핵심입니다. 반면 김용성은 2025.09.12 전입으로 말소기준보다 뒤이므로 제공된 조사내용상 대항력 없음으로 정리됩니다.
② 임차인 분석 — 확인된 2명 중 1명이 선순위
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안드레드리젤디 | 509호 | 2021.09.23 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김용성 | 5층509호 | 2025.09.12 | 2,000,000원 / 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 38,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,084,000원 |
| 2. 근저당 · 전효숙 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 16,916,000원 |
제시된 배당계산에서는 채권자 미배당이 0원이고 매수인 인수 산정도 0원입니다. 다만 이 계산은 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자의 실제 인수 가능성을 확정하는 자료가 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 잔여금도 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 등기채권은 충족돼도 임차인 위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 38,000,000원 | 20,000,000원 | 0원 | 16,916,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 30,400,000원 | 20,000,000원 | 0원 | 9,452,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 24,320,000원 | 20,000,000원 | 0원 | 3,482,240원 |
유찰이 진행되더라도 제시된 시나리오에서는 전효숙 근저당 채권최고액 20,000,000원이 모두 배당됩니다. 그러나 낙찰가가 내려간다는 사실만으로 실질취득비용이 같은 폭으로 내려간다고 볼 수는 없습니다. 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다. 보증금 인수 여부와 금액이 먼저 확정돼야 최저가와 실제 취득비용을 같은 기준에서 비교할 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중앙역 북서측 인근으로 아파트단지, 상업용·업무용 빌딩, 관공서, 공원, 체육시설, 근린생활시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철4호선 중앙역이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(소매점)이나 조사일 현재 폐문부재로 내부 확인이 어려웠습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 평스라브지붕 7층 건물 중 5층 509호이며, 기본 위생·급배수·도시가스·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 중심상업지역의 평지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 전체 토지면적은 1,952.1㎡, 공시지가는 3,036,000원/㎡입니다.
- 도로·규제. 남측·서측 도로에 접하고 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)· 중요시설물보호지구(공용)·지구단위계획구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 안드레드리젤디 보증금 확인. 2021.09.23 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 실제 임대차계약, 보증금, 현재 점유 상태를 확인하지 않으면 실질취득금액을 계산할 수 없습니다.
- 대항력 확정 금지. 보증금과 확정일자가 미상인 상태이므로 선순위 전입만 보고 대항력 유무를 확정적으로 단정하지 말아야 합니다.
- 김용성 임대차 확인. 보증금 2,000,000원·월세 500,000원, 전입 2025.09.12로 대항력은 없지만 실제 점유와 명도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 어려웠으므로 소매점으로서의 실제 사용상태와 시설 상태를 확인해야 합니다.
- 가격은 시세와 별도로 검증. 감정가 38,000,000원이나 유찰가 자체를 시세로 보지 말고, 실제 거래 가능한 가격과 선순위 임차인 인수금액을 함께 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 3,800만원보다 먼저 볼 것은 ‘미상 보증금’
이 사건은 신건 최저가가 38,000,000원이고, 현재 등기채권 배당계산만 보면 채권자 미배당도 없으며 매수인 인수 산정도 0원입니다. 그 숫자만 보면 단순해 보입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 2021.09.23 선순위 전입자 안드레드리젤디입니다. 말소기준 2021.12.02보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 실제 인수금액을 확정할 수 없습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 “등기채권은 정리 가능, 임차인 인수 위험은 미확정”입니다. 시세 비교자료도 없는 만큼 감정가나 최저가를 근거로 싸다고 평가할 수 없습니다. 보증금과 점유관계가 확인되기 전까지는 실질취득금액 역시 미상입니다. 이 물건의 첫 번째 질문은 “얼마에 낙찰받을까”가 아니라 “선순위 전입자가 어떤 조건으로 점유하고 있는가”입니다.
